经济观察网 记者 田国宝“我们是4月拿的证，5月才开始卖的。”6月1日，在北京市朝阳区大屯附近的小营路5号售楼处，销售人员表示，项目一共126套房源，销售均价6.7万元/平方米，目前已经卖出一半左右。

小营路5号原为四方大厦，有办公、酒店、餐饮、长租公寓等业态，2018年5月，业主方北京市四方房地产开发有限公司清退原有租户，对整栋楼进行改造装修，2020年4月1日拿到销售许可证，以住宅名义对外销售。

在北京，类似小营路5号的项目并不在少数，朝阳区国贸附近的尊悦光华项目，同样有超过10年的历史。5月，该项目开始以新房名义销售，对外公布的平均售价为13万元/平方米。

此外，还有一大批存量住宅或公寓项目对外销售，如霄云路8号剩余房源更新为MAHA缦合北京重新入市，远洋一品书院以北京书院案名销售。原为长租公寓的泰禾北京公馆、梵悦108等项目也对外单售。

这些项目或为历史遗留问题项目，如尊悦光华和北京书院项目开发周期超过15年，近期，随着遗留问题的陆续解决，项目也重新进入销售；或为收购项目，如小营路5号、泰禾北京公馆等项目均为收购后重新包装入市。

北京一位从事城市更新业务的负责人表示，不同于深圳、广州等城市，目前北京城市更新还处于起步阶段，在土地价格不断上涨的背景下，城市更新项目有可能成为开发商及资本下一个掘金的领域。

存量项目集中上市

站在尊悦光华16层营销中心，整个国贸CBD尽收眼底，这个位于国贸商城北侧的住宅项目，在北京住宅版图中某种意义上符合销售口中所谓的“绝版”称号。这一区域10年来鲜有新住宅项目入市。

销售人员介绍，目前项目在售有135平方米和170平方米两种户型，均为三居室。以一套170平方米的三居室为例，总价为2622万元，目前有100万元抵200万元优惠活动，如果1个月交清首付，还可以打九折。

如果没有中介带客，开发商还会给出9.8折的优惠。综合下来，该套三居室最终成交价为2234.4万元，折合单价为13.07万元/平方米。周边的光华里和光华东里等小区二手房成交均价为8万元/平方米左右。

北京市住建委信息显示，尊悦光华项目于2017年12月27日获得不动产权证，批准现房销售50套，批准销售面积7621平方米，平均售价为10.74万元/平方米。截至6月4日，项目已签约4209平方米，签约均价为9.8万元/平方米。

另据网签信息，目前尊悦光华还有7套住宅未签约，不过销售人员称，个别房源有退房，实际可选择的房源更多。

不同于尊悦光华，小营路5号项目前身四方大厦原为经营用房，除了办公外，还有酒店、饭店、长租公寓、足疗店等租户经营。2017年前后，四方地产陆续清空了原有租户，于2018年开始对项目进行改造。

2020年4月1日，小营路5号项目拿到现房销售许可证，并于5月开始对外销售，销售人员介绍，前期销售情况一般，后来引入第三方渠道代理后，销售速度开始加快，目前已经销售接近一半。

北京市住建委信息显示，小营路5号项目共计126套房源，批准销售面积16261平方米，销售均价6.5万元/平方米。截至6月3日，累计销售60套，其中已经签约的有22套，签约均价为5.7万元/平方米。

上述两个项目均为现房销售，北京书院则以新房预售形式销售。项目共计126套房源，批准销售均价为11.18万元/平方米，截至6月4日，还有78套房源处于可售状态。

此外，还有一大批房源以二手房形式对外销售，其中大部分为酒店、公寓类产品。据一位销售人员透露，2019年以来，一部分长租公寓经营不善，进行退租，由于二次招商较为困难，业主方将项目改造后以公寓形式上市销售。

利润空间较大

尊悦光华项目因合作方出现纠纷，项目在建工程历经多次转手。2006年12月，北京盛华夏房地产开发有限公司以6100万元从长城拍卖获取项目所有权。

加上后来补缴的土地出让金及相关税费，盛华夏地产获取项目总成本为7310.62万元。接手项目后，2012年前后，盛华夏地产出现股东纠纷，诉讼持续多年。

根据北京市住建委批准的现房销售均价，项目整体货值高达8.19亿元。如果按照目前13万元/平方米的销售均价，项目货值超过10亿元。如果不计融资费用等成本，项目毛收益高达10倍以上。

