2021年5月，国家统计局公布七普数据显示，2020年中国总和生育率仅为1.3。人口学认为，要达到正常的人口更替水平，总和生育率至少要达到2.1。这意味着当前生育率水平已经低于正常值，人口负增长可能更快到来。在人口生育率持续走低的同时，另一个突出现象是房价持续走高。近年来居民债务水平快速上升与高房价密不可分，高房价带来的高债务问题亦是当前消费疲弱的重要原因。除了对消费的影响以外，高房价对生育率的作用也值得关注。高房价是否导致低生育率，如何破解低生育率难题，这是本文要回答的问题。

一、现有研究显示高房价与低生育率密切相关

低生育率并不是近年来才出现的现象。20世纪60年代中期至2000年中国生育率就已经开始出现明显下降，从6.5左右降至1.6左右。这一时期生育率持续下降主要与严格的计生政策有关。1954-1977年政府提倡节制生育，1978-2001年严格执行计划生育政策。此后，计划生育政策开始逐渐放开。2002年，政府推出“双独二孩”政策，即提倡一孩，经批准允许部分二孩，2013年和2015年又分别推出“单独二孩”和“全面二孩”政策。

然而，2000年以后，生育率并没有因为计划生育政策的逐步放开而出现明显回升，反而一直长期处于低位。相比于农村地区，城市生育率下滑更加严重。北京和上海的总和生育率自20世纪90年代以来一直保持在1.0以下的超低生育水平。六普数据显示，2010年北京总和生育率仅为0.71，上海仅为0.74。

为什么2000年以后生育率并没有因政策放开而出现回升，其原因十分复杂，既有高等教育扩张的原因，也有子女教育成本过高、工作挤占抚育时间、生育观念改变、房价过快上涨等原因。而在这些导致生育率下降的因素中，房价过快上涨可能是最重要的因素。

多数文献显示，高房价对于生育率有明显的负面影响。李勇刚等（2012）的研究结果表明，房价对出生率具有显著的负向影响，房价过快上涨对居民生育行为具有明显的抑制作用。进一步研究显示，房价对居民生育行为的影响程度大于其他因素，说明房价在生育率下降过程中扮演了重要角色。蔡玲（2018）的研究显示，生育前购房较未购房的家庭有相对较长的婚后至生育时间，且在房价高峰期购房的家庭由于占据了较多的家庭资源，使得房子对孩子的挤压效果更为明显，进而拖延生育时间；对于未购房在外租房的家庭，由于需负担租金、难以获取家庭代际资源等原因，其婚后生育时间较与原生家庭同住的家庭更晚。李江一（2019）研究表明，从2007年至2012年，单纯由房价上涨而减少的出生人口总计约641万，平均每年减少出生人口约107万，约使每年新出生人口降低了6.3%。此外，易君健和易行健（2008）、Malmberg（2010）、Yi and Zhang（2010），胡佩、王洪卫（2020）等也显示高房价对于生育率有显著的抑制作用。

二、高房价到底如何影响生育率

（一）高房价降低了年轻人的住房拥有率

住房是家庭成立和存在的重要保障，在现代社会中购房与结婚之间的联系依然较为紧密。房价过高延缓了年轻人组建家庭的时间，进而导致生育行为延迟。虽然从整体来看城镇家庭住房拥有率较高，但高房价使得年轻人住房拥有率偏低，对生育率影响也更大。高房价不仅会延迟居民的生育时间，而且由于获得住房时间推迟，最佳生育年龄可能已经错过，生育多胎的意愿也将大幅下降。这种现象不仅在国内较为明显，在国外亦是存在。国外经验显示，获得独立住房越容易，越有可能更早生育和更多生育。因此，年轻人住房拥有率偏低是生育率下降的重要原因。

