国内REITs（不动产投资信托基金）市场2021年开市，当时非常火爆，发行时配售的比例很低，产品上市后涨幅也不小，有不少投资者参与交易。不可否认，REITs市场的“头炮”还是打得比较响。一些机构纷纷加快了REITs产品的设计，监管部门也及时扩大了REITs产品的行业覆盖范围，市场则表现出对产品扩容的强烈需求。没多久，市场上就发行并上市了近30个产品，这个发展速度，明显超出了很多人的预期，“REITs热”一度成为证券市场的一道风景。

但是，同样超出人们预期的还有，在火爆了不到一年后，REITs市场就开始了明显降温。一开始是交易活跃度下降，大资金参与程度逐渐回落，成交金额从每天十几亿元萎缩到3亿元，甚至更少。后来则演变为产品价格的持续单边下跌，在刚刚过去的2023年，上市REITs产品的平均跌幅超过30%，远远超过同期权益类与固收类产品的平均跌幅，九成以上的REITs产品跌破发行价。二级市场的疲弱，也直接对一级市场带来了压力，新产品的发行不再是万人争抢，中签率大幅度提高，发行节奏也明显放缓。现在投资市场上已经很少有人关注REITs，当年广受追捧的场景已成为回忆。

是什么原因导致REITs市场这种过山车式的行情呢？REITs产品属于固收类信托，它以所持有的基础设施所形成的现金流来支付投资者的本金与收益，客观上具有资产证券化的诸多特征。由于有现存的经营性固定资产，再加上有些REITs产品还会把所持资产的部分增值也分配给产品持有人，因此有投资者认为，REITs产品资产质量比较好，且经营模式相对简单，又有稳健的盈利能力，还有资产增值的空间，相比权益类产品风险要小，相比固收类产品则收益会高一些，导致投资者趋之若鹜。

在早期的REITs市场上，更有短线资金把它当作股票来炒作，把一些产品价格拉升到远离与分红水准相对应的位置，形成很大的泡沫。随着这部分资金退场，REITs市场开始降温，有部分中长线投资者参与进来，虽然产品的成交量有所回落，但价格还是较为坚挺。不过到了去年，房地产行业的疲软拖累了REITs，毕竟它的很多产品是与房地产息息相关，并且是以地产为底层资产的。即便是开发园区的工业地产、大城市的商业地产等，在住宅地产降温以后，也同样出现了需求不足的问题。

虽然监管层也批准了一些公用事业部门发行的REITs产品，甚至还让新能源设施作为项目上市，但无奈该行业去年也表现平平，导致几乎整个REITs市场缺乏亮点。加上收益预期方面的风险敞口暴露，使得产品价格走低，加上流动性不足，不时出现恐慌性抛盘。时下上市的REITs产品价格，与当年高峰时相比，相差甚远。而如果考虑其作为固收产品的基本特性，跌幅无疑是相当大的。只是由于REITs相对小众一些，市场关注度不够。但不管怎么说，问题是严峻的。

作为证券市场上一种常见产品，REITs在满足基础产业低成本融资以及稳健型投资者进行资产配置方面，有很大作用。现在国内REITs市场不够景气，既有来自实体经济方面的原因，也有产品设计方面的问题，同时也缺乏相对成熟的REITs投资者队伍，另外其在证券市场上的地位也不明确。近期要让REITs市场迅速走好也不太可能，但是从大趋势来看，一些有利于市场活跃的因素是在慢慢积累，外部环境也在逐渐改善。尽管REITs市场还是处于寒冬，但有望在不久的将来出现转机。而且作为一个新兴的市场品种，REITs在国内的发展空间还是非常大，值得投资者关注。

编辑/樊宏伟