半两财经|上海、广州相继调整最低房贷首付比例 预计其他一线城市也将出台利好政策
北京青年报客户端 2024-05-28 19:28
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继上海将最低首付比例降至20%,调整限购、社保年限等楼市政策发布后,广州也跟上,直接将最低首付比例调整为15%,还取消利率下限。业内认为,广州在上海发布楼市政策后立马跟进,已经说明近期的政策动向,预计北京和深圳也会围绕此类政策做进一步的调整和优化。

广州跟进楼市政策调整

5月28日,广州市调整优化差别化住房信贷政策。

从具体内容来看,对于贷款购买首套商品住房的居民家庭,商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%,取消利率下限。

对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭,商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%,取消利率下限。

在广州市非限购区域内,对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平;对于拥有2套及以上住房且有未结清购房贷款的居民家庭,暂停发放商业性个人住房贷款。

在广州市限购区域内,对于拥有2套及以上住房的居民家庭暂停发放商业性个人住房贷款。

促进新房和二手房去库存

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为,广州发布的楼市新政是贯彻落实4.30政治局会议关于“继续坚持因城施策”“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”最新指示,以及5.17国务院视频会关于降低按揭首付比例和利率不设下限的规定。

尽管广州在1月27日退出了120平方米以上住房限购,但近期商品房市场有了新问题。4月份新房和二手房价格指数环比跌幅创近年来新高,4月份广州二手房价环比指数跌幅排在70城的第11位,连续数月跌幅居前。从全国来看,百城、百强新房销售创阶段性新低,开发商资金链紧张,房地产风险在蔓延,系统性风险防范的形势严峻。

近期,新房交付的压力加大,很多延迟交付、降配减配问题突出,导致市场情绪低迷,预期悲观,房企风险蔓延,迫切需要一揽子政策来提振市场信心,活跃交易,缓解开发商资金链紧张,促进新房和二手房库存去化,良性循环,稳定市场预期和价格信号。

加大了对非户籍人口购房的扶持

李宇嘉表示,支持非户籍家庭、单身人士、非户籍人才购房,是近期一线城市政策集中的方向,比如4月30日北京调整五环外限购政策;5月6日深圳提出鼓励非户籍、企业、多子女家庭外围购房的政策;5月27日上海鼓励在外环外买房。

他分析称,主要原因在于一线城市外围土地供应量大,在2022年之前,一直是卖地的主力,但产业和人口集中度不够,现在面临巨大的去化压力。另外,一线城市以新市民、年轻人为主的非户籍人口集中,住房消费潜力大,扎根一线城市的愿望强烈。此次,广州进一步加大了对非户籍人口购房的扶持,取消限制性规定,非户籍人群购房社保缴纳年限从2年调整为6个月,并享受户籍家庭购房待遇。这样的政策力度比较大。

放开二套及以上住房贷款

李宇嘉表示,按揭贷款首付比例和利率执行省里统一的规定,人民银行会通过自律机制发文。上周,广东省19个城市执行5月17日国家对于首套房、二套房最低15%和25%的最低首付,以及按揭贷款利率不设下限的政策。但广州、深圳未跟进。考虑到广深两地新市民多,外来人口集中,近期楼市形势严峻,此次广州跟进了政策,预计下一步深圳也将跟进此政策。

对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。“这是热点城市首次放开二套及以上住房贷款,鼓励多套房居民加杠杆买房。”李宇嘉指出,不过,此次央行广州分行的规定,将主动权给到了银行去判断。银行作为商业运营机构,必然会基于市场分析而制定差异化的首付和利率,以确保自身的资产安全。

在限购政策调整方面,李宇嘉表示,广州提出分区域认定套数的政策,即是否具有购房资格,主要看行政区域内拥有住房的套数。这也意味着,居民可以跨区域购买多套房。这一步在一二线热点城市中,算是步子迈得比较大的。

预计其他一线城市也将出台利好政策

易居研究院研究总监严跃进认为,广州政策在上海政策后立马跟进,已经说明近期的政策动向,即四个一线城市均会出台宽松的利好政策,且政策出台会围绕限购放松、房贷首付和利率下调、公积金政策优化、促进二手房流通、鼓励存量房源消化等方面入手。预计北京和深圳也会围绕此类政策做进一步的调整和优化。

自5月28日起,上海提出的调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施正式实施。

李宇嘉认为,上海在人群上重点支持非户籍人才、非户籍居民、非户籍单身这三类人群的购房需求,主要在于目前这三类人群住房自有率比较低、购房需求迫切。同时,这些人群购房,对于推动二手房库存去化,稳定二手房交易价格,促进二手房交易和带动新房交易具有极大的作用。

上海提出,满足多子女家庭合理住房需求,执行现有住房限购政策基础上,可再购买1套住房。与京深一致,考虑多子女家庭对更大面积住房的需求,适当松绑限购。

不过,李宇嘉指出,多子女家庭中已经触及限购上限,受累于养育子女的情况下,还有多少家庭有能力多买一套。

上海降低首付比例和房贷利率下限,一方面是顺应和贯彻5.17国家政策部署,另一方面也是针对本地非户籍和非户籍人才群体多,需要加大优惠力度。李宇嘉预计,如果下滑颓势不改,上海可能还会下调首付比例和贷款利率。

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文/北京青年报记者 宋霞
编辑/樊宏伟

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