11月29日，张一鸣与麦田房产的合作再进了一步！

据媒体报道，字节跳动旗下房产板块“幸福里”计划并购房产经纪公司麦田。对此消息，“幸福里”方面回应称，“幸福里”确与麦田达成投资意向，约占麦田20%股份，相关程序正在进行中。

作为此次合作的双方，与字节的耀眼光环不同，福建人缪寿建创办的麦田房产，并不为人所知。据其官网介绍显示，这家有着21年历史的房产经纪公司，拥有全国近900余家直营连锁门店，14000余名专业房产经纪人，年促成交易额超过1000亿元。

不过，近年来，在各种垂直找房类平台的冲击下，麦田房产的存在感逐渐减弱，市场份额已大幅缩水。为何张一鸣和字节跳动会选择这样一家公司合作？

要弄清这个答案，我们不妨来聊一聊这个老牌房产中介的过往，它是因何崛起，又如何一步步滑落，正被困在时间里的？

北上争雄

九十年代，考入福建某师大的缪寿建在暑期打工时，无意中涉足了房产中介。1994年，他就与朋友合伙在福州开了一家房产中介公司，取名“家园房产”。本来业绩做的很不错，在那个年代每人一个月就能赚到1000多块钱。

但很快，兄弟创业理念分歧的熟悉剧情上演了，缪寿建只带着一个叫吴存胜的黑瘦小伙出走，自立门户开了一家属于自己的中介门店。那时没背景没资源的缪寿建，只能依靠勤奋，白天带客户看房，半夜十二点爬起来写广告，凌晨三点到处去贴。在这样的坚持下，生意很快好了起来。

2000年10月19日，缪寿建与吴存胜为这家兄弟店铺正式挂上了“麦田房产”的招牌，如今两人一个是麦田房产的实控人，一个则是副总裁。

千禧年那段时间的二手房交易，乱象丛生，遍地黑中介，人们都在炒楼赚差价，专注于服务的凤毛麟角。但麦田却提出了“不赚差价、不炒楼”的诚信宣言，并于2002年制定了“八条禁令”，严格要求麦田所有经纪人透明交易，凭借与此，很快麦田房产就在福州做得风生水起。

2005年，缪寿建和吴存胜决心对外扩张，他们将目标定在了北京，因为只有在北京站得稳，才能更好地开拓全国市场。而这一年，戴着眼镜，眯着眼的张一鸣，刚刚从南开大学软件工程专业毕业。

进入北京后，更广的市场，更优秀的人才，给了麦田房产巨大的发展空间。麦田房产开启了高端服务定位，并获得了广泛认可。以北京麦田为例，当时的门店主要分部在朝阳公园、CBD、太阳宫等高端社区附近，善于成交高总价的房产，这让麦田经纪人很自信，一度相比链家和我爱我家是有着内心优越感的。

张华在麦田房产CBD店工作过3年，他表示，麦田的优越感来自于人均产能远大于北京任何一家叫得上名字的同行，换句话说，那时候麦田的员工普遍挣得钱更多。

“2007-2010年前后，我打交道的都是富力城的业主，卖一套房子的佣金相当于周边老破小两、三套房子的佣金。在这样的激励下，“麦田的经纪人谈单能力强、业缘关系稳定，还经常能拿到独家房源。”张华骄傲地告诉北青-北京头条记者。也就在那几年里，麦田房产完成了北京、福州、厦门三地布局，并且在各自城市深耕发展。

然而，麦田房产北上争雄的故事，却即将戛然而止。

节节败退

转折点始于2010年。

以搜房网、安居客为首的房产信息平台横空出世，引起了整个行业的恐慌。在资本、流量和人力的加持下，互联网的辉煌一日千里。

也是在这一年，链家网的前身链家在线成立，传统中介公司首次自行搭建一个集房源信息搜索、产品研发、大数据处理、服务标准建立为一体的重度垂直房产服务平台。

在这期间，借助互联网的优势，链家开始砸钱，扩张，挖人，包括许多麦田的优秀经纪人。同时，北京开始了新一轮房地产调控，禁止了通过签约独家房源来构建护城河。这让麦田的处境雪上加霜。

在麦田房产做过门店经理的刘淼表示，链家在线的异军突起，很大程度上整合了当时混乱的网络端口，后来改名为链家网，并由电脑端转战手机app，成了北京找房人的必备的软件。

当时缪寿建在发展理念上与链家明显产生了分歧。一次在全北京麦田门店经理以上级别的会议中，缪寿建表态，二手房中介这个行业，最终还是离不开线下这个终端，只要能守住社区，是不用怕什么互联网的冲击的。

如今看来，这话没说错，但又只对了一半。链家至今为止也将深耕社区、服务社区作为最重要的工作，但并不意味着可以不拥抱互联网。

至此以后，麦田房产开始节节败退。

以今年上半年北京二手房成交数据为例，链家成交量54961套，占据46.5%的市场份额；我爱我家成交15866套，以13.4%的市场份额居第二名；麦田虽然名列第三，但仅成交了5322套，市场份额4.5%，是链家的1/10。