小营路5号项目原为北京四方大厦，销售人员透露，项目为首创经中收购而来，作为城市更新项目对外销售，“项目土地使用属性一直都是住宅用地，只不过原来当作办公楼使用。”首创经中为首创集团旗下城市更新平台。

根据北京市住建委审批信息，小营路5号批准销售面积为16261平方米，销售均价为6.5万元/平方米。照此计算，该项目总货值为10.57亿元；按照目前的签约均价5.7万元/平方米计算，货值也达到了9.22亿元。

首创经中方面没有公布当初收购价格，据上述城市更新人士测算，假定改造前的租金收益率为5%，那么改造前估值不会超过5亿元。但是由于该项目收购时间较早，收购价格可能更低。

泰禾北京公馆前身为远洋国际中心B座，2016年12月，泰禾以11.83亿元收购而来，项目建筑面积为26966平方米，折合楼面价为4.39万元/平方米。此后项目方一度以金尊府名义对外销售，销售单价高达15万元/平方米。

据北京公馆销售人员透露，项目为70年大产权公寓，销售均价为10.9万元/平方米，全部为精装修，一个厨房水龙头价值10万元。目前正在和官方沟通落户和上学事宜，“已经进展到99%了，预计很快就能沟通下来。”

按照目前售价计算，北京公馆的货值接近30亿元，与当初收购价相比上升1.6倍左右。上述旧改人士表示，城市更新项目利润空间比一般新建项目大，但风险也大，“只要各方面关系都能摆平，大部分能赚钱”。

城市更新机遇

实际上，已经有包括万科在内的房企开始重点拓展北京城市更新领域。近年万科在北京获取的项目，大多数为城市更新项目，直接拿地的行为越来越少。包括中融信托、远洋资本、首创经中等平台也将城市更新作为下一个蓝海领域。

站在泰禾北京公馆项目样板间中，四环路对角线就是中弘大厦，该项目官方名称为慈云寺危改小区二期6号楼，2016年1月开工建设，目前项目接近封顶，还没有竣工。中弘遭遇资金危机后，该项目被司法拍卖。

2020年4月8日，该项目被北京植晟云厦物业管理有限公司以33.12亿元价格拍下。该项目地上建筑面积为65616平方米，综合楼面价为5.05万元/平方米，大部分为办公，另有少部分为商业，地下为仓储和车位。

如果参考附近远洋国际中心写字楼12元/平方米/天租金计算，在不计算其他投入及满租的情况下，年化成本收益率可以达到8%以上。无论销售还是出租，均有较大的盈利空间。

植晟云厦物业为中植集团旗下公司，除了中弘大厦外，2019年9月16日，中植集团旗下西北金控资本管理有限公司还以11.9亿元价格拍下东城区工体西路3号房产。

该项目地上建筑面积27564平方米，平均楼面价为4.32万元/平方米。5月26日，西北金控引入世茂集团持有10%的股份。据一位熟悉项目的人士透露，未来项目将改建成公寓对外出售。

目前工体3号附近二手房价格在7万-12万元/平方米之间，即便按照7万元单价计算，项目货值也接近20亿元，如果加上车位等收益，减去未来装修改造等成本，收益也接近一倍左右。

上述城市更新人士表示，目前北京有一大批运营效率不高的低效物业，多数在国企、事业单位等手中，“这些物业放在他们手中连收支都很难平衡，成为负担，如果出售套现或合作改造，不仅提高物业价值，还能增加收益。”

城市更新项目前期投入较大，后期对物业运营能力要求较高，变现周期也较长，而且由于历史原因，容易产生纠纷。一般介入的均为央企、国企、大型民企及保险、信托等金融资本，中小企业涉足风险较大。

此前，一位房企人士曾表示，商办类项目考验的是企业的运营能力，项目运营得越好，未来增值空间越大，估值也好。日常运营只要能覆盖经营成本和财务成本就行，最终还是靠出售获得一次性回报收益。

编辑/宋欣