降价出售,成交分化明显,深圳学区房热度下降
界面新闻 2022-08-19 12:02

深圳千万级的“老破小”学区房正在以数十万的幅度降价出售。

8月17日,深圳联合产权交易所公布了10套福田区长城大厦的房产挂牌转让,挂牌期满为8月30日。

这挂牌的10套房源中,有六套面积为104.7平方米,挂牌总价均为973.71万元,单价为9.4万元/平方米;有四套面积为85.3平方米,挂牌总价均为800.14万元,单价为9.38万元/平方米。

贝壳找房显示,长城花园的二手房参考价为10万元/平方米,在售房源有八套。这意味着,在深圳联合产权交易所挂牌转让的房源价格对比二手房参考价,相当于打了94折。

长城大厦是深圳颇有代表性的老旧小区,房屋建设于1985年,使用年限50年,目前仅剩14年产权。小区年代虽长,但长城大厦拥有着深圳最顶级的学位资源,该小区位于深圳福田百花片区,带有百花小学、深实验初中双学位。

今年以来,百花片区的房屋仍是深圳最贵学区房的代表,片区的中介也曾表示:“没有千万预算,不要考虑百花片区的房子。”

2021年8月20日,长城大厦有一套建筑面积约104.7平方米的法拍房,以1035.32万元的价格成交。

一年时间过去,长城大厦同样面积的房源总价直降60万元。

房价下跌远不止如此。

界面新闻对比发现,深圳联合产权交易所于8月17日挂牌的10套长城大厦房源,跟去年11月挂牌的23套长城大厦房源属于同一批,卖方业主仍是浙江省机关事务管理局。

去年11月,该批房源中面积为85.3平方米的房源,挂牌价在938万元至956万元间,面积为104.7平方米的房源,挂牌价格约1078万元至1099万元。

本次挂牌的房源中,不少已是二次、三次挂牌,在前期没成功出售的背景下,最新总价已经下调。

跟去年初次挂牌相比,这些房源总价最多的已经下跌105万元到156万元区间。

深圳联合产权交易所的工作人士告诉界面新闻:“这批房源不能用公积金贷款或者商业贷款,但是可以办理过桥贷,或者一次性支付。而且挂牌好多次,不用担心房源会涨价。”

负责百花片区的中介告诉界面新闻:“百花片区二手房挂牌价格看起来变化不大,可是一些房源的实际成交价降了300万到400万元。”

该名中介表示,百花片区在过去多年,学位价值颇具稀缺性,加上深圳房价前几年上涨得快,一些业主通过消费贷的方式去购房。现在深圳价格跌了,业主的杠杆太高,又面临贷款压力,很多业主降价出售。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究李宇嘉也认为:“百花片区的房源降价一方面是因为二手房参考价。之前百花片区因为学位的原因价格偏离参考价过多,很多投资客加杠杆买房,现在评估价比较低,导致接盘能力不足;二是深圳推进‘大学区’动作比较快,目前新房都会配有名校分校,百花片区房价高涨的预期不足。学位价值下降之后,百花片区实际的居住氛围很差,房子自然就会降价。”

不止百花片区,深圳学区房的价格都有回归理性的态势。

乐有家研究中心数据显示,宝安中学片区、罗湖深中片区二手成交价跌幅超10%,福田百花和香蜜湖成交价跌幅9%,南二外跌幅8%。按片区此前价格来计算,单价跌幅都超过1万元/平方米。

挂牌价跌幅较大的片区是罗湖深中及福田百花,跌幅15%起,业主让利较多。南二外、深高北、宝安中学片区的业主报价也有不同程度的下调。目前仅香蜜湖挂牌价维持稳定。

从六大名校片区半年度的二手过户量来看,百花、深中、宝中成交明显下滑,而香蜜湖、南二外、深高北则有所上涨。宝中跌幅达到49%,而香蜜湖涨幅50%,市场表现差异极大。

总体来看,2021年下半年六大名校片区二手住宅过户367套,2022上半年为355套,市场仍在走低,跌幅3%。

深圳整体楼市也在发生显著变化,二手房参考价持续一年多时间后,越来越多的房源接近参考价调整,这意味着深圳的房价不涨反跌。

乐有家研究中心数据显示,7月份有约六成房源以接近参考价成交,参考价成为买卖双方博弈的重要参考线。挂牌价与参考价差距在10%以内的房源数量上涨一倍,挂牌价高于参考价30%以上对的占比则大幅下降。

国家统计局数据显示,7月深圳新房价格环比下降0.2%,二手房价环比下降0.5%。深圳二手房价曾连续11个月下降,在2022年4、5月又小幅回升,但又再度出现连续2个月下降。

编辑/刘洋-广厦

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