上市房企需聚焦经营提升造血能力
证券日报 2023-02-17 16:00

当前,过半A股房企已发布2022年度业绩预告,地产行业2022年大考成绩单浮出水面,战报颇为尴尬。在113家A股房企中有67家披露业绩预告,其中,38家预亏,预亏损数额达1217亿元—1542亿元;29家预计盈利,总额在311亿元—362亿元之间。有个别房企是成立30多年来首次出现年度亏损。

拆解业绩出现滑铁卢的房企数据,多数并没有将亏损原因全部甩锅到“受新冠疫情影响”头上,项目结转利润、计提存货跌价准备、汇兑损失等关键财务指标,是房企没能平衡好资产负债表和利润表的共性原因。

此外,降价销售、多元化业务的收入减少、债务出险房企的利息费用剧增也严重侵蚀房企的利润空间。克而瑞统计数据显示,56%的房企因为行业低迷而对资产计提了减值准备,存货跌价损失占最大头,数额少则几亿元,多则高达百亿元以上。在笔者看来,房地产行业经过高速增长期,随着行业回归理性,资产“虚高”企业“挤水分瘦身”在所难免。从长期来看,行业回归常态后,反而能凸显出财务自律、注重产品和服务类“三好生”的整体商业价值。

当然,每逢大考,总有好学生交出不尽如人意的答卷、差生留级回炉再造,或者“三好生”仍稳稳卡住领跑位,但这都只代表过去。对仍旧充满压力的2023年而言,房地产行业风险出清仍未结束,在“保交付”+“现金为王”双重目标之下,对于上市房企来说,正如万科管理层曾把万科比喻成农民一样,与其花时间抬头抱怨天气如何,不如低头聚焦经营“种好地”。

没有一个长期单边上扬的市场,也没有一个长期单边下跌的市场。年销售额达十万亿元量级的房地产市场,不可能说没就没。恢复或许不是直线上升式的,但即便是缓慢波浪式变化,也仍需上市房企守住产品底线、保证交付质量、提升服务品质、开拓新业务来提升盈利能力和客户满意度。比如,当下房企需提高对长租公寓、物流、商业、物管等经营服务类业务的重视,走开发与经营并重的发展路径。未来,地产商需摒弃一味追着高毛利大项目跑,做一锤子买卖的经营理念,反而要抱着长期主义心态在薄利但长久的多元业务赛道上滚雪球,聚焦提升经营造血能力,久久为功才能“有饭吃”。

好时不贪恋,差时不恐惧。从2022年业绩预告成绩单中,虽已窥见上市房企去年经营困难的缩影,但好消息是,走过行业调整期,房企掌舵人及整个行业从业者均已意识到“高负债、高杠杆、高周转”旧三高发展模式的弊病。当下,优质房企已经从一个个项目中寻到市场恢复的“微光”,找到“疗伤止痛”后健康发展的密钥。未来,随着多重利好政策加快落地,房地产行业资产负债表将得到优化,上市房企加快向“高品质、高信用、高盈利”新发展模式转型,行业盈利能力重回正常水平可期。

编辑/刘洋-广厦

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