写字楼市场继续筑底:需求待提振 业主仍在“以价换量”
21世纪经济报道 2024-10-23 20:53

“2018年搬进来的时候,租金签的是(每月每平方米)16块9。中间因为疫情降过两次,现在的租金不到8块。”作为北京国贸区域写字楼的长期租户,刘威(化名)对近些年该区域写字楼市场的变化颇有感触。

刘威是一名财税领域的创业者,其客户主要集中在北京国贸,他也在2018年将公司搬到国贸。近些年,由于业务收缩,他将租赁面积一再缩减,甚至一度有搬离这个区域的想法。但由于业主降价,并开出比较优惠的续租条件,他得以继续在此办公。

近年来,北京写字楼市场面临供应量充足、需求相对不振的情况,为实现出租率的提升,业主以价换量的情况较为普遍。

戴德梁行发布的数据显示,2024年第三季度,北京写字楼市场租金为每月每平方米人民币266.1元,环比下降4.7%;与去年同期相比,降幅为13.5%。

其他机构发布的数据有所差异,但其反映的趋势大致相同。“当下企业对租金折扣高度敏感,迫使部分业主提供前所未有的折扣力度以促成交易。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示。

除北京外,全国主要城市的写字楼市场也有着类似的表现。

仲量联行在一份报告中指出,今年第三季度,全国40个主要城市的甲级办公楼市场平均租金为每月每平方米80.3元,环比降幅在0.4%~5.6%之间。该份报告称,为抓住流动的存量需求机会,业主方采取更加灵活激进的租金策略,以获得竞争优势。

金融、TMT是需求主力

作为经济活动的重要空间载体,写字楼市场被认为是产业经济变化的“晴雨表”。

近些年,北京写字楼市场的需求结构在不断发生变化,但主体需求仍然稳定。其中,金融业和TMT一直是北京甲级写字楼市场前两大需求来源,合计占比约在50%。

据统计,金融领域中,在行业不断提升直接融资比重的背景下,保险、证券、基金、财富管理、资产管理等非银行金融机构稳步扩张。在金融行业数字化升级背景下,金融科技迅速崛起。

TMT领域中,以个人为服务对象的互联网+服务、新媒体成为近几年增长最突出的细分行业,而以企业服务为对象的软件开发、人工智能、大数据等赛道也贡献了一定的需求。

从资金性质看,中资企业的扩张速度较快,外资租户的租赁面积未见下降,但权重有所降低。

不过,受市场和政策环境影响,一些行业的需求出现波动。近两年,汽车、消费品等行业的需求都有明显波动。作为TMT细分领域的电商、新媒体,需求也不稳定。

国贸区域某资深写字楼经纪人向21世纪经济报道记者表示,2010年开始,由于供应不足、需求旺盛,北京写字楼市场的租金一直维持在较高水平。此后,互联网创业大潮兴起,需求进一步增加。

“2018年,国贸三期的租金超过了(每月每平方米)20块钱。”他说,当时,中关村、金融街、望京等区域的写字楼租金也处于高位。

从2020年开始,随着新冠疫肺炎情冲击,以及行业政策调整,写字楼市场的需求结构也在发生变化。其中,资本寒冬以及互联网创业的退潮,使得相关企业大幅缩减租赁面积,中关村、望京等区域的写字楼市场受到影响。

近几年,教培、房地产及其上下游行业的需求也明显萎缩。

期间,虽然人工智能、大健康等领域需求有所增加,但市场整体需求仍然相对不足。戴德梁行的数据显示,今年第三季度,北京写字楼市场空置率为18.2%,环比上升0.2个百分点,同比上升1.2个百分点。其中,五大核心商圈空置率为12.1%,环比下降0.3个百分点,与去年同期持平。

有效需求不足仍是困境

与北京类似,在杭州、武汉、成都等重要二线城市,金融、TMT也是需求主力,律所、联合办公等专业服务业也占有一定的比重。

但近两年,这些城市也面临新增需求下降的情况,加之部分城市的供应量较大,其租金同样面临较大压力。

南京某资深写字楼经纪人向21世纪经济报道记者表示,今年南京写字楼的租赁成交体量普遍较小,超过1000平方米的租赁交易的数量和占比都有所下降,“今年可能只有20%左右。”

该人士表示,粗略估算,目前南京写字楼市场的空置率接近30%。

仲量联行表示,今年第三季度,全国40个主要城市甲级办公楼市场净吸纳总量为67.6万平方米,环比增加4.0%,主要来自于一线及强二线城市的总部自用型需求支撑。

具体来看,金融、专业服务等大面积租户较为审慎,拖累新租成交量的表现;跨境电商、新媒体等科技互联网细分行业虽然带来一定动能,但主要集中在中小面积段及新兴子市场,持续性和稳定性偏弱。

但总体来看,全国市场化租赁成交量仍处于底部,有效需求不足是当前办公楼市场的主要困境。

受此影响,三季度全国40个主要城市的甲级办公楼市场平均租金为每月每平方米80.3元,环比降幅在0.4%~5.6%之间。

为保证出租率,业主降租留客已是常态。仲量联行表示,“成都多数业主或困于市场或自身经营难题,不得不提出远低于市场的价格,或制定非常规商务条款。南宁市场头部项目租金下调接近极限成本,激发续租与搬迁需求。”

在北京,业主也给出足够优惠的条件。刘威表示,最近6年间,业主曾三次下调租金。今年初续签合同时,业主承诺不限定租赁期限,价格也有进一步下调。

近期,多项稳增长政策密集发布,不仅有助于提振实体经济,也将利好写字楼市场的复苏。但分析人士普遍指出,政策效能传导至企业端进而影响其不动产决策将是一个长期过程,短期来看,写字楼市场仍将处于筑底过程,以价换量的局面也将继续存在。

编辑/樊宏伟

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