房企融资难度提升

去年下半年央行和住建部推出限制开发商融资政策，即“三道红线”监管标准，并在今年1月1日起全行业推行。此举使得房企融资难度越来越大。

所谓“三道红线”，是针对所有开发商划出的三个标准，分别是：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；2、净负债率大于100%；3、现金短债比小于1。

政策的作用是什么？打个比方，就是央妈给开发商重新立了一个规矩：你们以后不能再靠拆东墙补西墙的方式来过活，再想借钱，得按我的规矩来。

于是，我们看到了这样的变化：据中国房地产资管信息服务平台（CAIC）数据显示，截至今年5月底，房企在境内外发债累计融资总规模约合人民币4579亿元，较去年同比下降5%，同比降幅较4月有所收窄。5月单月境内外融资总量环比下降近四成，发债房企数量进一步减少，仅为上月的一半。这意味着，房企发债越来越难了，直白点说就是房企借钱难度已然提升。

其中，中小规模民营房企受到的影响更为明显。克而瑞报告指出，出于对民营房企经营和现金流稳定性的担忧，资金更倾向于国资房企和规模房企，国企成为融资市场上最受青睐的对象。在民营房企阵营中，仅有TOP50甚至是TOP30房企才能在国内顺利发行债券。

从融资集中度来看，民营房企发债融资占比进一步下降。一季度时由去年的56.1%降至45%，5月仍旧保持低位，仅有42.4%。

另外，从融资成本的变化也体现了这一趋势。CAIC数据显示，国企融资成本的进一步下调，发行债券票面利率较一季度下调近50个基点，仅有3.71%。而民营房企的发债融资成本较一季度微涨至6.78%，为各类房企最高。

降价促销或成选择

融资受到影响影响之后，房企想要解决资金困局，除了拓宽融资渠道、改善债务结构之外，还有就是加大产品去化速度，以加快资金回笼力度。

在新政下，对于债务状况较差或者杠杆较高的房企而言，融资量增长受到限制，与此同时，疫情走向和经济发展的不确定性导致了市场避险情绪升温，民营房企发债日渐艰难。对此，易居企业集团CEO丁祖昱分析指出，对于房企而言，当务之急是积极拓宽融资渠道，多元化融资，持续优化自身的债务结构，增厚企业安全垫，降低融资成本。

同时，丁祖昱坦陈，房地产行业逐渐从金融驱动转变为经营驱动，房企运营方面应持续优化组织架构，持续提高运营能力，以实现强回款、控投资。简单点说，就是尽快加大促销力度，以便从经营上找到出路。

而实际上，早已有房企开始行动，并在今年上半年纷纷打折促销。这其中，当然少不了中国恒大。

根据中国恒大日前发布的公告数据显示，截至5月底，中国恒大在前5个月累计实现合约销售金额2851.6亿元，较2020年同期增长4.5%；合约销售面积3383.3万平方米，较2020年同期增长12.5%；合约销售均价为8428.46元/平方米，较2020年底下降了5.77%。

此外，还有部分房企也主动采取了降价促销措施。新城控股发布公告称，今年前5个月累计销售均价10471元/平方米，同比下降4.1%；中梁控股前5个月合约销售均价为12500元/平方米，与2020年全年的水平相当。

但实际上，在今年前5个月，楼市整体呈现供销两旺态势。根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建住宅的调查数据，2021年5月，全国100个城市新建住宅平均价格为16006元/平方米，环比上涨0.34%，涨幅较上月扩大0.11个百分点。从涨跌城市个数看，80个城市环比上涨，17个城市环比下跌，3个城市与上月持平。同比来看，全国100个城市新建住宅平均价格较去年同期上涨4.08%，涨幅较上月扩大0.03个百分点。

业内人士预计，随着融资环境持续收紧，为了缓解资金压力，只能从自身挖潜，因此将会有更多房企加入到降价促销行列中来。

编辑/张郁唯