上海、北京、深圳楼市升温 开发商加速年中销售冲刺
证券市场周刊 2024-06-19 16:29

楼市政策方面前所未有的支持力度,带来了立竿见影的积极影响。目前,部分一线楼市销售环比增加三成甚至五成。房企也积极推出各类优惠,支持政策落地并力保年中销售业绩见喜。

顺应“降首付、降利率”等重磅楼市政策取向,5月27日以来,上广深先后下调房贷首付比例,其中深圳、上海最低首付比例调整为20%,广州则调整为15%。在这些地方政策落地的一周时间内,这些城市楼市销售出现快速升温的情景。其中,5月27日至6月2日,上海新房周度成交面积环比增加34.83%。

有业内人士表示,一线城市楼市在快速升温,如果未来一个月市场成交集中放量,那么6月份可能成为上半年的市场交易高点,这对于上半年房企销售业绩收官、后续市场预期扭转将起到关键作用。

“沪九条”助推上海楼市成交反弹

北京楼市也在升温

上海在5月27日推出“沪九条”新政后的一周,楼市迎来热销。上海闵行区某央企项目置业顾问向本刊表示,新一轮刺激政策提振了市场信心,虽然没有传闻中那样火爆,不过其所在项目的客户到访量和成交量比以前多了三至四成。“普惠”政策下,以前没有“房票”的客群、首付不够的客群开始有了购房资格;加上房贷利率降低,大家的购房成本在下降,市场情绪呈现回升迹象。

房企层面,在上海非核心板块普遍执行“以价换量”策略。上海嘉定区域某项目置业顾问余雁(化名)向本刊表示,目前市场中各类折扣并不鲜见:“现在很多客户对买房还是抱有理性态度,虽然各种政策密集出台,但是客户处于收入预期下降的状态,缺少购买力。在外环外区域,现在各家项目优惠力度很大,除了常见的九五折,有的项目‘送15万金条’,有的项目‘赠20万装修包’,类似活动折算下来相当于打了八折。”

“沪九条”是上海今年以来推出的最大力度楼市优化政策,除了房贷利率低至3.5%、首套房最低首付比例降至两成,当地同步实施社保缴纳年限“5改3”、二孩家庭增购1套房、非沪籍单身人士购房区域扩大至外环内二手住房等利好举措。紧随上海之后,深圳、广州落地“降首付、降利率”细则,两地最低首付比例已分别降至20%、15%。

政策的优化带来了市场的积极反响。据上海中原地产数据,“沪九条”出炉后首周(5·27—6·2),上海新建商品住宅成交面积15.5万平方米,环比增加34.83%;另据深圳中原地产数据,深圳实施“降首付、降利率”举措一周(5·28—6·4),当地新房成交套数环比增长52%。

6月3日,上海再现“日光盘”,位于普陀区长风社区的宸嘉100·嘉佰道项目开盘2小时售罄,总销售额61.78亿元。该项目推出422套房源,最终认购1000组,成为上海今年第三个“千人摇”新盘。

上海中原地产市场分析师卢文曦向本刊表示,除了限购松绑,近期央行配套的金融支持政策也释放到位,不同类型的购房客群也都能因此受益,因此上海楼市成交增量比较明显,二手房周度成交面积环比增加超过40%,新房周度成交面积环比增加超过30%。“不过,现在楼市热度还是要分产品、分板块,热度释放有先后节奏。”卢文曦介绍,目前上海楼市依然呈现结构性不平衡,部分“10万+”的产品热度较高,但大部分产品面临去化压力,开盘能够达成70%至80%的去化率已是不错。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向本刊表示,“5·17”会议部署的一揽子楼市政策,叠加5月28日以来广州、深圳下调首付比例等大力度政策刺激,对当地楼市提振起到了促进作用:“最近一周,广深地区新房及二手房的到访量及咨询量,环比增幅在10%~20%之间。在这背后,房贷利率下调提振了市场情绪,政府下场收储也对房价起到了止跌效应。”

值得一提的是,受益于房贷利率下调及前期限购局部松绑,北京楼市也呈升温趋势。据链家研究院数据,5月份北京新建商品住宅(不含共有产权住房)网签近3000套,环比增长15%。

伴随全国购房首付比例普遍进入“15%时代”,当前北京仍然执行最低30%的首付比例。北京某央企项目置业顾问唐明(化名)向本刊表示:“目前北京首套房至少要达到三成首付的标准才能网签,不过,有的项目可以放宽首付交纳期限,同时根据付款周期提供不同的优惠,比如,对一周之内交够首付款项的客户提供较大幅度的折扣,如果客户首付周期拉长一点,相应的折扣也会少一点。”

