楼市下行的压力正在传导至房地产拿地、建设、开发、销售等各个环节。

近期，居住服务平台贝壳找房开启内部人员优化，对上海地区金融等部分业务进行调整。据了解，此次人员优化涉及研发、金融以及部分后台支持部门。

实际上，贝壳所采取的人员调整策略，是当前楼市回调的一个缩影。今年以来，在住房金融政策持续收紧，以及二手房指导价机制影响下，全国70个主要城市成交量持续下滑，楼市“金九银十”不再。

《中国经营报》记者了解到，近期房地产行业个别企业遇到困境已经引起政府相关部门的关注，随着近期央行的密集表态，无论是房企融资端还是居民信贷端均出现缓和迹象。

楼市首次“普跌”

根据国家统计局发布的最新数据，今年9月份，房价上涨城市数量明显减少，新房只有27个城市上涨，二手房只有17个城市上涨，而在7、8月份，新房上涨城市分别为51个和46个，二手房上涨城市分别为41个、27个。

具体来看，在二手房方面，一线城市下降明显。据统计，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中，北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

而在广大三四线城市，由于许多项目开展打折促销，整个新房市场价格普遍下跌，9月份全国70城的新房市场中，一线城市涨幅为0.1%，二线城市停涨，三四线城市则下跌0.2%。

据了解，这是近五年来，楼市首次出现“普跌”现象。除了价格下跌外，多数城市的成交量也在不断下滑。多位业内人士指出，楼市全面下行主要在于今年以来各地不断收紧的调控政策，尤其是自二季度以来，信贷环境持续收紧所产生的影响巨大。

据了解，去年底，央行和银保监会对金融机构房地产贷款实施集中管理，并根据不同体量的“银行房地产贷款占比”和“个人住房贷款”设置红线。为达到监管要求，今年以来不少银行纷纷压降涉房贷款比例。自5月份开始，“房贷荒”在广州、武汉、合肥、南京等多个城市蔓延。

以二手房交易高度活跃的北京为例，目前多家银行批贷难度增大，尤其是针对二手房，不少中介纷纷反映，自己对接的换房客户，“基本上贷款都要等到明年才能放下来。”整个国庆期间，北京二手住宅成交量不足百套。

受严格的限购、限贷，以及银行信贷收紧等监管政策影响，进入下半年以来，全国多数城市楼市迅速降温。

据第三方机构克而瑞统计，百强房企7至9月连续三个月单月业绩同比下跌，至9月份时，TOP100房企实现单月销售操盘金额7596亿元，单月业绩规模不及8月，同比下降36.2%。其中有超过九成企业销售业绩同比下降，六成企业同比降幅大于30%；近九成企业单月销售业绩不及上半年月均水平。

今年的国庆假期，一线城市新房成交面积同比下降了8%；二线城市下降了42%，与2019年同期相比，跌幅超过一半以上；三四线城市也明显转冷，新房成交面积同比降幅达到了49%。

企业主动调整

楼市全面遇冷的大环境下，多数企业纷纷开启降本、求稳模式。

自“三道红线”之后，房企有息负债规模在持续压降，但从半年报数据来看，多数企业与达标仍有距离，债务压降力度相较去年有所下降。

实际上，今年以来房企的融资环境亦不乐观。自2020年11月份以来，房企的单月融资连续11个月均呈现同比下降趋势。克而瑞数据显示，9月份，典型房企的融资总量为851.22亿元，环比上升1.2%，同比下降37.1%。

融资难度的差异，以及企业现金流情况也开始反映在了近期的第二轮土拍市场上。在刚刚落幕的二批次供地中，多数城市出现较高流拍率，沈阳、长春、福州、济南和天津第二轮供地流拍率超过30%，广州实际流拍率超过78%，杭州竞品质地块更是全部流拍。同时，几乎全部重点城市的成交楼面价均较首批次供地出现下跌，溢价率大幅度下降。

多数企业纷纷退出二批次土地的争夺战，民营企业中仅有少数规模房企参与拿地。房企纷纷克制新增债务规模，同时将重心转至加快销售和回款进度上。

国庆假期，不少二、三、四线城市开发商采取“以价换量”的策略加快回款。比如在青岛，有的项目通过“去精装”来降价销售；亦有部分项目则通过“工抵房”“送车位”“返首付”“特价房”等方式来促销跑量。尤其是在存量较大的远郊板块，价格下行趋势明显。

房产经纪公司向来对市场感知敏锐。今年以来，伴随二手房指导价等政策的密集发布，国内多个城市二手房交易迅速转凉，尤其是广、深地区，多数房产经纪公司开始调整组织架构，放缓门店扩张速度，甚至裁减人员。

今年上半年以来，受教育“双减”等政策影响，北京、上海等一线城市学区房含金量下降，交易随之大幅下滑。随着行业环境发生较大变化，贝壳主动对上海地区金融等部分业务进行调整。贝壳表示，将严格遵守国家劳动法等相关法律法规进行妥善安排，同时为牵涉员工优先提供内部转岗机会。

政策趋向求稳

多数业内人士认为，今年以来持续不断的楼市调控，本质上是对房地产市场的查缺补漏和针对性“围堵”。早在2016年时，“房住不炒”的主基调就已明确，长效机制的建立将会涉及金融、土地、财税、投资和立法等多种手段。

去年8月份，监管层针对房企过度负债出台了“三道红线”融资新规，今年在中央层面则继续推出房地产贷款集中度管理、土地两集中等宏观审慎调节机制。

调控成效很快显现。国家统计局发布的房地产开发投资数据显示，今年1~9月，全国房地产开发投资同比增长8.8%。据了解，这一数据已经是连续7个月同比下滑，且9月份时同比增速首次进入个位数。

在地方层面，除了以往的限购、限贷等行政手段外，针对此前住房领域相关风险，今年不少地方增加了二手房指导价机制，并同时收紧银行信贷额度。

过度收紧的信贷政策使得部分首置、首改客户房贷审批受阻，进而延长了需求释放周期。对于购房者而言，购房压力增加，合理的住房需求不能得到及时满足。这一问题也受到监管部门关注，银保监会相关负责人近期就表示，要对首套房购房者予以支持。

而对于房企而言，购房者换房链条受阻后，转而增加了新房去化和回款压力，房企现金流紧张状况难以缓解，拿地动作随之减少，进而导致土地市场流拍率提升。在融资收紧、回款艰难的情况下，少部分企业甚至出现债务违约现象，造成境内外债券市场风声鹤唳。

目前，上述调控过紧所引发的相关问题已经受到关注。针对房企融资端，在近期的央行第三季度金融统计数据新闻发布会上，金融市场司司长邹澜强调，部分金融机构需要正确理解对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则，部分“红档”企业并非不能获得新发放的开发贷款，只要企业销售回款偿还贷款后，金融机构应该合理支持新开工项目的贷款。

中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜亦于近日公开表示，近期我国的房地产市场及相关的金融市场出现一些波动，这是市场主体在个别企业违约事件出现之后的应激反应。在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。

而在居民信贷方面，10月贝壳研究院监测的90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点，信贷环境出现改善迹象。

多地已采取维护房地产市场平稳发展的行动，比如哈尔滨、沈阳、张家口、唐山、桂林、昆明等部分二三线城市的政策调控开始出现由“限涨”转向“限跌”，以此减缓楼市持续下行压力。

“下一步，金融部门将积极配合住房和城乡建设部、地方政府，坚定地维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。”潘功胜表示。

编辑/李桁