你pick哪个小区？
上篇稿件《郁姐鉴房|昌平600万二手房买哪？领秀慧谷、流星花园、公园悦府实踩！》发布后，有粉丝点菜，想让郁姐把其他几个重点二手房小区也点评一下。上周我们把回龙观二手房再细细看了一圈。
有粉丝问郁姐踩盘结束有什么感觉，主要可以概括为价格不低、品质一般，筛选不易。
600万总价，五、六环之间最高贷款额只能达到243万。二手房首套首付大概要付380万-400万以上，在昌平回龙观确实可选择产品有限，新房优势依然明显。
希望今年昌平供地地块竞争别太激烈，把利润空间留出来，保证产品的设计和品质，依然会非常抢手。
国风美唐：临铁配套齐，非典型性次新房
首开国风美唐北临回龙观东大街，小区共有三期，均价7万/㎡左右，主力户型为90㎡左右的两居和120㎡左右的三居。600多万能选择90㎡左右的大两居和小三居。
三期分别建成于2012、2014、2016年，一期由五栋11层洋房构成，人车不分流，二期、三期均为16层的小高层，人车半分流；
年代其实都不算久远，冬日里看二期三期的建筑外观设计颜色太显旧了，缺少美感。
三期均为集中供暖，一期水暖，二期、三期地暖；
物业为首开自持物业公司天鸿宝地，物业费一至三期分别为2.38元、2.68元、2.98元/平米。
社区周围的生活配套
社区周围的生活配套齐全，西侧与京都儿童医院一路之隔，南侧一期隔壁为霍营中心小学，附近没有大型购物商场但附近底商众多，日常需求可以满足。而且社区南北紧邻两个地铁站，社区一期距地铁8号线、13号线霍营站距离不到400m，二期距地铁回龙观东大街站不到300m。
小区一期内部环境
小区一期2012年建成，内部人车不分流，楼龄近10年，近距离观察会发现，有零星外漆脱落的情况。
一期的可售房源极少，上面这个户型还算不错，92㎡的南向两居，客厅带阳台，得房率在78%左右，售价660万。
二、三期园区及入户楼梯厅较为整齐
二期、三期的可售房源较多，我们主要看了南北向80、90㎡的两居或三居手枪户型以及南向两面宽的两居室。
二期这个96㎡一面朝南的手枪户型好一点的楼层市场价在680万左右，得房率80%。这个户型在房间里的体验感要好于看户型图。手枪户型这个价格确实不便宜，这种户型基本已经不会出现在新房市场里。
这个两面朝南的户型看着好一点，却也有美中不足，次卧的窗户对着墙，影响采光。这个户型82㎡，低楼层挂出售价610万。
三期90㎡的三室一厅，625万，C卧室面积较小，更适合用来做书房或储物间。这个户型整体功能性最强，不足在于仅一间卧室朝阳，客厅的窗户朝北，且开窗很小，客厅没有通透感。
最优户型出现！92㎡的全南两居，这个户型是所有户型中最舒适的，客厅面积够大，带阳台，卧室B也不受任何遮挡，全屋采光都很优秀。不过这个户型的价格在730万左右，已经超出了我们的预算。哭。
整体来看，国风美唐位置不错，普通小区，户型不给力。
紫金新干线：有规划潜力，高得房率洋房社区
看完国风美唐，有点失望。郁姐团队又来到了紫金新干线小区。社区目前分为南北两部分，分别为一期和二期，一期2009年建成，均价5.8万/㎡左右；二期2013年建成，均价整体要比一期高一些，6.2万/㎡左右。社区整体为8-10层的洋房社区，排列整齐，密度较低。
社区内部环境
紫金新干线社区经过这些年的不断发展，周边的生活配套也已经逐渐完善成熟。西南方向800m左右有12年一贯制的人大附昌平分校，目前小学、初中已经处于运营阶段，高中在建；沿回龙观大街向西1.5公里可抵达回龙观东大街地铁站，在社区一期北侧有地铁13号线支线一站，计划本月开始动工，建成后地铁站距社区200m左右。
地铁13号线施工公告
