6月18日，上海首批集中供地拉开大幕。

根据土地交易市场的消息显示，上海首批集中出让地块合计56幅，总数上比之前预告的增加了4幅，包含28幅含普通商品住房用地、6幅“城中村”改造用地（其中含有4幅普通商品房用地）、14幅征收安置房用地以及8幅租赁住房用地。

首日上海成交地块共计38幅，总金额达482.7亿元，其中成交含商品住宅的地块共计13幅，其余25幅为征收安置房用地或租赁住房用地。

此次上海土拍采用新的“限价竞价”规则，设定起始价、中止价和最高价，最高价为起始价1.1倍。举牌阶段报价低于中止价时为价高者得，超过中止价则进入一次性书面报价环节，报价不得超过最高价，最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。

“这种情况下，房企的报价会更为理性，或者说盲目报高价的意义就削弱了。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析道。

最终，累计出让面积达80.5万平方米的9宗宅地共拍出近357亿。被戏称为“奥数”级别的竞拍规则在土拍首日仅在3宗土地派上用场，其余6宗均以底价成交，平均溢价率仅为1.98%。

从地块的归属来看，中建二局成为当日最大赢家，斩获了临港新片区3宗科研居住综合用地，共斥资54.77亿；光明地产则以32.24亿拿下临港芦潮港农场环境整治配套项目的2宗地块。而位于主城区的4宗地块则分别被保利、卓越&京东联合体、复地和杨浦城投收入囊中。

其中，作为起拍单价最高、面积最小、当日唯一对竞拍现场进行公开直播的一宗地，杨浦区定海社区B3-1地块被杨浦城投爆冷击败金隅以14亿总价摘得，创造当日最高溢价率9.21%。

该地块四周虽然为老公房和旧小区交错，但胜在配套成熟、交通便利，贝壳找房数据显示，地块周边二手房价均在7万/平方米以上。

值得一提的是，去年11月，美团斥资65亿于杨浦定海社区大桥街道拿地，并宣布其上海总部将落地于此；两个月后，B站也以81亿元底价买下与美团毗邻的一块地。而此次出让的B3-1地块恰好位于大桥街道，与上述两宗地块相邻。

严跃进指出，互联网产业的引入意味着人才引进、人口结构的更新，开发商需要注意新的购房需求，形成更为匹配的产品。

据悉，此次推出的涉宅地块均采用招挂复合方式拍卖，按照规定，有效申请人数未达指定数目的，转为挂牌出让，否则以招标形式出让。

出人意料的是，最终只有12宗地转为招标，而包括杨浦定海社区、静安灵石社区、普陀万里社区和徐汇黄浦江等热门地块在内的多宗地块有效申请人数均不足够。

“关键在于能否拿出高额保证金和充足的自有资金。”一名业内人士指出。

此次上海土拍严格规定投标主体不得使用银行贷款、信托资金、资本市场融资、保险资金等违反国家有关规定的资金来源缴付土地竞买或投标保证金、定金及后续土地出让价款，同一笔自有资金来源不可以申请同批次公告中的不同地块，这对房企的资金实力构成了不小的挑战。

同时，部分地块的出让条件颇高，如徐汇滨江地块要求引入以生物医药科技创新孵化、生物创新药的研发和产业化为主的生命健康产业龙头企业，该地块最终被复地斩获；中建二局拿下的临港科学家社区地块则提出了建设世界一流实验室的需求。

而若以招标方式进行，则选排名前几位投标人入围。排名计分考虑受让管理、经济实力、技术资质和项目经验几项。其中，半年内受让地块越少，“受让管理”得分越高。“这对没有办法四处拿地的中小型房企来说是利好。”业内人士称。

种种规则限制下，相较于其他一线城市，上海土拍首日呈现出理性和平稳的趋势，10%的溢价率限制也体现了“房住不炒”的决心。

从6月21日至25日，上海还将陆续推出18宗涉宅地块，接下来的重点将向五大新城区域转移。

与此同时，上海市2021年后续部分住宅用地情况预告日前也已由上海市土地交易事务中心释出，包括9宗纯宅地和2宗商住用地，其中杨浦、嘉定、青浦、奉贤各2宗，徐汇、宝山、松江各1宗。

编辑/张郁唯