现房销售离我们还有多远
钱江晚报 2023-07-13 16:57

现房销售要来了?最近,住建部部长倪虹公开发声,要开展现房销售试点,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。购房者高度关注的现房销售话题又一次上了热搜。

深圳的反应很迅速。7月4日,深圳挂牌3宗宅地,其中宝安新安地块采用“竞地价+竞现房销售面积+摇号”规则。

其实早在2017年,杭州就曾推出过一批现房销售项目,大部分已经交付。6年过后,杭州还会试点现房销售吗?

深圳再现“现房销售”地块

设置最高比例约43%

今年以来,住建部多次发声鼓励现房销售。今年1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”,这是住建部首次系统、明确地提出现房销售概念。最近一次是在6月26日,住建部部长倪虹会见中国银行负责人时,表态要开展现房销售试点。

一周之后,深圳新挂牌地块引入现房销售规则,这在业内人士看来并非偶然。一线城市深圳迅速尝试现房销售,具有风向标意义。

该地块出让规则显示,在竞拍至封顶地价后,转而竞现房销售建筑面积,达到封顶的现房销售建筑面积后再通过摇号方式确定竞得人。该地块总建筑面积8.23万m2,其中最高现房销售建筑面积为3.552万m2,占比约43%。

“现房销售”并非新鲜事物。2016年~2020年,为了抑制全国土地市场过热和房企非理性拿地,不少城市在土地出让环节都设置了现房销售条件,不过仅限于少数地块。

早在2016年,深圳就推出过首宗现房销售试点地块——龙华A816-0060号地块,要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物,不能进行预售,须在竣工并取得不动产权证书后才能以现房形式对外销售。此后深圳再无现房销售项目出现。直到此次宝安新安地块出现,现房销售重出江湖。

但与第一次现房销售相比,本次深圳宝安新安地块降低了现房销售房源的比例。业内人士分析,与2016年相比,现在的楼市行情已大大降温,倘若整个地块现房销售,有可能导致地块的流拍。

杭州曾两次尝试“现房销售”

第二次地块全部流拍

纵观全国,除了深圳,杭州、北京、合肥、福州等多地都有过短暂的现房销售史。

杭州也出现过一批现房销售楼盘,这事还得从楼市火热的2017年说起。

2017年3月24日,杭州市发布土地出让新规:当溢价率触顶(50%)时,地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售,即“现房销售”。

对于习惯“快周转”的房企而言,现房销售无疑是一个全新的考验,毕竟相比传统的预售模式,资金回笼周期要拉长两三年,开发成本直线上升。可以说,这一土拍新规的初衷是要提高拿地门槛,从而抑制开发商的拿地热情,给当时高热的土地市场降温。

不过,由于当时杭州楼市处于上行期,从结果看,政策效果未及预期。开发商依然高价拿地,优质地块屡屡触发封顶并跨入现房销售门槛。

与此同时,由于当时杭州楼市成交量大、库存量偏少,大量现房销售楼盘的出现,意味着接下来一段时间很可能导致房源告急,反而助涨了市场的预期。

于是,仅仅过了4个月,杭州土地出让规则再次调整,“现房销售”规则退出。不过,现房销售虽然在杭州昙花一现,但当时还是诞生了20个现房销售楼盘。

值得一提的是,杭州2021年第二批宅地集中出让时,试点推出10宗“竞品质”地块,明确要求“现房销售”。不过,由于市场环境发生了巨大变化,最终10宗地块因无房企报名而终止出让。

也就是说,杭州楼市迄今为止一共出现过20个现房销售项目。据本报记者统计,这20个楼盘从2019年7月起开始陆续入市,目前已有18个楼盘售罄且已交付入住。

保利天汇是这批现房销售的楼盘之一,2017年拿地,2021年才开盘。业主小赵告诉记者:“我是在2021年10月摇到房的,2022年4月网签,2022年10月底收房。比起那些要等两三年才交付,还要担心楼盘烂尾的期房业主,现房确实省心很多,而且摇号前就对楼盘品质有了了解,收房过程也很顺利,跟开发商基本上不会有什么扯皮。”

记者了解到,这些现房销售的项目,业主收房时维权的比例相比期房要低不少。

未来“现房销售”是大势所趋

当下只能小范围试点

现房销售,对购房者来说可以避免烂尾风险。现房销售还意味着所见即所得,如果购房者发现品质不佳,可以直接用脚投票,房子就很可能卖不出去,因而现房销售的楼盘,开发商往往较为注重品质。

近年来,全国各地都出现了因开发商“爆雷”导致楼盘烂尾或者品质明显下降的情况,预售制显然是原因之一。因而,现房销售的呼声越来越高。

那么,在住建部鼓励现房销售后,杭州是否会重新推出现房销售地块呢?对此,本报记者采访了住建、房管、规划与自然资源等相关部门,得到的回复均为:“尚未接到上级部门的有关文件,暂无相关计划。”

对房企而言,现房销售意味着资金成本显著上升。7月10日,中国人民银行、 国家金融监督管理总局发布延长《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,将有关政策适用期限统一延长至2024年12月31日。这也就意味着,当前广大房企尚未完全脱困,现房销售难度不小。

记者也采访了房企人士,他们普遍认为,现房销售制度下房企资金回笼周期大大拉长,利润空间势必被挤压,在当前的市场形势下会面临较多问题。“杭州很多核心板块的宅地,项目测算利润率还不到10%,如果要推行现房销售,要么降低土地起拍价,要么提高新房限价,否则房企就无利可图,不会去拿地。”一位房企高管说,“此外,如果要现房销售,配套金融政策也要跟上,对于现房销售楼盘,提供时间较长、利率较低的贷款,进行实质上的鼓励。”

此外,相比民企,央企和国企的融资利率较低,且肩负社会责任,在拿现房销售的地块上,它们应该起到表率作用。

“在当前市场环境下,房企还是普遍缺钱,不具备全面推行现房销售的基础。当然,住建部的表态也是说试点,就比如深圳这次也仅仅是其中一宗优质地块试行现房销售。不过从长期看,逐步取消预售转为现房销售,应该是大势所趋。” 易居研究院研究总监严跃进如此表示。

编辑/张郁唯

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