今年以来，从中央到地方对房地产市场的调控力度都在不断加大，特别是金融政策持续收紧、市场秩序管控继续加强。图为今年山东省某处正在建设的楼盘。CNSPHOTO提供

今年以来，全国多地密集出台政策措施，大力推进保障性租赁住房建设，住房保障覆盖面不断扩大。预计，未来“房住不炒”仍是市场主旋律，中央将推动地方政府落实城市主体责任，不断完善和用好政策工具箱，确保“三稳”目标得以实现。

近期，房地产市场调控力度持续加大。7月底，中央层面多次发声，为接下来房地产市场调控定调。7月30日召开的中央政治局会议重申了“房住不炒”定位和“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）目标，提出加快发展租赁住房并落实用地、税收等支持工作。地方上近期已有上海、广州、深圳、杭州、武汉等地陆续出台调控政策，从市场监管及住房信贷管控等方面加大调控力度。

业界分析，整体看，短期调控收紧趋势将延续，房价上涨过快城市调控加码预期较高。未来中央将持续推动地方落实城市主体责任，不断完善和用好政策工具箱，确保“三稳”目标得以实现。

调控力度持续加大

今年以来，从中央到地方对房地产市场的调控力度都在不断加大，特别是金融政策持续收紧、市场秩序管控继续加强。

如，银行业房地产贷款集中管理制度落地发力，银保监会持续加大经营贷等违规资金流入房地产的监管和处罚力度；重点房企“三线四档”融资管理规则逐步被完善，试点重点房企被要求拿地销售比不得超过40%。

7月22日召开的“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”强调，“要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业‘三线四档’融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理”。7月23日，住建部等八部门联合发布整治规范房地产市场秩序通知，覆盖房地产全链条管控，形成监管闭环，并明确力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。7月29日，住建部约谈了银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市，并将5城纳入房地产市场监测重点城市名单。被住建部约谈后，金华于8月2日迅速出台十条调控新政，将在优化土地供应、实行公证摇号销售、加强金融监管、加强市场监管等方面对楼市进行调控。

对此，上海中原地产分析师卢文曦对中国商报记者表示，中央层面对房地产市场的要求保持一定连贯性，始终坚持“房住不炒”定位，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

重点城市积极响应落实中央要求。如上海、杭州等地进一步完善调控措施，政策内容涵盖限购限售“打补丁”、住房信贷管控、住房价格管理、市场秩序规范等多方面。其中，上海两周内出台三项重要政策，涉及二手房核定价、房贷利率上调、规范赠与管理等；东莞、西安、绍兴等亦将调控举措由新房延伸至二手房，建立二手房成交参考价发布机制，加强二手房市场管控，稳定市场预期；武汉则发布了《关于加强购房资格管理工作的通知（征求意见稿）》的公告，提出购房先申请购房资格，符合条件才能领到购房的“房票”，有效期60天。

除此之外，限制炒作学区房也是市场管控重点。如，深圳8月2日公布了《深圳经济特区社会建设条例（草案）》，其中提出，探索租售同权制度，逐步推动租房居民在基本公共服务方面与购房居民享有同等待遇，学区共享。中国民生银行研究院宏观研究员王静文对记者表示，部分城市陆续发布相关政策，限制炒作学区房，主要包括多校划片、规定学位年限、优化招生名额分配等，目的就是打破学区房与优质教育资源之间的捆绑，稳定市场，回应民生关切。

因城施策效果明显

根据中原地产研究中心统计，今年以来，全国房地产累计调控超过320次。7月，多数房企加推优质房源积极性较高，部分城市整体推盘量较6月有所增加，但在多地调控加码情况下，百城新房及二手房价环比涨幅均有所收窄。

据中房指数系统百城价格指数显示，今年7月，长三角、山东半岛新建住宅价格环比均上涨0.5%，其中山东半岛在济南、济宁的带动下，涨幅较上月扩大0.24个百分点。珠三角部分城市房地产市场受政策加严、利率上调、银根收紧等因素影响，楼市表现不及往期，7月珠三角新建住宅价格环比涨幅收窄至0.24%，为近一年来最低水平。京津冀地区持续低位运行，环比上涨0.18%。

在二手房方面，今年上半年二手房市场调控加码。今年2月，深圳率先出台对3921个二手房小区公布参考价格，要求挂牌价格不得高于参考价格。此后，宁波、成都、东莞、西安多个城市跟进。成都更是公布两批小区参考价格，前后覆盖500多个小区、宁波则针对重点学校周边的小区给予参考价格。

参考价新政对市场有明显的降温效果，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，深圳在2月公布小区参考价之后，3月起，量价开始回落，到了6月，深圳市场价格为每平方米67407元，较2月下降10.14%；成都5月公布第一批小区参考价，6月市场量价齐跌，成交量下降42.4%，价格下降1.4%。

“公布小区参考价格能够迅速改变买卖双方的市场预期，卖房在指导价格低于报价时可能选择收回房屋，买方在选中房屋价格高于参考价格后会延缓入市时间，因此导致市场成交量价立即下行。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对中国商报记者表示，可以说，小区参考价政策效应见竿立影，不过想要长期发挥作用还需进一步加强监管。

加快租赁住房建设

加强租赁住房建设同样是央地政策发力重点。去年以来，中央层面多次强调要持续稳步推进租赁住房建设，帮助解决新市民、青年人的居住问题。

7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，从土地、资金、金融、税收支持以及优化行政审批等六大方面全方位支持保障性租赁住房的发展，其重点是减轻保障性租赁住房的企业负担，提高企事业单位、租赁企业等市场主体参与保障性租赁住房的积极性。同时，大力增加保障性租赁房源供给，解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。

“一些大城市住房矛盾较突出，政府要尽量用保障性制度等来帮助解决新市民、青年人的居住问题。预计重点城市租赁住房用地供应量将逐步加大，相关税收优惠的支持力度亦将有所加大，进一步保障租赁住房建设的加快推进。”卢文曦说。

重点城市通过出台或调整相关政策积极响应中央要求。如，厦门近日发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，支持市区企事业单位在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿等前提下，利用依法取得使用权的土地建设保障性租赁住房。

在土地供应结构和土拍规则方面，部分城市除了设置租赁住房面积配建要求外，还采用“限地价，竞自持租赁住房面积”等方式进行出让。如，深圳第二批集中供应中有8宗地块试点“竞配建全年期自持租赁住房”；杭州第一批集中供地要求达到上限价格后竞自持房屋，第二批次改为竞无偿移交政策性租赁住房。

展望下半年，市场调控政策会有何走向？卢文曦认为，未来“房住不炒”仍是市场主旋律，因城施策将更趋细化、量化，中央将推动地方政府落实城市主体责任，不断完善和用好政策工具箱，确保“三稳”目标得以实现。

中指研究院预计，后期楼市政策环境将依旧偏紧，热点城市政策有加码可能，房地产市场监管力度及住房信贷管控等方面将继续加强。此外，针对二手房市场热度较高的城市，地方政府或跟进“二手房指导价”政策，以维护市场稳定。

编辑/李桁