刘淼就认为，“随着链家网，以及贝壳找房的崛起，平台型经纪公司，已经甩开竞争对手太多，在转型的黄金期，麦田房产错失了良机。”

错失风口

其实，麦田房产不是没有抗争过，也尝试通过加强内部管理、调整薪酬制度改革，以及互联网平台的搭建进行改革。

比如以链家为参考，打造了麦田在线，自己开发了app麦脉，希望对标链家网和手机app，但先发优势让客户早已习惯了使用链家的互联网平台，麦田模仿自建的平台，最终也只能是聊胜于无罢了。

更致命的是，与新风口的擦肩而过。随着房地产交易的饱和，租赁被提到了前所未有的重要高度，租售同权开始成为新的房地产调控新的指导政策，链家很快做了自如有家，也就是后来的自如租房，我爱我家也做了相寓。

但在传统意义上，租房市场是不被房地产经纪公司重视的，尤其是习惯于高端住宅交易的麦田房产，一直对租房市场兴趣不大。

不过，现实却是在政策的扶持下，租赁市场蓬勃发展。《2021中国城市租住生活蓝皮书》报告中提及，2030年住房租赁市场规模将达到10万亿元。很显然，对于这样广阔的新市场，新机遇，麦田房产的态度让其又一次错失了风口。

绝境求生

到了2019年，脱胎于链家的“贝壳找房”横空出世。紧随其后的我爱我家，也与58同城达成了深度合作，开始依托58旗下的安居客搭建平台对抗贝壳找房。

商业历史上发生了太多次老大、老二争天下，饿死老三的故事。百度外卖、非常可乐、诺基亚皆是如此。

面对竞争对手的平台大战，还在赚取直营佣金收入的麦田房产已处于四面埋伏的萧杀之下。

对于此时的缪寿建来说，要么打不过直接加入两大巨头，要么引入外部势力，分庭抗争。

显然，他选择了后者，同为福建老乡，且十分执着于房地产中介行业的张一鸣，架着七彩祥云来了。

先是在9月29日，张一鸣旗下公司收购了麦田房产旗下的北京福旺房地产经纪有限公司，获得了房产经纪牌照。之后又在11月29日，字节跳动旗下的房产板块“幸福里”计划并购房产经纪公司麦田20%股份。

背靠着幸福里，更准确说背靠着字节系的强大的平台实力，巨大流量。麦田房产摇身一变，有望改变颓势，真正与链家和我爱我家形成三足鼎立之势。

但愿景总是美好，现实中已经落后太多的麦田房产，能否将劣势转变为后发优势，除了字节系的流量扶持以外，还急需要在三个问题上给出答案：

一、如何扩张？规模化才能发挥出平台的优势。在这个过程中，贝壳找房的做法是通过收购德佑，以德佑的平台做加盟，同时鼓励与扶持北京、上海等地的优秀房产经纪人回到老家创业，依托贝壳的平台，在当地生根扩张。目前的麦田房产，虽然历经20年发展，但影响范围仍在北京、厦门、福州少数几个城市。与幸福里合作后，如何将业务扩展到更多的主要城市，对于双方均是考验。

二、如何创造新模式？贝壳找房更倾向于线上线下融合的模式，在搭建找房平台外，贝壳系在线下也制定了一系列房屋中介服务标准。而安居客更倾向于整合线上的流量数据，通过生活服务类信息的引流，达成房产交易。那麦田房产和字节跳动旗下的幸福里还能做什么？是继续复制原有的模式，内卷化竞争，还是创新新模式，进一步提升房产交易的效率，都是市场对于两者合作的关注点。

三、构建自己的房源数据库。虽然有抖音、头条、西瓜视频之类的流量支持，但字节跳动也曾扶持过“优优好房”、“懂房帝”这样最终失败的产品。如今的幸福里与麦田的合作如出一辙，少不了字节系的流量支持，但这次能做到打通线上线下吗？关键还是要看能否掌握更多的房源数据。无论是贝壳找房还是安居客，都花了大力气构建了自己的房源字典，包含了各大主要城市的新房、二手房房源数据，也借此完成了向真房源的转变，提升了用户体验。

“存在感并不强”的幸福里与困境中的麦田房产，如何构建属于自己的房源护城河，实现真房源，或许是最急切需要回答的问题。

不过，乐观的是，更多的资本和玩家进入到房产交易领域，对于整个市场的正向促进作用是显而易见的，竞争的压力在督促落后者进步的同时，也能让贝壳找房这样的头部平台不断完善自己的服务和产品。

随着与字节跳动的牵手，困在时间里的麦田房产，也得到了一丝喘息的机会。不过，在两个超级平台面前，“幸福里”能否帮助缪寿建迎头赶上，实现双赢，还需要双方给出更多、更详细的答案。

（文中张华、刘淼皆为化名）

文/北京青年报记者 李桁
编辑/宋欣