（二）购房后负担过重挤压个人可支配收入

近年来，监管部门频繁通过提高房贷利率的方式调控房地产市场，房地产价格虽然在短期内受到了一定抑制，但同时也大幅提升了年轻人的购房负担。Wind数据显示，2021年第二季度，个人住房贷款利率高达5.42%，大幅高于企业贷款利率0.84个百分点。另据新闻报道，当前全国各地首套房利率普遍在6%左右，二套房的利率更高，最高已达7%。目前，年轻人月供压力占可支配收入比重普遍较高，高房价以及高利率大幅侵蚀了年轻人的可支配收入。由于还贷压力较大，再加上孩子生养成本较高，使得年轻人即便购房后也可能继续延迟生育时间。

（三）房价上涨预期过强导致购房成为优先考虑

长期以来，房价持续上涨所产生的房价上涨预期过强使得购房成为年轻人的优先选择。如果不买房而选择先生育，由于生育成本较高，储蓄将会减少，房价持续上涨将导致居民购房时间更加推迟，进而降低幸福指数。因此，对于年轻人来说，在房价上涨预期较强的情况下，优先买房以及延迟生育是理性选择。年轻人一旦优先选择购房而不是生育，不仅会为了增加储蓄减少消费，而且会延迟生育时间，直到购房后才可能考虑生育问题。因此，房价上涨预期过强对生育率产生了负面影响。

（四）房价上升的财富效应并不明显

从理论上来说，房价上涨可能会提升部分家庭的生育意愿。对于一次性付款购房或者是多套房家庭而言，房价上涨会增加其财富总量，用于生育的财富也可能更多，进而提升生育意愿。然而这一逻辑似乎只存在于文献之中，主要是因为，这类人群在总人群中占比偏低，并且，房价快速上涨给多数人群带来的更多是购房负担而非财富效应，对生育率带来的负面影响要远大于对少数人群带来的正向激励。

三、政策建议

（一）改变房价上涨预期

购房成本是居民所有生育成本中最高的部分。房价持续上涨所产生的房价上涨预期过强是近年来不断放开生育政策但生育率依然无法提升的重要原因。因此，维持房价长期持续平稳，进而稳定房价预期是避免生育率继续下滑的重要渠道。改变房价上涨预期需要短期政策与长期政策相结合。一方面，要加强房地产市场的监管力度，严禁资金炒楼；另一方面，要通过持续加大房地产土地供应以及推进房产税等长效机制稳定房价长期预期。

（二）促进房价与收入比回归至合理水平

当前全国城市房价与收入比普遍偏高。尤其是大城市房价收入比更是奇高，甚至大幅高于纽约、伦敦、东京等国际大都市。据测算，2020年深圳房价收入比高达48.1，北京和上海也分别高达30.8和30.7。房价与收入比较高不仅导致年轻人购房时间延后，而且即便购房房贷压力也难以承受。因此，促进房价与收入比回归至合理水平是提高生育率的有效途径。这就要求在政策方面不仅要实施房地产长效机制稳定房价，而且要通过促进就业、完善收入分配政策等方式提高年轻人居民收入水平。

（三）为有孩家庭申请公租房提供便利

住房问题是影响生育率的重要因素。对于有孩但尚未购房的家庭，要为其申请公租房提供便利，尽可能确保此类家庭可以申请到公租房。这样可以很大程度稳定年轻人生育预期，确保生育后有房可住，进而提高其生育意愿。此外，还可以为有孩但尚未购房的家庭提供房租补贴，或者是通过房租加计扣除的方式降低有孩家庭的个人所得税，最大限度地降低有孩家庭的住房成本，减轻有孩家庭的生活压力，进而提高年轻人的生育意愿。

（四）加大对年轻人的购房支持力度

提高年轻人住房拥有率对于改变低生育率局面十分重要。为了扭转当前低生育率的下滑趋势，需要加大对年轻人尤其是有孩家庭的购房支持力度。一是可以通过降低首付比例的方式给予金融支持，降低购房难度；二是给予房贷优惠，减轻月供压力；三是提供购房补贴，降低购房成本；四是房贷加计扣除，降低个人所得税。年轻人购房难度下降后，有助于提升生育意愿，进而提高生育率。

编辑/李桁