抵账房经多次转手 开发商应协助过户
法治日报 2024-03-31 21:35

抵账房能不能买?如果在购买抵账房时遇到开发商拒绝办理房产证该怎么办?近日,辽宁省沈阳市中级人民法院审理了这样一起案件,判令开发商配合买房人办理房产证,给购买顶账房的消费者吃了一颗定心丸。

法院查明,2016年李先生与材料商杨先生签订协议,约定购买杨先生“名下”的一套抵账房。杨先生告知李先生,该房屋系因建筑商欠付其材料款抵账给自己,而建筑商又系因开发商欠付其建设工程款抵账得到该房屋。随后,李先生将房款交给了杨先生。

后经几方协商,李先生又与开发商签订了一份正式《商品房买卖合同》,并实际占有了房屋,但因当时不具备办证条件而未办理房屋产权证。待该房屋具备办证条件后,李先生请求开发商出具相关手续配合其办理房产证,但开发商以未直接收到李先生的房款为由拒绝办证,李先生遂诉至法院。

法院认为,开发商与李先生签订的《商品房买卖合同》合法有效,虽然李先生未将房款直接交付给开发商,但开发商已通过与建筑商签订抵房协议将其自身债务消灭。虽然建筑商、材料商没有实际取得房屋所有权,出售房屋的行为属于无权处分,但开发商与买房人之间签订书面合同的行为,已构成对原无权处分的追认,该合同直接在开发商与李先生之间产生法律约束力。

据此,法院判令开发商应履行配合李先生办理房产证的合同义务。

法官庭后表示,对于消费者而言,相对于直接从开发商处购买商品房,抵账房往往价格更加实惠,但也因流转关系复杂增加了法律上的风险。我国民法采取物债分离原则,办理商品房不动产登记即取得物的所有权,未办理前只能取得债权。消费者与未取得所有权的中间人签订买卖合同,必须通过所有权人开发商予以追认,即与开发商再行签订房屋买卖合同,否则就面临最终难以取得房屋所有权的风险。

法官提醒,购买抵账房的消费者应尽可能争取将合同备案、办理预告登记,能够入住的要尽快入住,实际占有房屋。同时,定期查询该房屋是否已经符合办证条件,及时要求办理房产证。

文/记者 张国强 通讯员 张耀天

编辑/王朝

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