今年以来，刚需型置业比较多。但是下半年以来，受到“三价就低”和“信贷收紧”影响，首付比例高，部分刚需被误伤。

2021年，银行客户经理、中介和买房者对于房贷的看法出奇的一致，一个字：难。

新春伊始，楼市仿佛着了火一般，上海二手房1小时调涨40万元、“人肉马甲”增加摇号概率等新闻频频被曝出，给买房者和卖房者都“踩了一脚油门”。随后，上海监管八部门联合发文，楼市迎来最强调控和一整年的寒冬。

申请房贷：难熬的等待

2021年年初，薛让（化名）正在坐等银行放款。去年12月中旬，她向银行申请了住房贷款，银行经理对她表示，贷款应该在2021年元旦过后的一两个星期就能够批下来。

这与此前的流程别无二致，一般而言，银行房贷审批在材料交齐后只需一个星期，随后2-3个星期便能够放款。

然而，1月21日晚，上海市住建委等八部门连夜出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(下称《意见》)，加大楼市调控砝码，严格限购、限贷、打击假离婚，给过热的楼市降温。

政策一出，1月22日上午，银行便通知薛让，她的贷款“暂时批不下来了”。

“那时候我已经约了房东准备过户，本来想着过了春节就开始装修，今年夏天就能全家搬入新房。但是在政策落地后的第二天，银行就立刻开会，要做整体的业务调整，因此即使我并不属于政策打击管控的范围，但业务也受到影响了。”薛让对记者回忆说。

幸运的是，最终薛让的贷款在等待两个月后便下放，没有影响后期的装修和入住。而更多的购房者则没有这么幸运。一位在上海的购房者向记者罗列出时间表：在今年7月初，客户经理已经完成受理，一个星期后便完成贷款审批，随后一个月时间内她完成了抵押手续办理，但银行放款时间一拖再拖，最后终于在年底12月放款。据粗略估算，2021年房贷放款平均耗时4-6个月。

“等待的心情只有自己知道，真的是眼泪汪汪，现在终于可以踏实睡觉了。”薛让表示。

如果只是难熬的等待，那还不是压垮购房者的“最后一根稻草”。2021年，最先传来银行停贷消息的是广州。4月，市场传言包括中国银行、邮储银行、交通银行、平安银行等银行停贷二手房，引起恐慌。实际上，有部分银行确实暂停接办新的个人按揭业务，但并非全面停贷。随后，有更多城市跟进，武汉、南京、无锡、上海等地纷纷传来消息，已暂停全年个人按揭贷款申请，原因是额度已用完。上海一位城商行客户经理曾对记者坦言，购房按揭贷款该银行暂时不做，由于额度收紧，就算审批通过了，放款也要等到明年。而且由于监管政策趋严，银行也怕麻烦，同样的时间做别的贷款不香吗？

可房贷市场的任何风吹草动，对已在热锅上的购房者而言，都是一记重击。90后的王强（化名）怎么也没想到，买房路上“最大的拦路虎”竟是银行贷款。今年临近年中，他已看过区域里大部分的售卖房，令他担忧的是银行贷款怎么做、什么时候放、放不放得足。

为了借贷，王强和中介在不同银行之间轮流转，每家银行的政策不同，但都在变。“之前为了流水账面做的合规，中介替我想到的办法是父母参贷，并且明确了一家银行是可以做的。我已经找到银行负责人，问了材料情况，准备着手了，银行突然收到一道通知，一律不再受理含有父母参贷的案例，等于说天一下子就变了。”

还有的购房者在网上贴出自己的经历：“这轮房贷政策是6月10日开始调整的，我6月9日签了合同，结果中介通知我重签，因为原本那家合作银行突然说停贷了，又重新找了一家银行，贷款利率一下子涨到5.7%。”

银行的放贷政策说变就变，之前能够做的案例明天或许就会泡汤，如果刚巧碰上停贷或加息等政策变化，就会把购房计划全盘打乱。对于王强而言，如果他的贷款有任何耽搁，或许将面临高达百万的违约金。

王强告诉记者，由于贷款额度紧张，银行还会用大额存单“抵账”，30万元的存单可以抵一个月一万的流水，不同银行的“抵账”比例不一样。王强最后通过捆绑办理信用卡办下了贷款，并且赶在下个政策出台之前如愿拿到贷款。

政策收紧 首付升高

王强对记者表示，他很幸运，赶在“三价就低”政策出台前办理好贷款业务手续，没有受到影响，否则不光赶上7月的上海房贷利率上涨，还要经历“三价就低”的评估，拿到手的贷款将减少，直接打“骨折”了。

