秋意正浓，国内房地产市场也寒风阵阵。从下半年开始，多家房企流动性风险暴露，接连引发信任危机，房产销售及土地拍卖急速降温，市场一边高度警惕着潜在风险，一边在疑虑中摸索方向。

“尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会。”万科董事会主席郁亮将其对行业的看法浓缩为这16个字。10月22日，证券时报·e公司记者在上海举办的万科业务交流会上了解到，郁亮表现出对黄金时代的反思，也坦言环境变化中的煎熬，同时展露出对“下一个春天”的期待。

回归常态伴随着阵痛

经历了多年的高速发展后，房地产行业诞生了数家千亿级规模的头部房企，同时也积累下高杠杆、高负债的隐患。郁亮认为，尊重常识就要看到物极必反，“我们行业过去几十年的黄金发展不是常态。”

业内常有声音称，房地产行业曾经为国家做出了巨大贡献，郁亮对此并不否认。他表示，国内人均居住面积从改革开放初期的不到4平方米，提升到现在的40多平方米，这是很大的进步，也在很大程度上助力解决居住问题，改善了老百姓的居住条件。

不过，黄金时代的高速发展也带来了一些问题。“对老百姓来说，年轻人买房压力大，没买房的人产生了焦虑和压力；对城市而言，房价飙升让越来越多的人难以在城市立足，势必影响城市的发展；再比如，按揭比例增大可能增加居民的债务风险，房地产行业或许占用了过多的金融资源，以至于没有足够的金融资源投向高新技术、制造业、小微企业等。”郁亮表示。

2016年底的中央经济工作会议首次提出“房住不炒”，此后便成为行业高频词。郁亮认为，从那以后，行业开始回归常态——回归到民生行业，“所谓民生行业，就是和老百姓息息相关的行业，与纯商品、纯市场化的行业不一样。”回归过程必然伴随着阵痛，郁亮多次提到的一个词是“缩表”。例如，从去年下半年开始，金融行业就在逐步减少金融资源在房地产行业的投入占比；对开发商而言，“缩表”的直接表现是降负债、降杠杆、去金融化。

行业相关主体形成连锁反应。郁亮称，去杠杆会导致资产端发生变化，投资、开工下降，再叠加前期高价拿地的情况，导致行业短期业绩受到冲击成为必然。冲击之下，房价下降使购房者受到影响，房企业绩下滑使投资者受影响，拿地减少使希望卖地的政府受到影响。

在郁亮看来，房地产先后经历了土地红利和金融红利两个时期，前者意味着资本市场评价地产公司以土地储备为指标，后者则是以PE估值的逻辑。“我们需要思考，过去地产行业所取得的成绩中，有多少是我们为客户提供好产品、好服务带来的，有多少是金融杠杆带来的。去杠杆引起的红利消退，便是今天回到常态要经历的阵痛之一。缩表的过程就是把金融红利从房地产行业中去掉，如同锁骨减肥，是一个非常痛苦、煎熬的过程。”郁亮称。

对于备受市场关注的恒大困境，郁亮表示：“行业冬天来了，大家都冷，首先要自己解决自己过冬问题，救人先要保证自己的安全。我们会积极想方设法，在能力许可的情况下愿意做一些对行业有利的事情，如果给我们一些具体的机会，我们会在市场化原则之下去考量。”

“天下没有做完的生意”

曾在行业高昂时高喊“活下去”，代表了万科的谨慎风格，与此同时，还有一句话常被提起：“天下没有做完的生意”。

“缩表”也曾在各行业和国内外发生，郁亮将它们视作一种经验参照。他举例称，家电行业曾因下乡补贴政策退坡而滑落，但一大批家电企业倒下的同时，也有美的、格力、海尔等优秀企业脱颖而出。例如美的也经历了砍产品、关园区、裁员工的“缩表”，但通过转型线上、品牌研发等获得新生。运动服饰行业也是类似，在后奥运时期经历退潮，但也出现了李宁这样的国潮品牌。

郁亮还以日本房地产为例，上世纪90年代的大衰退导致行业萎缩，直到近期才恢复到20年前的水平。但在此过程中也有优秀的企业，例如大和房建连续十余年入列世界五百强，从原本的开发主业发展到如今的租赁公寓、物流、代建等业务都名列前茅。“只要做得好，仍然有机会。”郁亮认为中国房地产的情况比日本要好，城市和客户的需求中仍存在很多机会，“城市发展以前只管生产，现在生产、生活、生态更加融合，对项目开发的要求也更加综合；老百姓的需求也要求物业服务更加精细，做到科技、环保和人的需求相互匹配。”

在万科的非开发业务中，主营物业管理的万物云是重要板块。交流会上，万物云CEO朱保全提出了各业务条线的发展目标，其中，住宅物业领域会控制增速，确保服务品质；商业物业领域的万物梁行要发挥合资红利，保持在40%-60%的增速；专注城市物业的万物云城要有决心做成做大，保持不低于60%的增长。截至上半年，万科净负债率为20.2%，账上还有货币资金1952.2亿元。对于这笔钱将如何使用，郁亮表示：“如果把钱都分给股东也是一个很好的方案，但现在行业还有机会，所以我们会把钱用出去，万科也在寻找方向。”

目前看来，开发业务之外的物业、物流等板块增势显著，但体量仍不足。谈及这些非房业务市场空间究竟有多大时，郁亮直言：“现在想找到一个与黄金时代开发业务体量相当的生意是很难的，赚大钱、赚快钱、赚短钱已经行不通了，只能赚小钱、赚慢钱、赚长钱。”

“与其花费时间预测‘底部’、期望‘反弹’。不如把精力花在打磨能力上，以迎接下一个春天。”郁亮表示。

来源/证券时报

编辑/樊宏伟