8月18日，杭州规划和自然资源局宣布第二批集中供地的31宗住宅用地中止挂牌，上述地块将于8月31日前重新公告。杭州之外，22座城市中，十余个城市已陆续延期或调整了第二轮集中供地计划。克而瑞地产研究中心同样认为，多城延期第二轮集中供应且调整土拍规则，将令实际地价涨幅放缓，房价走势进一步稳定。

杭州延期二次供地

8月18日，杭州规划和自然资源局发布《补充公告》，宣布于7月30日发布的《杭州市国有建设用地使用权挂牌出让公告》出让的31宗住宅用地中止挂牌，上述地块将于8月31日前重新公告。

此前，7月30日凌晨，杭州市规划和自然资源局网站上，杭州市发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告，共31宗，总出让面积191.55万平方米，总出让建筑面积466.02万平方米，总起拍价633.78亿元，原定于9月7-8日陆续出让。值得一提的是，杭州二次集中出让在7月底公开时，已经在土拍规则方面打了不少“补丁”。比如，大幅提升保证金门槛、取消“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”，开展“竞品质”试点，要求试点地块实行先核验后销售模式即现房销售等。

至于为何突然中止二次集中出让，恢复出让时是否会对土拍规则进行调整，《华夏时报》记者联系了杭州市自然与资源规划局，接听人员提供了相应部门的号码，但记者数次拨打，直至下班时间也无人接听。

而事实上，在业内人士看来，杭州暂停第二批集中出让并不突然。“当然是在意料之中。” 浙报传媒地产研究院院长丁建刚向《华夏时报》记者解释说，近期深圳，青岛，天津，上海等诸多城市或中止或延期，“毫无疑问是有政策背景的”。

丁建刚向记者提供的浙报传媒研究院报告显示，此次杭州中止二次集中出让，最直接的原因，或为此前网传的自然资源部对部分集中供地试点城市作出新的部署。

据多家媒体报道，8月11日，自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，明确要求商品住宅用地出让公告需体现四个方面：第一，参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质；第二，建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地资金的来源审查；第三，单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，严控城市楼面地价新高；第四，在达到地价或溢价率上限时，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

浙报传媒研究院研报认为，根据自然资源部的要求以及杭州的实际情况，8月底杭州二次集中土拍重新挂牌时，其规则可能还会出现部分调整。比如，封顶溢价率从20%调整至15%及以下，溢价封顶后从竞配建无偿移交政策性住房改为摇号或一次性报价等方式。同时，部分地块尤其是竞品质地块起价适当下调。此外，对竞买企业资质、购地资金更严格审查，也可能增加新地块等。

上述研报还认为，对于杭州而言，首次试水的10宗“竞品质”地块，由于竞品质的门槛要求、现房销售、起价过高的原因，导致利润率过低，房企的参与意愿也较低。而据浙报传媒地产研究院的初步测算，以底价拿地的情况下，就有五宗地块有亏损风险。“所以杭州此次中止挂牌，也在情理之中。”该研报指出。

多城第二轮集中供地“踩刹车”

杭州不是个例。目前，22座城市中，包括上海、深圳、青岛、天津等在内的十余个城市已延期或调整了第二轮集中供地计划，部分城市则迟迟未敲定第二轮集中供地的时间表。

对次，中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者直言：“因为土地价格太高了。第一轮住宅土地供应没有达到降低地价的预期，很多城市的溢价率和成交土地价格都是历史最高纪录。”

张大伟所提供的中原地产研究中心统计数据显示，在“摸着石头过河”的第一轮集中出让中，22个城市合计出让住宅土地802宗（不统计商业地产），合计土地出让金也达到了10530亿元，平均土地溢价率达14.7%。楼面价平均为10002元/平方米，相比2020年同比上涨了15.1%。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄也认为，首批集中供地中，为遏制溢价率过高，不少城市通过设置溢价率上限、对热点地块设置“竞自持”“竞配建”等方式控制溢价率，以降温土拍市场，但实际效果有限，“多个城市延期第二批集中地块出让公告时间或与此有关”。

另一方面，张大伟认为，房地产调控政策不断加码，打补丁、堵漏洞成为最近房地产调控的主要原则，这种情况下，如果第二轮土地再出现高溢价率情况，对房地产调控不利。

《华夏时报》记者注意到，从土拍规则调整的内容来看，延期或中止二次出让的部分城市对房企参与竞拍的资金来源进行了严控。比如，苏州明确，申请参与住宅及商住地块的房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金等；且竞买人须说明资金来源情况，在报名时提交资金来源情况申报表及相应证明材料；起拍价格方面，8月10日晚，天津宣布61宗地延迟拍卖且下调限价，溢价率不超过15%等。

业内普遍认为，随着自然资源部对集中供地提出了新的要求，延期土拍的城市数量应该会继续攀升。而毫无疑问，多地叫停第二批集中出让，以及对土拍规则的进一步调整、完善，也将会给土地市场及楼市带来一定的影响。

国信证券研报指出，通过直接减弱竞争的方式改变土拍规则，来降低地价水平，预计将会有效的控制土地热度。随着销售景气度及土地热度边际下行，行业整体利润率系统性改善可期，后续集中土拍结果是板块行情持续演绎的关键条件。

克而瑞地产研究中心同样认为，多地调整土拍规则的情况下，实际地价涨幅放缓，房价走势将进一步稳定。由于调控侧重点向“控实际地价”转变，热点城市的地价走势在“摇号”等竞拍机制下将保持平稳走势。而地价稳定下，购房群体预期也会有一定的降低，进而会传导至楼市、降低市场热度，利于稳定房价走势。

但克而瑞地产研究中心也认为，与此同时，地块冷热分化也进一步凸显，流拍现象或将进一步突出。这是因为，除修改竞拍规则外，稳定地价还需各城市加大土地供应量、调整土地供应结构，这也意味着接下来入市地块中条件相对普通的地块将会增多。而在融资受限、现金流承压的影响下，房企势必会将资金压在盈利空间充裕、土地素质较好的优质用地上。

此外，上述供地政策的调整对房企而言是一大利好。土地侧调控由“控地价”向“控实际地价”转变，意味着这些热点城市实际地价将会保持平稳，在一定层面上降低了房企拿地成本，使得之前以“竞配建”等方式压缩的利润空间得到一定的释放。

编辑/张郁唯