10月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年10月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%，均比上月下调25个基点。这是今年以来LPR迎来的第三次下调。

本次LPR下调已有“剧透”  

三天前，中国人民银行行长潘功胜在2024金融街论坛年会上已经对LPR本次进行了“剧透”。他当时表示，9月27日，已下调存款准备金率0.5个百分点，预计年底前视市场流动性情况，择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点；下调公开市场7天期逆回购操作利率0.2个百分点；中期借贷便利利率下降0.3个百分点。10月18日，商业银行已经公布下调存款利率，预计21日（周一）公布的贷款市场报价利率（LPR）也会下行0.2-0.25个百分点。

今年2月和7月，人民银行对LPR进行了不对称调整。1年期LPR在7月22日下调了1次，下调10个基点；5年期LPR报价则分别在2月20日和7月22日都下调过，调整幅度分别为25个和10个基点。加上本次下调，今年以来1年期和5年期以上LPR已分别累计下调35个和60个基点。

今年9月27日起，公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.70%调整为1.50%，下调20个基点。7天期逆回购操作利率已经成为主要政策利率，其下调之后，带动MLF操作利率等下行，商业银行资金成本有所降低，引导LPR同步下行。

国有大行此前已下调存款利率25个基点

六大商业银行也在18日集体下调存款挂牌利率。其中，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行3个月、6个月、1年、2年、3年、5年期定期整存整取利率分别下降25个基点，至0.80%、1.00%、1.10%、1.20%、1.50%、1.55%；7天期通知存款利率下降25个基点至0.45%，1天期通知存款利率下降5个基点至0.10%。邮储银行各期限定期存款保持了同样降幅。

此这是六大国有银行年内第二次下调存款挂牌利率，上一次调整时间为7月25日。

存量房贷10月25日统一下调后

会有四个不同利率  

根据银行公告，存量房贷客户将在本月底前集体下调房贷利率，此次LPR下调对存量房贷客户来说是进一步利好。

央行9月29日发布公告，各家商业银行原则上应在2024年10月31日前对符合条件的存量房贷开展批量调整。对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限（如有）。

10月中旬，各家银行发布有关批量调整存量房贷利率的公告，明确从10月25日起，将对存量个人房贷利率进行批量调整。调整之后，除了北京、上海、深圳三个城市的二套及以上房贷，其他符合条件的房贷利率都将调整为LPR-30BP。如果贷款人的存量房贷利率已经低于这一水平，将不会进行调整。

本次调整之后，如果不同客户的存量房贷利率都变为LPR-30BP，他们实际执行的利率肯定会一样吗？答案是否定的。因为房贷利率由LPR与加点数共同决定，此次调整只是让大家的加点数变得相同。但每个人的重定价日可能不一样，由此对应的LPR也可能不同，这就会导致10月25日调整后的利率存在差异。

据了解，存量房贷利率客户采用的五年期以上LPR有4.2%、3.95%、3.85%和3.60%四种可能，因此本次批量调整后的贷款利率会有3.90%、3.65%、3.55%和3.30%四种情况。

假设各家银行都于10月25日批量调整，具体来看，重定价日为2024年10月21日至10月25日的，调整后利率为3.30%（对应的LPR为3.60%）；重定价日为2024年10月26日至2025年2月19日的，调整后的利率为3.9%（对应的LPR为4.2%）；重定价日为2025年2月20日至7月21日的，调整后的利率为3.65%（对应的LPR3.95%）；重定价日为2025年7月22日至10月20日的，调整后的利率为3.55%（对应的LPR3.85%）。

批量调整后，只要经过一次重定价，符合条件的存量房贷利率都将降至同一水平3.30%。

利率下调25基点

百万贷款月供少还约132元

对于房贷新客户来说，由于因城施策，各地加点数并不相同，所以不同地区的实际房贷利率水平并不一样。

以北京为例，6月27日起北京执行了新的住房商业贷款利率下限。对于首套房贷，商贷利率政策下限统一调整为LPR减45个基点，按照上月的LPR，此前北京首套房利率下限为3.4%。

对于二套房贷，利率政策下限则按五环内、外区分，购买二套住房位于五环内的，商贷利率下限调整为LPR减5个基点，此前为3.8%。购买二套住房位于五环外的，商贷利率下限调整为LPR减25个基点，此前为3.6%。

而此次LPR下调后，北京首套房贷下限降至3.15%；如果是二套住房，五环内的利率下限降至3.55%，五环外降至3.35%。

LPR的下调将明显减少房贷客户的利息负担。据测算，此次利率下调25个基点，以首套房贷100万元贷款25年为例计算，每月房贷可以少还约132元，总的贷款利息可以省约39678元。

北京存量二套房贷客户重定价后利率

最多能降1.9个百分点 

值得一提的是，今年的存量房贷利率批量调整也纳入了二套房贷。因此，存量二套房贷客户在重定价后将更能感受到降息的力度。

若2025年1月1日为重定价日，假设北京二套房贷借款人批量调整前的利率为LPR+105BP，即5.25%（4.2%+105BP），2024年10月25日批量调整后利率降至3.95%（4.2%-25BP），一次性下调130BP，2025年1月1日重定价日后将降至3.35%（3.60%-25BP）。

不难看出，这个借款人2025年的贷款利率比2024年下调了190BP，其中130BP是批量调整后加点数下降带来的，剩余60BP是这一年LPR下行贡献的。以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，借款人的房贷利率从5.25%降至3.35%，此前月供约为6000元左右，调整后月供将减至4926元左右，大约下降1000余元，全年减少利息支出1.万元。

LPR下降有助于楼市止跌回稳

招联首席研究员董希淼表示，LPR下降后，将推动企业和个人的贷款利率进一步下降，有助于降低经营主体融资成本，激发有效融资需求。目前，商业银行正在加快推进存量房贷利率批量调整工作。本月LPR下降后，存量和新增房贷利率还将进一步降低，将更好地降低居民住房消费负担，促进房地产市场止跌回稳。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，伴随一揽子增量政策陆续推出，宏观政策在稳增长方向全面发力，LPR报价下调符合当前宏观政策的大方向，是把人民银行“有力度的降息”向实体经济传导的一个关键环节。10月LPR报价下调后，将带动企业和居民贷款利率更大幅度下调，进而激发实体经济融资需求，促消费、扩投资，提振经济增长动能，使物价水平温和回升，而且有助于促进房地产市场止跌回稳，为顺利完成全年经济社会发展目标任务提供重要支撑。

展望未来，王青表示，年内LPR报价可能将保持稳定。一方面，9月政策利率下调幅度较大，四季度将进入政策效果观察期，继续降息的可能性较小，这意味着LPR报价的定价基础会保持稳定。另一方面，当前银行净息差处在历史低位，这会制约报价行压缩LPR报价加点的动力。四季度的重点是在10月LPR报价下调后，引导企业和居民贷款利率，特别是新发放居民房贷利率较大幅度下行。未来，着眼于促进房地产市场止跌回稳，提振经济增长动能，带动物价水平温和回升，明年LPR报价或还有一定的下调空间。

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文/北京青年报记者 程婕
编辑/樊宏伟