罕见！新房、二手房涨价城市双双跌至个位数

国家统计局数据显示，70城新房价格环比上涨城市“六连减”，11月降至9城，下跌城市则增加至59个；二手房价格环比上涨城市“八连减”，11月仅3城上涨，下跌城市达到63个，较10月减少1城。

分城市来看，新房价格仅一线城市环比持平，二线城市连续2个月回落，三线城市连续3个月回落；二手房价格一线和二线城市均为连续3个月环比下跌，三线城市则达到5个月。

易居研究院智库中心统计数据显示，11月70城新房环比涨价城市创2015年2月(2城)以来新低，跌价城市创2015年2月(66城)以来新高；二手房环比涨价城市创2014年10月(2城)以来新低，跌价城市创2014年10月(64城)以来次新高。

“从数据看，这是最近七年来房价数据‘最差’的一次。二手房价格第一次出现仅3城上涨的现象，新房价格59城下调也是市场罕见。”中原地产首席分析师张大伟分析称，如果按照新房二手房下调城市平均计算(计算办法：(新房下调城市+二手房下调城市)/140)，70城在11月份平均出现了87%的城市下调，为七年来首次。

“根据简单算术平均计算，11月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比降幅为0.3%，连续下跌三个月，且跌幅在扩大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，11月房价下跌城市量创近七年新高，说明当前房企压力比较大，尤其是当前库存积压压力很大，使得房价普遍以下降为主。

58安居客房产研究院分院院长张波分析称，相比于之前，一线城市降温态势已趋缓，新房价格持平多为供给结构的影响，而从二手房价格可以清晰看到，一线城市房价虽然下行态势不变，降幅却在收窄。

严跃进指出，二手房价跌幅呈现扩大态势，下跌程度要大于新房，尤其是信贷政策放松的情况下，新房可能优势更大，二手房房东和购房者都呈现了观望的情绪。“一线城市跌幅并没有扩大，反而有所收窄。年底要防范二手房炒作，尤其是一线城市二手房此前持续下跌，当前交易量在底部已经有所反弹。”严跃进同时表示。

另据58安居客房产研究院监测的65城数据显示，二手房在架量连续7个月下滑，11月环比跌幅为5.8%。11月在架量绝对值为2020年3月一来新低，同比下滑达到33%。

稳楼市政策成主流 一二线城市率先企稳？

据中原地产统计，11月全国房地产调控政策次数继续高位，单月高达56次，2021年年内累计高达586次，2020年同期为458次，累计涨幅高达28%。预计2021年房地产调控政策次数将刷新历史年度记录，平均单月超过50次调控，都是历史第一次出现。

张大伟指出，11月房地产调控政策最大的特点是，政策暖风频吹，央行等部委频繁释放维稳信号，部分城市也结合当地市场特点，发布相关“稳定市场”政策，从公积金贷款额度、房贷利率、人才购房补贴、预售条件等方面给市场信心。

进入12月后，涉楼市重磅消息更是接连不断。

3日，央行有关负责人指出，短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。

6日，中共中央政治局召开会议，提出“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

中央经济工作会议8日至10日在北京举行，再提“房住不炒”——要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

11日，国家统计局局长宁吉喆在2021-2022中国经济年会上表示，要加强居民基本住房保障。房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

另外，央行12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。此次降准为全面降准，共计释放长期资金约1.2万亿元。

对于降准，严跃进认为，降准大背景下，银行对于房贷投放力度可以增强，因为资金配置能力提高，进而有助于包括按揭贷款、开发贷款等领域活跃。尤其是此前银保监会提及重点保障刚需和改善型购房需求，可以认为，后续房贷多投向此类领域，也是一个趋势。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，降准有利于稳定房地产基本面。央行降准有利于让房地产顺畅循环起来，顺畅循环需资金润滑剂，需资金端适当做出调整，让风险缓解预期得到实现。

克而瑞研究中心指出，此番降准并非等同于救市，年底房地产市场或将有所转暖，成交有望企稳回升。但市场较难出现反转行情，各城市市场还将不断分化，那些需求及购买力相对坚挺的核心一、二线城市，成交有望明显回升，房价大概率走稳；反观那些需求及购买力明显透支的弱二、三线城市，成交整体回升幅度有限，房价依旧面临一定的下行压力。

13日，央行公布11月个人住房贷款统计数据，11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月多增532亿元。

对此，严跃进指出，这是央行第二次单独发布房贷数据的做法。说明央行在引导市场预期方面持续发力，对于稳定购房者和房企的心理预期都有积极的作用。

诸葛找房数据研究中心分析称，央行连续两个月发布单月个人住房贷款数据，并且从近两个月的趋势来看，数据情况持续向好，传递出积极的市场信号。个人住房贷款发放加速，房地产贷款紧张的环境得到持续缓解，促进市场预期转好，对于提振购房者信心有着重要意义，进一步促进房地产成交底部回升，有利于改善近期以来楼市成交低迷的现状。

对于房价走势，中指研究院表示，虽然10月份以来，信贷政策边际宽松信号不断释放，调控政策边际调整预期不断增强，但市场下行预期短期内仍难以改变，预计12月市场整体仍将维持低位运行，价格仍面临下行压力。

诸葛找房数据研究中心也认为，从政策端传递到市场端仍需要一定的时间，到明年年初，房地产市场环境有望得到明显改善。

严跃进分析称，房价指数一旦下跌，一般很难在短期内转正，即便是房贷政策趋于宽松。当前供应规模偏大，而市场需求偏少。所以要稳房价，关键是加快库存去化，同时激活合理的住房消费需求。

“目前看，很多城市信贷积压明显缓解，预计12月房价依然会惯性下调，但随着影响最近房地产市场最大的因素房贷逐渐缓和，市场在2022年一季度有望逐渐企稳。一二线城市将会率先走出低迷。”张大伟如是说。 (王永乐)