走进红庙北里社区，第一感觉是就是干净，明亮。各个出入口站着身穿统一制服的安保小伙子，入口处新安装的道闸系统核实记录每一辆进出车辆，新铺设的沥青道路平整干净，小区外墙、楼道粉刷一新，整个小区管理有序，并没有印象中老旧小区的残破。让人难以想象的是，去年8月份之前，这里还是物业管理缺失，绿化无人打理，停车混乱无序，私搭乱建存在。

居民共商共治 ：

成立小区自管会  引进“大物业”

对于上世纪50年代至80年代建设的老楼来说，从无人管，到专人管，这一根本性的改变源于北京德利中天物业服务股份有限公司的进驻。据了解，红庙北里社区共有76栋楼，4300多户，是当时以解决企业职工基本住房为主体的小区，涉及产权单位多达130余家，小区存在安保设施不完善、停车无秩序、绿化无养护、维修不及时、交通循环不畅、垃圾清运无主、商业网点配置不合理等问题。

2019年3月，红庙北里社区居委会采用居民共商共治的方式，通过调查问卷的形式征得83%居民同意成立红庙北里社区居民自治管理委员会（以下简称自管会），并同意由自管会引入公共区域大物业对公共区域内保洁、绿化、停车和治安维护进行统一管理。自管会成员实地考察、多方询问，在三家公司投标的情况下，全票同意北京德利中天物业服务股份有限公司对红北社区公共区域进行管理，后经社区居民代表大会审议通过。

由此，2019年8月2日，北京德利中天物业服务股份有限公司接管红庙北里社区，成为社区公共区域物业服务企业。德利中天物业进驻后开展了公共区域内保洁、绿化养护、增设治安管理岗及巡查、居民户内维修、公共区域内应急维修等工作。在今年抗击疫情的工作中，积极配合社区开展了公共区域消杀、封闭小区路口等相关工作。经过1年的整治提升，过去的“老破残旧”小区如今“容光焕发”，井然有序，居民的幸福指数也在不断提升。

解决首要矛盾：

精密筹划 基本满足小区停车需求

在小区众多矛盾中，停车无秩序、交通循环不畅等矛盾最为突出。这也是德利中天物业入驻后首要解决的问题。据居民反映，以前小区主路两侧、居民楼四周、单元门门口常年被车辆占据，能停车的地方即便当时没有车辆停放，会被自行车、桌椅、铁架子、锥桶以及各种形状的地锁“占领”。就连小区主干道上，居民俗称“小环岛”的丹凤朝阳雕塑周边也停满了车辆。“单元门口都给你停上，别说自行车、轮椅了，买菜小拉车都过不去，好歹给我们留条出路呀”，“一旦发生意外状况，消防车、救护车等工程车根本进不来。这不是给我们生命安全带来隐患吗？”提起这个话题，不少居民纷纷向记者抱怨。

根据居民反映的问题，德利中天物业对小区环境及周边停车情况进行了调研，发现社区内停放车辆最多时高达1980辆车，其中三分之一均为来自周边写字楼、菜市场、医院的外来车辆。疫情防控期间，社区实行封闭式管理，经过几轮筛查，统计出红庙北里社区内固定车辆为890辆、租户车辆166辆、子女探亲车辆294辆，小区实际停车需求为1350个车位。

根据前期调研，德利中天物业迅速制定小区停车位的施划方案。随后，上报至自管会，自管会召开会议，共同协商制定停车方案，之后进行入户调查和公示。征得大多数居民同意后，物业重新施划停车位，现阶段已施划车位770个。

下一步，德利中天物业将平衡绿地和停车位的比例，充分利用各个区域的边边角角，在不损失绿地面积的前提下，规划绿地，施划车位；结合居民的需求，合理设计窗根下的空地；规划探亲车辆停放区域，向自管会提交进一步增加小区停车位的施划方案。“只要是登记的车辆，小区各个楼院基本可以满足目前小区的停车需求。”社区和物业信心满满地表示。

