万达商管上市提上日程，已进入企业重组这一重要阶段。

8月4日，公开信息显示，上市主体珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称珠海万达商管）在香港注册登记。为符合上市管理条例，8月2日，珠海万达商管母公司万达商管对外公告，肖广瑞辞去公司总裁职务，由董事长齐界兼任。

若一系列重组完成后，珠海万达商管将进入上市筹划阶段，提交上市申请。一位接近交易人士对界面新闻透露，推动商管2021年内于香港联交所上市，是万达今年的重要计划之一。不出意外，珠海万达商管或将在今年11月左右完成上市。

这一年，为推动商管上市，万达确实下了不少功夫。

今年3月，万达商管决定将其轻资产商业运营、 科技、数据、人员等相关资源进行重组，与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴。同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司——珠海万达商管。

30亿引入珠海国资后，不断有媒体消息称，超过20家投资者对珠海万达商管新一轮融资展现出兴趣，筹资规模或将达到200亿元人民币，承销商为中信证券、瑞士信贷和摩根大通。

6月21日，评级机构中诚信在出具的大连万达2021年度跟踪评级报告中，透露了珠海万达上市进程——“目前公司正在筹备珠海万达商管上市引战工作，中诚信国际将对珠海万达商管后续引入战略投资者及上市进展保持关注。”

对外引战的同时，内部一系列的企业重组也在快速铺开。

在企业类型方面，7月5日，珠海万达商管经营范围发生变更，不再包含互联网数据服务、互联网信息服务；企业类型由"其他股份有限公司(非上市)"变更为"股份有限公司(外商投资、未上市)"。

近期珠海万达商管股东结构发生了重大变化。

根据天眼查APP信息显示，目前，大连万达商管、银川万达广场商业发展有限公司在珠海万达商管分别持股1.37%和0.01%，非发起人持股为98.62%。

企查查APP信息则显示，目前珠海万达商管由大连万达商管和银川万达广场分别持股70.1499%和0.0138%，非发起人持股29.8363%。公司实际控制人为王健林。

在管理层方面，8月2日，肖广瑞辞去万达商管总裁职务，由董事长齐界兼任。而肖广瑞依然为珠海万达商管董事兼总经理。

这是一次为上市而做的人事调整。根据《首次公开发行股票并上市管理办法》，发行人的总经理、副总经理、财务负责人和董事会秘书等高级管理人员不得在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中担任除董事、监事以外的其他职务，不得在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业领薪。

《上市公司治理准则》第二十三条规定，明确上市公司人员应独立于控股股东。上市公司的经理人员、财务负责人、营销负责人和董事会秘书在控股股东单位不得担任除董事以外的其他职务。

在模式方面，珠海万达商管转换为更受资本市场追捧的轻资产模式，以便上市进展更为顺利，估值更高。

珠海万达商管最主要的收入来源是项目运营阶段租金管理费和服务费。在这之外，万达集团称，轻资产商管公司将着重研究万达广场巨额线下流量变现的盈利模式。

今年，这一公司将开展国内金融机构针对万达广场中小微企业的金融服务，提供数据支持，创新开展万达广场、酒店、影城、文旅等生态系统的大数据服务、新能源服务、广告经营服务等业务。

据界面新闻了解，珠海万达商管成立后，确实开始研究线下流量变现的盈利模式。一方面，为全面推动“流量变现”工作，万达举办“万达集团线下流量变现创意大赛”活动，王健林董事长亲自担任组长。

另一方面，自今年5月以来，齐界带队，万达集团各系统部分创新业务高管赴科技互联网公司字节跳动、贝壳集团、小米集团等总部考察交流，与其总裁及高管就组织管理、流量变现、创新工具运用、线下线上转型、新零售、大数据运用等管理经验进行交流探讨。

根据公开信息，截至2021年3月底，万达商管共拥有368家万达广场，其中自持万达广场达到270家，轻资产及合作万达广场为98家。并且，万达商管计划到2021-2022年每年开设约50家商场，其中70%以上属于资产轻模式，2022年后停止开发资产密集型商场。

在城市能级方面，中诚信总结表示，万达商管一线和二线城市项目建筑面积占比约 35.54%，而其中自持项目一二线城市占比约 38.5%，轻资产和合作类项目一二线城市占比 26.5%。整体来看，万达商管商业项目三四线占比高，其中通过轻资 产和合作模式下沉尤为明显，而自持模式布局更优。

作为中国最大的购物中心开发商，以轻资产全新面貌转换IPO赛道的珠海万达商管，引起了投资人极大关注。同时，随着上市计划的推进，评级机构也对万达信用状况做了新的表态。

今年4月26日，标普称，上市或还能帮助万达商管进一步提升自身信用质量，并与万达集团的整体信用状况拉开距离。同时还能扩大万达商管的境外融资渠道。

在债务方面，标普认为，万达商管能够管理2021年非常集中的大规模债务到期压力。万达商管 488亿元的短期债务中约 75%为境内资本市场债券，其余主要为银行贷款。公司406 亿元的非限制性现金能够完全覆盖即将到期的境内债券。鉴于公司与内地银行有较长且牢固的合作关系，标普认为其应该能够为银行贷款展期。

去年11月3日，惠誉将万达商管美元债券的评级从'BB+'下调至'BB'。今年8月2日，惠誉却对其进行上调，确认万达商管的长期外币发行人违约评级为'BB+'。

在大体量、广泛城市布局和轻重结合的模式下，惠誉预计，2021年万达商管经常性收入将增18%，达到420亿元人民币，这得益于可出租建筑面积（LFA）估计增长11%，租金比2020年增加1个月。

尽管，因其扩大轻资产业务，万达商管的经常性息税前利润将从2020年的50%降至长期40%的资产轻商城毛利率，但惠誉认为，利润率下降反映了商业模式的变化，而不是基础业务的恶化，并相信万达商管的资产轻商城的升级将减少其资本支出需求，支持其近期的财务状况。

在流动性和债务结构方面，惠誉称，万达商管在2021年3月底有430亿元的可用现金。同时，估计该公司的理财产品超过300亿元人民币，与2020年底相似，大部分由期限不到一年的商业银行发行。

惠誉相信万达商业的流动性足以支付500亿元人民币的短期债务。其披露，尽管自今年年初以来信贷环境有所减弱，但万达商管已再融资或偿还其2021年7月底之前到期的367亿元人民币在岸债券。

编辑/宋欣