8月6日，上海市房管局召开会议表示，即日起上海各银行审核贷款金额以“三价就低”为原则，即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，相对最低的价格审批贷款额度。其中，网签合同的定价由卖家与买家商定而成。交易中心核验价主要是由房产交易中心自动评估，所缴纳的税费都是以该核验价格为准。银行评估价则是签订贷款合同之后，银行找其信任的评估公司评估所交易房产的资产价值。

“七月利率调整，八月政策调整，我不会是最倒霉的吧？”有网友表示，网签价230万元的房子，银行评估价只有160万元，现在只能贷80万元，也就是说，首付要付150万元。“最关键的是，我已经付了五成首付，由于贷款额不足，结果凑不齐中间的差价”。

“我想购买的小区核税价终于出来了，是市场价的5.6折，买240万元的房子，核税价134.4万元，只能贷67万元，我首付要付173万元。我要是能付得起这个首付，还会买到这个地段？”另一位网友表示，核税价出来后中介慌了，购房者也慌了。

沈梅（化名）是上海一位中年阿姨，为了给即将结婚的儿子买下一套婚房，她在比较了好几套二手房后，正准备下手时遇上“三价就低”新规，手上的现金一下子凑不够首付了，面临着要么借钱，要么换更小的房子的选择。

此外，为了遏制“假离婚”购房，北京市住建委发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》。其中提出，自2021年8月5日起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。

此前北京的限购措施为北京夫妻离异后任何一方买房的，只需符合楼市限购政策即可，只是对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。

然而，北京市住建委相关负责人表示，自限购政策实施以来，离婚购房的情况呈扩大趋势，仅近一段时间以来，就有约14%的房屋交易属于离婚家庭购房。这既影响了调控效果，也容易产生一系列法律风险和道德风险。

类似的政策在今年1月21日，上海楼市调控放大招：对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。在此背景下，不少银行放贷政策也出现调整――只要离婚未满三年的，相关房贷业务一律拒之门外。

但在执行过程中，是否会误伤刚需？人到中年的古月（化名）便是这样一位被政策“一击即中”的换房者。“政策变了，改变的就是我们的一生。”第七次从区房地产交易中心走出来时，古月感到很绝望，按离异前家庭总套数计算，她已被列入限购群体。

今年以来，她无数次地奔波在房地产交易中心、银行等地，反映自己的情况，她需要证明自己是真离婚，然而无论是拿出法院判决、夫妻赡养明细等任何证据，都不能改变限购原则。古月在限购政策出台之前已卖掉原本的房子，在政策出台后便被定为限购人群，时机巧合下，想要置换改善住房条件的古月最终没能买下心仪的房子，导致今年小升初的女儿错过进入心仪学校的机会，工作也因自己到处奔波受到影响。

古月如今只能每月付上万元的房租，等待三年的“限购期”结束，届时才能再次拥有自己的落脚之地。

“三年内离异单身我们是不会贷款的。”上海一位银行人士告诉记者，“因为我们无法判断你是不是假离婚，连法院判定协议下来了都说不准，所以只好一刀切，情况太复杂的我们也不想接。如果再婚了那可以做，但是不管你之前有没有过贷款，一般也是按二套房的房贷去做。”

在古月的微信群里，“躺着”一堆被误伤的真离婚人士，在历经一年的发声后，他们已逐渐接受自己无法购房或按首套房贷款的结果。

“今年以来，刚需型置业比较多。但是下半年以来，受到‘三价就低’和‘信贷收紧’影响，首付比例高，部分刚需被误伤。这个政策是会长期执行的，但是，未来评估价和市场价会进一步靠拢，首付比例会随之降低。”上海中原地产首席分析师卢文曦表示。

卡住资金流 滋生灰色产业

如果让银行人士来总结2021年的贷款政策，“严监管”是他们选择的关键词。临近年末，上海、佛山、深圳、苏州等地相继传来放贷速度加快、房贷松动的消息，如同上述购房者般苦苦等候半年的客户终于在年底前收到放款。

对此，有银行内部人士对记者表示，实则并无变化，只是把之前积压的贷款下放而已，并无实质上的额度松动变化。记者走访了解后发现，放款速度与之前相比有所提升，但没有全面的明显变化。因此被银行卡住资金链的脖子后，影响的是整个行业，同时也滋生出灰色地带。

一位北京的房产中介人员向记者透露，整个行业在2021年遇到寒冬。“因为银行放款慢，整个流程被拉长很多，可能一个连环单想要做完得一年多时间，以前撑死了就5个月”。

虽然市场流传“北上广不相信眼泪，也不缺钱”，但这位房产中介表示，除了刚需党，大部分卖房买房的人都是出于置换需求，能拿得出全款的买家是少数。就拿这位中介负责的楼盘为例，现在一个月也卖不出一套房，整个门店在12月只成交了1单。

