探访“莞八条”后东莞楼市:售楼处到访量激增,有业主趁热涨价
21世纪经济报道 2024-05-28 19:02

首套房首付比例最低1.5成、取消房贷利率下限、取消“莞e认购”摇号、公积金贷款提高额度上限......“517”央行新政出台一周后,东莞市住房和城乡建设局等五部门日前联合印发《关于进一步优化房地产相关政策的通知》(以下简称“莞八条”),从房企减负、销售政策、金融支持、市场规范到保障住房等层面,提出八大实质性的优化措施,旨在稳定市场、促进销售和提振信心。

南方财经全媒体记者多方了解到,受利好政策刺激,上周末(5月25日-26日)东莞新房项目售楼处来访量、认购量普遍增多,市场让利去化仍是主流,不少开发商均在“趁热”出货。而新政向二手房市场传导效果更为显著,成交量创下新高的同时,一波业主“反价潮”从热点楼盘开始掀起。

有从业者称“客户对新政的咨询量明显增加”“持币观望的刚需客也加速进场了”,有房企高层认为“重磅楼市政策接连落地是这轮市场热度起来的关键”,也有专家称“新政对市场各方刺激不会立竿见影,大概率会在后续慢慢释放”……东莞楼市信心正从各方心态细微处开始重建。

售楼处到访量激增

“自从‘517’央行新政出台后,自己所在楼盘热度便开始提升,叠加‘莞八条’对市场的刺激,感觉客户成交意愿开始变得强烈。”据万江某楼盘置业顾问透露,该楼盘于5月24日深夜“莞八条”发布后,便迅速打出了“可申请执行低首付政策”的朋友圈揽客海报,上周末到访客户便有部分奔着低首付前来咨询。

众多客户上门看房的盛况亦出现在其他一些楼盘。一组可供参考的数据是,中原地产研究院对东莞在售100多个项目监测显示,上周(5月20日-26日)各项目来访量环比上升8%,认购量环比上升34%。

据多位市场人士透露,不同于央行新政发布后,部分购房者喊出的“并非缺首付而是缺月供、缺信心”,“莞八条”发布后,出现不少客户因有关政策的落地执行,而加紧看房脚步。

“相对于具体的降首付、降利率,近段时间的一系列政策节奏和力度,更像是一个释放信心的信号,这才是这轮市场热度起来的关键所在。”东莞一位房企高层人士如是说。他同时也提到,对于当前东莞楼市呈现出的回暖表现,新政对市场信心提振有很大的推动作用,加上开发商急于降价清货,导致一批观望的刚需客被价格之弦牵动。

南方财经全媒体记者从公开信息中了解到,当前东莞在售项目让利去化仍是主流,如不少项目将今年“五一”的特价房、优惠活动延续至今,以价换量意图明显。也有个别项目还在趁热喊出“调价”“收回折扣”等,但除调价幅度本身非常小,更多不过是噱头。在这过程中,也有不少涨价成交房源信息流出,但多位业内人士认为目前整体依旧是“以价换量”,涨价房源只是个例,不具备典型性。

中原地产研究院执行院长车德锐认为,“莞八条”当前主要以房企减负措施为主,对减轻企业负担有着积极的作用,眼下“以价换量”仍是主流。结合央行新政的需求端刺激,预计后市供求逐步趋向平衡,届时市场预期和房价将趋向稳步回升。

值得一提的是,随着价格的触底与市场情绪的逐步变化,叠加新政后购房门槛和成本的下降,当前业内人士以及刚需客群对于市场的走向看法也在慢慢发生转变,“感觉可以抄底”的声音不时冒头。

有业主趁热涨价

新政向二手房市场的传导效果似乎更为显著。

“能感觉到客户对‘莞八条’的关注度很高,目前已经有20多个客户向我询问新政具体的执行情况了。”东城一家房产中介表示,咨询量的转化率较为理想,上周末带看了二十多组客户,成交量也明显放大,“周末成交的房源量,比之前一周都要多”。

据贝壳研究院的人士透露,对比今年以来的日均值,上周末东莞二手房成交量创下新高,买卖房源增长超过127%。

“卖家和买家的博弈又开始了。”不停带看的过程中,上述中介人士深刻感受到了双方心态的变化,“有的热点小区业主上周还能再谈的价格,突然坐地起价加了10万元,一分不降;也有买家之前很‘佛系’,结果发现关注的好多房子突然都卖掉了,看了一个小时就定了。”

诸葛找房平台显示,仅上周末就有超过60套房源涨价。如位于东城的中信阳光澳园一套131平方米四房单位,从350万元涨到了360万元;涨幅最高的是位于虎门的万科云城,一套79平方米四房商墅从258万元涨到了330万元,一夜之间涨了72万元。

业主临时涨价的信心,源于二手楼市氛围不断呈现好转的迹象。东莞市住房和城乡建设局数据显示,4月东莞二手房网签共2296套,环比3月增加约21.5%。价格方面,4月二手房网签均价约18180元/平方米,环比3月跌0.92%,同比下滑约25%,其中东莞仅5个镇街二手房成交价超过2万/平方米,80%以上的镇街二手房价格跌回了“1字头”。

价格下降带来的是市场消化速度加快。进入5月份以来,东莞二手房成交更是实现了久违的两连涨,5月第二周(5月6日-12日)成交约500套,环比大涨154%。第三周(5月13日-18日)则环比增长16%至564套。

受访业内人士普遍认为,从目前情况来看,“莞八条”对二手房的直接刺激力度比新房大。车德锐分析,新政提振房地产市场消费信心起到了积极的推进作用,但降首付与降利率结合起来,并不会让买家实际购房成本明显降低,“但对于眼下入市的刚需而言,东莞不少次新房单价比周边新房便宜5000元/平方米以上,显然二手房市场对其吸引力更为突出。”

“政策的目标是顺应新供求关系,旨在消化存量房产和优化增量住房,构建房地产发展新模式。”车德锐表示,当下东莞居住性需求相对理性,新政对刚改客、改善客等市场各方刺激不会立竿见影,但伴随后续“以旧换新”等更多细则落地,东莞楼市的整体活跃度有望进一步提升。

编辑/樊宏伟

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