社区的主力户型为90㎡左右的两居和130㎡左右的三居，我们根据600万预算选了几个两居户型来给大家介绍。
91㎡的两居，得房率是惊喜--85%！这个户型乍一看一般，据中介人员介绍，是小区里唯一可以二改三的户型。具体操作就是，将厨房的非承重墙往东推，把现有餐厅的位置隔成一个小房间。餐厅的位置可以挪在厨房一侧。这个户型中间楼层价格大约在570万左右，性价比还是可以的。
82㎡的全南户型，总价555万，得房率86%，原本是两居室，客厅隔出了一间卧室，如果不隔还是比较舒适的，大部分家庭的活动主要空间还是在客厅，客厅的采光比较重要。
一期也有几个还不错的户型，
89㎡的南向两居，总价590万。106㎡两室两厅的户型，总价642万，得房率84%左右。
紫金书院即紫金新干线三期地块位于紫金新干线二期的西侧，项目自去年短暂的释放过一部分消息后便销声匿迹，据称是因为开发商之间的纠纷导致项目尚不能入市。郁姐又打探了一下，近期入市仍无进展。
紫金书院将补充一期、二期的产品，105㎡三居和140㎡四居室，也是一个较为值得期待的新房项目。
金域华府、融泽嘉园：高密度社区，社区管理有序
看过紫金新干线，郁姐团队来到了同样呼声很高的金域华府。
金域华府所在的1818街区为北京西城区旧城保护定向安置房项目，周围大多为西城区腾退居民安置房及当地原住民的回迁房，其中部分住房仅有使用权，无所有权不可交易；部分住房为二类经济适用房，交易前需要补缴土地出让金。
来到这个板块，城市界面整齐有序，28层、34层，各社区高楼林立，还是有种高密度的压迫感。
金域华府共分为三期，除一期的几栋两限房外，包括一期剩余楼栋、二期、三期在内的全部楼栋均为商品房，是区域内唯一的商品房住宅小区。
区域内医院、学校配套完善，社区西侧为以骨科著名的积水潭医院，一期配建的幼儿园为首师大附属幼儿园，附近还有北京一六一中学和北京育翔小学。
周边商业
金域华府一期2011年建成，二期、三期分别于2014、2015年建成，一期价格7万/㎡左右，二期、三期8万/㎡左右。开发商为万科，物业也为万科物业，一期物业费2.7元/㎡，二期、三期3元/㎡。小区人车分流、内部环境整洁、管理井井有条，有次新现代化小区的风范。
金域华府小区内部环境
门卫年轻小伙子耐心询问进入小区缘由，有人说物业服务人员年龄反应了物业服务的水平，是有道理的。
85-89㎡的两室一厅是金域华府600万左右可选的主力户型，总价大概在595-635万左右，价格根据楼层高低波动。整体来看户型布局还算合理，卧室B开窗较小，采光会受一定影响，整体得房率在76%左右。
融泽嘉园小区内部环境
看过金域华府后，郁姐团队去看了隔壁小区融泽嘉园的几个户型。融泽嘉园属于二类经济适用房，2016年建成，均价大约在6.5万/㎡左右。物业费2.3-2.45元/㎡。
这个88㎡的全南两居挂牌价在610万左右，同样户型80-81㎡面积的总价在590万左右。看看具体户型，三面朝南，客厅带阳台，卧室A南采光不受遮挡。
融泽嘉园二号院对望积水潭医院
看完这四个二手房小区，郁姐团队85后老年队率先pass了高密度社区，认为紫金新干线性价比还可以，待地铁建成、学校新增、新小区入市后，整个社区有明确可兑现利好。
95后小朋友把票投给了金域华府和融泽嘉园，单身青年对户型功能不敏感，显然更注重生活的品质感。
600万昌平新房买哪？整体看完，郁姐团队还是更留恋上集的流星花园和公园悦府。过了个元旦，发现公园悦府的挂价还在往上拱，站上7万/㎡来的猝不及防。
这位网友有眼光
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文/崔心悦
编辑/崔心悦
