近日，北京市顺义区180套别墅即将被打包拍卖引发关注。据司法拍卖平台显示，11月25日10时起至2024年11月26日10时止，福建省福州市中级人民法院将对枫桥别墅的180套房产进行法拍，评估价约20.17亿元，起拍价约14.12亿元，保证金需缴纳1.4亿元。北京青年报记者注意到，目前已有超万次围观，暂无人报名参与竞拍。而拍卖资产背后却涉及错综复杂的主体关系。
180套别墅被司法拍卖
拍卖公告显示，枫桥别墅所在楼盘共计188套别墅，本次共计180套别墅予以整体拍卖（含1套会所）。建筑面积102347.34平方米，用途：别墅及会所。 评估价201676万元，起拍价141173.2万元，保证金14000万元，增价幅度700万元。
评估报告中提到，土地使用权从1993年12月18日起到2063年12月17日止。枫桥别墅所在地块地质条件稳固，地基承载力较好，有利于土地的开发利用。区域基础设施已达七通（通上水、通下水、通暖、通路、通电、通电讯、通燃气）。至2023年10月31日，共有42 套别墅已拆除，1栋会所未全部拆除，其余别墅现状空置。
目前，拍卖页面显示，此次拍卖已吸引上万次围观，有170人设置提醒。
需要注意的是，由于项目发生部分预售等原因出现整宗用地发生分割问题，但由于原土地使用权人精达地产拒绝向国土部门办理宗地分割办证手续，顺义区自然资源局作出京顺国用（2011出）00143号国有土地使用证废止的决定。
瑞顺鸿业公司名下部分别墅存在整体或部分拆除现象，意向竞买人应自行向有关部门并至现场了解拆除房地产的现状、恢复重建、续建及后续处置等全部事宜。
被执行人精达地产名下部分房地产存在尚未办理初始登记情形，意向竞买人应自行向有关部门了解该部分房产能否办理（以及如何办理）续建、初始登记及过户登记等相关手续并自行承担相关费用。
本次拍卖成交后，竞买人应自行办理拍卖标的续建、重建、翻新、验收、后续处置及过户登记等相关手续并承担相关费用。
背后涉及19亿元债权
据法拍信息显示，被拍卖的180套别墅中有134套登记在北京瑞顺鸿业房地产开发有限公司（曾用名：北京瑞顺鸿业投资管理有限公司，简称瑞顺鸿业）名下，剩余46套权利人分别为北京精达房地产开发有限公司（简称精达地产）、北京东飞祥义投资有限公司（现更名为“北京新东飞祥义信息咨询有限公司”）。
此次拍卖的申请执行人中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司。其与瑞顺鸿业、精达地产之间有债权关系。债权本息合计19亿元，由瑞顺鸿业和精达地产作为共同债务人，泰禾投资、黄其森和叶荔（黄其森妻子）提供连带担保。另外，该笔债权还由北京新东飞祥义信息咨询有限公司100%股权、瑞顺鸿业100%股权、精达地产52.5%股权和泰禾集团的8000万股票股权进行质押担保；北京新东飞祥义信息咨询有限公司名下8栋别墅和京瑞顺鸿业房地产开发有限公司名下的91套别墅提供抵押担保。
2007年就经历过一轮法拍
有早些年的报道中提到，项目之所以陷入复杂的债务纠纷当中，是由于项目销售不畅，公司资金非常紧张，加上项目在建设中出现地基松动等质量问题，于是采取了一些非常规手段。
早在2007年枫桥别墅就经历过司法拍卖。北青报记者注意到，在裁判文书网公布的一起判决书中，精达地产称，2007年3月至2008年9月，瑞安建业有限公司指令其在中国大陆设立的全资子公司北京亿达房地产有限公司和北京超腾投资管理有限公司通过司法拍卖方式取得“枫桥别墅”建设项目中的187幢别墅中的133幢物业。瑞安建业有限公司为使拍卖取得的133幢物业重新翻修进行出售，利用133幢物业资产成立了北京瑞顺鸿业投资管理有限公司。但是拍卖后双方在交接方面还发生过冲突。
公开报道中也提到，2007年开始，枫桥别墅房产陆续被拍卖，以单栋或数十栋分批次上架拍卖平台。其中，在2007年6月11日，港股上市公司瑞安建业附属公司中华汇以3.038亿元的价格拿下76套房产，折合7108元/平方米。
瑞安建业董事总经理黄月良曾表示，公司计划耗资每平方米3000元为枫桥别墅做翻新，预计首批单位的翻新时间不超过6个月，最快可在2007年年底前推出市场。不过，此后公开报道中并未出现其进一步开发建设的消息。
项目曾将“现房销售”作为卖点
从目前公布的别墅现场图片来看，别墅区里杂草丛生。曾有网友发布探访视频称，荒废多年的枫桥别墅，被5只野狗包围，里面还有2只羊。
据了解，开发商精达地产在1993年拿下该处地块，2002年9月拿到预售许可证，房产建成于2005年，至今已近20年，目前房产中介平台上显示的参考均价为28385元/㎡。
从区位来看，该别墅位置较好，周边交通发达。开发商曾在业主交流会上表示：“枫桥别墅采取的是同期开发、同期销售的模式，虽然开发商承受了巨大的资金压力，但实实在在的现房销售却成为吸引购房者的主要因素。”
然而，现实的销售情况却大相径庭。有数据显示，截至去年8月，枫桥别墅仅售出了8套。
北青报记者查询公开的裁判文书发现，枫桥别墅涉及多起买卖合同纠纷。部分房产并未实际成交，有的是因为没有签署买卖合同，有的是签约不到一个月买卖双方就签署了退房协议。也有的纠纷是因为开发商未给业主办理房产证。其中，有2014年、2015年做出的两份判决文书中显示，多位购房人起诉开发商的原因均为2004年购房后未如期获得房产证。
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文/北京青年报记者 宋霞
编辑/樊宏伟