唐明认为:“这轮调整中,北京是为数不多没有降首付的城市,后续是否跟风调整很难揣测。不过,北京楼市首付比例调整与否差别并不大,毕竟首付比例降低,意味着每个月还款的月供会变高,很多客户会理性考量。”

中海地产登顶北京、上海“双城销冠”

“中建系”新增货值居前

市场活跃度初步回升背景下,今年头部房企在一线城市收获颇丰。本刊查询中指院数据了解到,今年1—4月,中海地产登顶北京、上海双城“销冠”,其间中海地产在北京、上海地区分别实现区域销售额125亿元、194.83亿元,这已经是中海地产连续5年位居北京楼市销冠地位;此外,保利发展以121.8亿元区域销售额位居广州房企销售榜单首位;深圳地铁集团则以69.01亿元区域销售额在深圳排名第一。

从房企区域拓储情况来看,今年央国企在一线城市保持较高参与度。以北京、上海两大土地出让金额较高的城市为例,今年1—5月,华润置地、中建壹品、中海地产位列北京房企拿地金额榜单TOP3,入围门槛达58亿元;招商蛇口、国贸地产、中建壹品位列上海房企拿地金额榜单TOP3,入围门槛达47亿元。

其中,在核心城市广泛布局的中建壹品,今年前5月已凭借470亿元的全口径新增货值排名行业新增货值百强榜第一。叠加中建信和、中建六局、中建东孚等上榜企业,今年前5月“中建系”新增货值金额超过657亿元,延续“隐形地产航母”地位。

将观察范围拓展至今年百强房企整体销售格局,据中指院发布的2024年1—5月中国房地产企业销售业绩榜单,其间百强房企销售总额为16184.5亿元,同比下降但降幅已连续4个月收窄。

步入5月,行业终于迎来今年首批千亿级房企。今年前5月“保中万”延续行业TOP3阵营,其间保利发展、中海地产、万科分别实现销售额1313亿元、1017亿元、1013.7亿元,集体实现千亿规模。

从销售榜单TOP10来看,目前央国企及区域龙头房企保持销售韧性,前5月绿城中国、华润置地、招商蛇口、建发房产、滨江集团、龙湖集团、越秀地产入围榜单前十,入围门槛超过400亿元。其中绿城中国、建发房产、越秀地产分别实现销售额987.3亿元、546.6亿元、400.2亿元,排名第4位、第7位、第10位,均较去年同期分别上升3个位次。

新房入市节奏加快

房企步入业绩冲刺关键期

在市场购房需求被阶段性激发背景下,近期核心城市楼市供应力度正在加大。譬如,上海从第六批次开始,以集中供应方式推出新房的节奏便开始加快,时隔半个月,近日上海再度推出今年第七批次房源,其中“10万+”以上高端项目面积占比过半。

上海市房管局第七批次集中批量供应房源共涉及8个项目,总建筑面积约20.5万平方米,共计1503套,备案均价达111881元/平方米。此次推出的房源体量不大,但楼盘品质较高,10万元/平方米以上的项目4个,面积占比约60.7%,具体包括陆家嘴旗下越凌大厦项目、中海地产旗下龙耀领邸(一期)项目、上海中远泰兴置业旗下云岸华庭项目等,匹配上海需求强劲的中高端房地产市场。

在李宇嘉看来,目前核心城市楼市成交量呈现出阶段性回升,不过后续可持续性很大程度上取决于房价预期是否稳定。“在这轮‘降首付、降利率’利好政策出台前,‘首付分期’等交易手段其实在很多楼盘已经普遍,常规手法比如先付10%或15%,剩余首付半年或一年内凑足;从房贷利率看,目前商贷利率仍然高过了无风险利率,典型例如,对比3%左右的银行定期存款利率和保本理财利率,很多重点城市的商贷利率维系在3.5%左右,这种情况下,如果房价预期不稳,居民购买意愿仍然会不足。”

在卢文曦看来:“低首付意味着高杠杆和还款压力,在收入预期有限的情况下,很多人的心态还是能少贷则少贷,居民购房意愿是否真正回升还有待观察。”

他就此表示,目前楼市热度升温是出于市场情绪的集中释放,如果未来一个月市场成交集中放量,那么6月份可能成为上半年的市场交易高点,意味着楼市将出现“重返小阳春”的现象,这对于上半年房企销售业绩收官、后续市场预期扭转将起到关键作用。

编辑/李桁

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