房地产融资正进一步全面收紧。

在“房住不炒”政策下，基金业协会近期叫停基金子公司备案房地产供应链类产品。

个贷市场也不平静，根据融360大数据研究院、贝壳研究院等最新发布的监测报告，多个主流城市的首套房贷利率和二套房利率均较4月有所提升，部分银行贷款放款周期延长。

2021年以来，涉房金融监管持续收紧的态势明显，涉及房企、金融机构、中介等多方。业内人士预期，房地产信贷环境面临进一步收紧的压力，预计房贷利率继续上调，带动市场量价进一步调整。

房贷利率上涨、额度收紧

5月20日，全国银行间同业拆借中心公布新版LPR报价：年期品种报3.85%，年期以上品种报4.65%，两项贷款市场报价利率均连续13个月保持不变。

“若接下来房地产市场持续升温，特别是一线城市房价上涨势头向二、三线城市扩散，未来不排除5年期LPR报价单独小幅上调的可能。”谈及主要针对居民房贷的5年期以上LPR报价，东方金诚首席宏观分析师王青表示。

5月20日，深圳多家银行提高了首套和二套房贷利率。同日，宁波地区银行集体上调房贷利率。据融360大数据研究院统计，目前深圳地区已有近10家银行分支行执行首套5.10%，二套5.60%的利率水平。这意味着，深圳市场上便宜房贷已是稀缺资源。宁波地区的工商银行、建设银行、中国银行、农业银行、交通银行、招商银行、民生银行等主流银行普遍将住房按揭贷款利率上调10个BP，首套房调至5.45%、二套房调至5.7%。部分银行称房贷额度紧张，审批速度慢。

实际上，根据融360大数据研究院、贝壳研究院等最新发布的监测数据，多个城市的房贷利率已经较此前明显提升。

贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据显示，5月贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.47%，二套利率为5.73%，均较4月提高6个基点。

与房贷“涨价”同步的是部分地区银行房贷额度进一步收紧，放款周期进一步拉长。

5月在房地产贷款集中度管理叠加通胀压力下，银行收紧购房信贷、上调房贷利率；房贷“加息”带来5月二手房市场成交平稳回调。贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，广州、东莞、中山、嘉兴、南通等城市房贷利率提高幅度较大，放款周期延长，导致二手房成交活跃度降低。

房地产供应链类融资再收紧

另一方面，在“房住不炒”政策下，基金业协会近期叫停基金子公司备案房地产供应链类产品。这类产品的主要表现形式为，基金子公司向保理公司买入其持有的购房尾款资产，待资金回流后持续性投资新的购房尾款资产。

事实上，在去通道、去嵌套的政策要求下，以基金子公司、券商资管的资管计划作为通道的非标融资业务早已经被严格禁止。但实际操作层面并未完全杜绝，仍有机构绕道操作。

不止基金子公司，多家券商资管人士透露，根据相关要求，目前已经不能再开展此种结构的业务。“监管非常重视以各种违规形式绕道向房地产输送资金的行为，非标通道更是严格整治的类型。”一位券商资管人士表示。

不只是非标通道的遗留口子被全面封堵，涉房融资中的标准化形式，如房地产供应链ABS（资产证券化）、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）等也正面临着收紧的命运。

一位投行业务人士透露，其近期在办理一笔CMBS业务时获知，交易所暂停了对该业务的收文受理。

CMBS即商业房地产抵押贷款支持证券，是指以单个或多个写字楼、酒店、会议中心、商业服务经营场所等商业物业的抵押贷款组合包装而构成的基础资产，通过结构化设计以相关地产未来收入（如租金、物业费、商业管理费等）为主要偿债本息来源的资产支持证券产品。

事实上，这种形式上被视作标准化资产的融资模式，现实操作中与非标形式很相似。业内人士解释称，资管计划和ABS/CMBS结构上差不多，以购房尾款类融资为例，都是购买按揭资产，然后循环购买，ABS/CMBS往往也会找信托等作为一层通道。

多位资管机构人士表示，目前这些业务确实明显有所收紧。

在“房住不炒”政策要求下，房地产供应链的资产证券化发行一直受到窗口指导。

一位业内人士表示，监管去年就有窗口指导，保理形式的资产证券化产品申请储架发行，制造业企业ABS储架额度最高可到100亿元，房地产供应链类ABS储架规模被降至20亿元。已经发行的房地产供应链ABS可以继续滚动发行，但此类资产新申请储架发行已经很难获批。“监管没有发文，但这已经是业内的通常做法。”

房地产市场拐点隐现

2021年以来，涉房金融监管持续收紧的态势明显，涉及房企、金融机构、中介等多方。

业内人士表示，严监管背景下，房地产信贷环境面临进一步收紧的压力。上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，2021年一季度，中国房地产业金融环境指数为0.19，较上季度小幅下降0.07，比去年同期下降0.32，由去年的偏松区间下降至正常区间的上沿。央行数据也显示，住房类贷款增速放缓。今年3月末，个人住房贷款余额同比增长14.5%，比上年同期低1.4个百分点。

王青表示，月居民个人住房贷款加权平均利率为5.37%，比去年年底上行4个基点。“我们判断，在今年‘有保有压’的结构性信贷政策下，未来房地产信贷环境会进一步趋紧，居民房贷利率还有上行空间。”

沈昕表示，房地产业作为一个资金密集型行业，对资金有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市场。从整体来看，百城房价同比涨幅和房地产业金融环境指数的走向基本一致，这意味着，随着房地产业金融环境指数的下降，预计二季度和下半年商品房销售面积同比增速将逐渐回落，随之下半年百城房价指数同比涨幅将收窄。

从近日国家统计局发布的4月房地产投资数据和房价数据来看，前4月商品房销售规模、开发投资额较2019年增长19.5%和17.6%。但各地区销售表现分化，房企新开工和拿地面积缩减使得销售、投资单月指标分别环比出现下降23%和7%。同时，二手住房已有明显降温迹象。

对此，许小乐表示，2020年房地产的超预期繁荣，本质上来自利差和价差带来的套利需求，房价上涨是在宽松流动性之下的短期应激反应，显然不可持续。当前中央政策正在引导地方政府转变，倒逼地方政府降低对房地产的依赖，并通过调控手段逐步管住信贷、土地、房企以及购房者的投资行为，同时货币政策回归常态，这些都代表着房地产市场的资本红利时代将结束。

克而瑞研究中心研究员杨科伟表示，“三条红线”政策下房企资金成本将继续增加，土拍“两集中”下资金运用将更加审慎，对后续开工、拿地均有不利影响。预计后续房地产开发投资额增速将继续回落，全年增速呈现“前高后缓”的走势。

编辑/李桁