拿捏住资金流就扼住了房市的“七寸”。以往银行放贷速度快，资金周转周期短，交易频率会更高，而现在拿不到钱只能等。

“以往我们可以跟业主谈，从过户到收到款项是有一个数的，但现在过完户以后什么时候能拿到钱，不知道。你说半年一年的周期，谁愿意等？”上述房产中介表示。

在这样严格的贷款要求下，贷款中介活跃在一线。由于银行贷款额度紧，不少需要资金的购房者被中介介绍去走另一条路――垫资过桥。

“我们就是今年才做的，很多人都这么操作，银行贷款难嘛。我们7天起做，每天的利率是万分之六，如果包月的话便宜点。但是这样比你自己去银行贷款合算，最后抵押贷银行利率才3.85%。”一位垫资过桥公司的人员向记者介绍。

“银行贷款额度太紧，现在的做法只有一种，就是先走垫资过桥，把房子先买下来，然后再抵押房产。你现在不是要从银行贷款吗，但今年已经没有名额了，所以垫资公司先出钱让你先顺利办理房产过户，然后你再抵押给银行慢慢还。”某房产中介告诉记者。

此前便有一位购房者对记者表示，自己就是嫌银行房贷利率太高，因此通过中介的方法操作，在某股份制银行抵押后再买了一套房，并且享受3.85%的利率。

当被问及是否会有风险时，上述垫资公司中介人士表示：“银行查流向是肯定会查的，毕竟是在这个节骨眼上，但是不会有风险的，款项打到第三方公司。”

有多位银行人士对记者表示，确实有一些银行经理会和中介合作，中介负责包装，银行客户经理睁一只眼闭一只眼申报上去。“毕竟每个银行也会有考核，在指标的压力下银行经理和中介合作，把贷款批给包装后的小微企业，这样的事情是听说过的。但是监管现在对这方面抓得很紧，处罚力度也很大。今年上半年前这样的现象比较多。”

“批下来的贷款转了几转以后，银行也很难评判是否流入楼市，但是监管会查得很严，抓得也越来越紧。”一位银行人士表示。

实际上，今年以来对于经营贷的打击层层加码。3月26日，银保监会、住建部、央行联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求各地对“经营贷”进行排查。针对资金违规流入楼市情况，多地监管部门此前已部署了全面自查、开展专项核查等措施。

3月18日，深圳市有关部门在下发的通报中指出，针对2020年初舆情反映深圳经营贷资金违规进入房地产领域的情况，深圳银保监局第一时间明确监管要求并迅速部署辖内中资商业银行，对15.4万笔、1771.73亿元经营贷业务进行全面排查，深圳银保监局选取6家银行集中开展现场检查，责令银行提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款，叫停风险隐患较大的业务，处罚违规机构4家，处罚问责违规责任人14人次，处罚金额合计575万元。

3月16日，广东银保监局公布了辖内（不包括深圳地区）个人经营性贷款自查结果。此次广东银保监局自查银行网点共4501个，排查个人经营性贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元，涉及920户。也就是说，7843亿元贷款中，排查出问题的比例是0.035%。值得一提的是，广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元，涉及到305户，折算下来户均约48万元。

3月18日上海市银行同业公会官微发布消息，上海地区商业银行根据2021年1月29日印发的《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》要求，对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查。截至目前，上海地区135家商业银行已经完成个人住房信贷管理专项自查工作。

对于各家银行在贷前贷后的不规范操作，银保监会也进行了严厉处罚。11月23日，银保监会官网显示，某国有银行湖北荆门分行因存在“贷后管理不慎”“个人贷款违规流入房地产领域”和“转嫁经营成本”“贷款‘三查’不尽职”等违规行为，被处以95万元罚款。另一家国有银行辽宁分行、山东分行也因个人经营贷流入楼市、二手房贷业务调查核实不到位等行为，合计被罚90万元。

对此，易观高级分析师苏筱芮表示，一方面，银行业机构内控机制存在缺陷，内部审核环节有漏洞；另一方面，部分银行业从业人员合规意识不足，没有抵挡住外部诱惑，面对监管存在侥幸心理。银行业机构要从源头开始预防，完善内部合规制度，强化内部从业人员合规意识培养，把控贷前风险。同时，银行应加强自查自纠，定期抽查贷款业务，建立起完善的贷中监测机制。

编辑/李桁