租到违建时，一般会被认定租赁合同无效，那租客的合法权益怎么保障？北京房山法院法官从违法建筑租赁合同效力的角度结合典型案例以案释法。

违法建筑被拆除

出租人应赔偿承租人相应损失

2010年4月18日，一家公司与某村村民委员会签订房屋租赁合同，公司承租房屋后，经该村委会同意对原有房屋、车库进行改造并新建厂房27间。

2017年4月16日，因公司和该村委会违反土地规划用途，在农用地上建设房屋、所建房屋未取得建设规划许可，被行政部门认定为违法建筑。

房山区城市管理综合行政执法监察部门向该公司和该村委会下达限期拆除违法建筑通知书。由于未在规定期限内拆除，行政部门对场地上的违法建筑进行强制拆除。

2018年5月，这家公司将村委会起诉至法院，要求该村委会赔偿房屋及附属设施损失和赔偿租金损失，并退还占有使用费。

法院经审理认为，公司与该村委会签订的房屋租赁合同，因租赁房屋未取得建设规划许可，所以房屋租赁合同应为无效合同。村委会作为出租方，明知涉案房屋未取得建设规划许可，仍将房屋出租给公司使用，并同意公司在农用地上建设上新建、扩建房屋及附属设施，所以该村委会对涉案公司的损失具有过错，应承担主要责任。公司在合同签订前对房屋状态没有尽到必要的审查义务，并放任风险对涉案场地进行建设，所以公司对损失也存在过错，应承担次要责任。

最终，法院判决村委会赔偿公司房屋及附属设施损失9.8万余元，退还房屋占有使用费18万余元。

租到这8类违法建筑

被认定合同无效怎么维权？

北京市房山区人民法院长阳人民法庭法官助理瞿叶娟提醒需要特别注意，以下8类建筑均为违法建筑，占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；不按批准的设计图纸施工的建筑；擅自改建、加建的建筑，尤其注意农村地区的三层房屋；农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑；擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；及逾期未拆除的临时建筑和违反法律、法规有关规定的其他建筑。

法官解释，租赁违法建筑，出租方与承租方产生纠纷的主要原因是违法建筑被行政机关依法拆除，承租方无法使用房屋，由此导致装修损失、建设损失、租金损失等，承租方要求出租方承担赔偿责任；租赁物虽然为违法建筑，但能够实现承租人使用租赁物的目的，出租方与承租方在租赁合同履行过程中因租金交纳等问题产生纠纷以及因租赁建筑的违法性导致承租人的合同目的无法实现或需要承受额外负担，出租方与承租方就此产生纠纷这三种情况。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干应用法律问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

无论是永久的违法建筑还是临时建筑，如果在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者政府主管部门的批准，那么违法建筑的违法性即消除，原租赁合同的效力在不存在其他违法事由的情形下，房屋租赁合同应认定为有效合同。

同时法官指出，《合同法》第58条规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

实践中，未办理合法建设手续的扩建占绝大多数。租赁合同无效时，需要对扩建造价损失进行处理，若涉及违章建筑拆除，应在拆除前采取必要的证据保全措施，为后续的评估鉴定做相应准备。若在拆除前未采取相应措施，则会导致造价损失难以确定，承租人需要承担举证不能的风险。

通讯员 瞿叶娟 吴明慧

文/王浩雄

编辑/白龙