近些年，住建委等相关监管部门对新建商品房的监察工作越来越细化，2021年，北京市住建委正式发布《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》，《通知》强调开发商必须在销售现场显著位置对项目重要信息予以公示。其中就包括项目内外可能对合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的情况，尤其是涉及噪音、烟尘、污染、辐射、隐私、通风、采光、装修、丧葬等不利因素，应准确、全面地向购房人公示。

目前新房售楼处都能看到不利因素公示，购房人有必要细心了解。

但过往实际维权案例中仍然会遇到一些“防不胜防”意料之外的问题，我们今天从法律层面来解析，购房时值得注意的开发商隐瞒事项。

案例1

前些年，某小区业主收房后，发现自家楼下围墙外面有几块村里的墓地，对开发商进行法律诉讼。业主认为开发商未尽到不利因素告知义务。

案例2

某开发商在合同签订时故意隐瞒重要事实，靠近所购买房子楼盘的背面正在建大型垃圾中转站、污水泵站，且小区内将建市政道路；或未告知房屋买受人所购买房屋附近将建有水电塔楼，实际交房时因上述情形存在导致室内采光不足影响房屋正常使用。

Q1:一般遇到上述案例这种情况，从法律诉讼角度能获得怎样的判决？

张星：这两个案例都涉及在房产宣传和签订合同时故意隐瞒以上重要事实，使得买房人面临重大的风险，这种行为违反了《民法典》中的诚实信用原则。

案例1中的情形对实际生活的影响在法律层面比较难以界定，因此在实践中往往难以成功维权。消费者可以选择在前期采取一些维权方式，例如签订合同前约定房屋周边没有墓地等情形，并多方调查了解楼盘周边状况，以维护合法权益。

Q2:前两年，北京出现了“烂尾”项目，购房人拿不到，一房多卖的情况，这种情况该怎么处理？

张星：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

Q3:在实际打官司中，还会遇到哪种开发商隐瞒事实的情况？

张星：例如购买房屋时，购房人签订认购书并支付部分购房款后，开发商要求购房人签订一份基金协议。这种情况购房人一定要警惕，因为基金协议签署后，购房人的身份可能会转变为投资人，从而失去消费者身份。消费者身份的丧失，意味着难以适用消费者权益保护法维权。对合同条款的解读需要专业的法律知识背景，容易超出普通消费者的风险控制能力。比如有的买受人误认为自己买到的是财产份额，实际上约定的却是财产份额的收益权，最终无法获得预期收益。所以买受人应尽量回避基金协议，或者找专业律师仔细审核。

Q4:如果开发商擅自在合同空白处补加协议，购房人并不知情，该怎么办？

张星：签订购房合同时，对于合同结尾部分的空白处尽量用文字标注出“此后无正文” 的字样，否则如果遇到开发商在空白处补充不利内容也会造成不必要的麻烦。

Q5:粉丝们比较关心热销项目捆绑精装修销售，购房人不签署精装修补充协议就买不到房，这种情况属于违规行为了，您如何看？

张星：精装修属于产品特征，严格来说不属于捆绑销售，它吸引并满足了对精装修有需求的购房者。从目前情况来看，热销项目仍属于卖方市场，购房者如果对于房屋的装修有自己特殊的要求则可以选购毛坯交付的房屋。

相关法条

《消费者权益保护法》第九条 消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。也就是说消费者有拥有自主选择权，任何人和组织不得强迫消费者选择。

《中华人民共和国反不正当竞争法》第十二条 经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。

关于购房合同的法律解读，我们做了三期内容，大家可以查阅前两期内容《北青购房锦囊|①买房遇到霸王合同该怎么办？详解虚假宣传！》、《北青购房锦囊|②买房遇到霸王合同该怎么办？详解合同文本显失公平！》，在签署购房合同前，做好避坑准备。

如果还有其他购房相关法律问题，可联系我们反馈咨询。接下来，我们会再聊聊收房验房需要注意的问题！

文/张郁唯

编辑/宋欣