根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格〔2014〕2755号）有关规定，参考华贸周边等区域比价，红庙北里社区停车费暂定为150元/月，按年缴费的话则是1600元/年，远低于周边区域内停车场收费、路侧停车收费、物业小区停车收费。所收取的费用，将在自管会严格监督下专项使用，包括日常停车管理、软硬件设施设置维保以及社区保洁、保安等服务的整体提升。目前，该停车管理方案和收费获得绝大多数居民的认可和支持。

真正的“管家”：

一站式服务 他们能想到的细节都做到了

德利中天物业入驻以来，务实耐心的服务使小区的生活秩序与环境卫生得到了改善，赢得了居民们的认可。在服务机制上，德利中天物业采取管家一站式服务，根据社区管理区域划分为4个片区，每个片区配备一名管家，社区居干入户走访时，管家也会跟着，通过入户走访共同了解居民诉求，从硬件改造、物业品质管理、卫生环境、车辆停放等方面对小区进行整体提升。“无论是工程问题、环境卫生问题还是安保问题，乃至说红北社区停车问题，有任何问题直接找管家，管家来协调沟通。”德利中天物业服务股份有限公司红庙北里项目经理王山介绍。

管家式服务的便利，红北社区第二党总支第一党支部书记郭长友深有体会。据他回忆：“原来楼道内换个灯泡要40块钱，还能得单位物业有空了才能来。现在不管啥时候，只要给朱琴（管家）打个电话，一会就能给换上。1小时之内都不花钱。他们也没收过钱，不到1小时就解决了。”

“25号楼前的化粪池堵了，从半地下室往上涌，物业就联系应急抽粪车来抽，每天晚上5点至6点多，从1月份到7月份，半年多天天都来；咱社区14个出入口，疫情期间，要是没有这些保安小伙子们，志愿者哪盯得过来；52号楼前一下雨就积水，前几天下雨，我路过的时候，保洁人员一直在那扫；抬生病老人下楼、帮老人拎两袋米上楼，一个电话，保安小伙子就来了。他们能想到、能做到的细节服务都做到了，真的特别好。”居民刘阿姨道出了大家的心声：楼道、院子、道路上每天专人不定时打扫，保安站岗巡逻，楼道扶手也刷了新漆，这才是真正的“管家”嘛！

菜单式服务：

先尝后买 服务理念和标准一如既往

据了解，红庙北里社区的物业服务还处于先尝后买的阶段，目前还未向居民收取过物业费。谈及前期投入，王山坦言：从2019年8月2日到2020年8月2日，德利中天物业就已投入358.5万，包括85名人员工资、办公所需物料、社区内部分设施设备以及绿化品质提升等方面。对于德利中天物业前期所负责的“保洁、保安、保绿、保停”四保工作，属于专项菜单式服务，物业公司拿出专项服务的方案，报到自管会，由自管会委员结合每个区域的实际情况，来决定是否购买专项服务，这是未来发展的一个趋势。

“德利中天一直服务像天鹅湾、朝阳园这样的中高端住宅、别墅，老旧小区对于德利中天来说也算是个新的挑战。金杯银杯不如老百姓的口碑。不管是老旧小区，还是中高端小区，服务理念和标准都是一样的，就是希望不断地尽我们最大的努力，服务好小区居民，让他们的生活环境更好一些。”王山说道。

在红庙北里社区，党建引领“大物业”管理老旧小区，通过社区托底和市场化运作相结合，将规模较小的连片老旧小区整合统一，选聘专业物业服务公司，推出“菜单式”服务统一管理。经过1年多的努力，红庙北里社区已初见成效。从多年难解的停车乱象的解决到小区整体环境的提升，红庙北里社区正在以肉眼可见的速度蜕变着。谈及未来工作规划，红庙北里社区党委书记陈健说：“社区与‘大物业’互相补充，通过改善生活便利程度、小区环境、安保质量、贴心服务等服务模式，让居民真正觉得我们虽然生活在老旧小区，但我们生活品质很高。用我们实打实地服务，让他们的生活品质更好一些。”

文/北青社区报 杨珊

照片由八里庄街道宣传科、社区居民提供

编辑/赵亚辉