经营贷续贷高峰期的阵痛 曾经省利息划算,如今补价差“肉疼”
21世纪经济报道 2024-01-24 20:48

5年期LPR报价已经连续7个月保持不变,但是房贷利率却节节走低。贝壳研究院1月22日发布的一份报告显示,2024年开年,部分二、三线城市继续下调首套房贷利率,截至1月中旬,中国百城中已有60城首套房贷利率进入“3时代”。房贷利率下跌背后,房价的调整仍在继续中。

根据国家统计局的数据,2023年12月份,全国各线城市房价环比均呈现下跌状态,且二手住宅销售价格在110个月后出现了首次环比全部降价。房价下跌还产生了其他副作用,由于房抵贷进入续贷高峰期,抵押物价格下跌的情况下,银行或需要抵押人补充新的抵押物或者补充差价。

60城首套房贷利率步入“3时代”

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2024年1月22日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.45%,5年期以上LPR为4.2%,均与上月持平。

当日公布的数据显示,中国贷款市场报价利率(LPR)已连续5个月不变,其中,房贷利率参考的5年期以上LPR已连续7个月未做调整。虽然5年期以上的LPR报价坚挺,但是各地主流房贷利率仍在逐步下调。

贝壳研究院监测显示,2024年1月中国百城首套主流房贷利率平均为3.84%,较上月降低2个基点;二套主流房贷利率平均为4.41%,与上月持平。1月首、二套主流房贷利率较2023年同期分别回落26个和50个基点。

二、三线城市首套房贷利率均已进入“3时代”。2024年1月一线城市首、二套房贷利率分别为4.13%、4.54%,均与上月持平;二线城市首套房贷利率降低2个基点至3.86%,三、四线城市首套房贷利率降低2个基点至3.82%;二线和三、四线城市二套房贷利率均维持上月水平。

贝壳研究院指出,2024年1月,有9个城市首套房贷利率下降,主要为二线和三、四线城市,下降幅度在5个至30个基点之间。其中,嘉兴、廊坊、徐州首套房贷利率下降30个基点,东莞、佛山、呼和浩特下降20个基点,南京下降10个基点。

据该机构统计,1月份新增8个城市首套房贷利率首次降至4%以内。截至2024年1月中旬,百城中60城首套房贷利率已进入“3时代”。

贝壳研究院认为,2024年开年,部分二、三线城市大幅下调首套房贷利率,结合前期已经落地的“认房不认贷”和降首付政策,有助于降低购房门槛和贷款成本,进一步促进购房需求释放。这对于2024年的楼市修复将发挥积极作用。

续贷高峰期的新烦恼

房价下跌也带来了一系列其他问题。买房人唐力(化名)告诉21世纪经济报道记者,由于经营贷要三年做一次续贷,他这次可能要补大约100万元的差价。“我是2021年5月份高位买了一套房子,当时的房贷利率也比较高为5.25%,为了节约,通过中介置换成了经营贷。当时贷款大概600万,现在房价调整比较明显,评估价相比此前大概下降了二成,银行可能需要我们补交100万左右的差价。手头暂时没有这么多的现金,准备把老家的一套房子卖了,补上这块差额。”唐力说。

类似于唐力这种情况的购房人并不在少数,记者了解到,目前经营贷多数的贷款周期都是在10年,贷款期限比房贷明显要短。2020年到2021年国内房价出现一波快速上涨,为了能够抢到心仪的房源,不少购房人承担了较高的购房利率,彼时LPR加点是常态。为了能够节约高额的利息,不少购房人通过中介将房贷转换成经营贷。

不过事情总是有利有弊,进入2022年之后,随着调控政策加码,房地产市场进入调整期,各地房价都出现了明显下跌。贷款人在享受低利率的同时,续贷进入高峰期,新一轮资产评估或让贷款人需要承担补“价差”的阵痛。

“目前经营贷的利率集中在3.3%到3.6%之间,相比房贷利率还是具有一定优惠,如果相比高峰时期的房贷利率则这种优惠更加明显。此前还是有不少购房人选择将房贷转经营贷,主要基于三方面考虑,第一是经营贷的利率更加优惠,贷款额度高的话,一年可以省下好几万,甚至几十万;第二可以先息后本,减轻前面几年的还贷压力;第三则是可以突破住房按揭贷款对购买二套住房,支付高额首付款的限制。”一家房产中介的负责人对记者表示。

不过需要说明的是,经营贷的贷款主体必须是法人,而不是个人,因此需要贷款人有营业执照。此前为了能够获得更便宜的经营贷,不少中介游走在灰色地带。购房人通过中介办理一般会产生两个费用,一是购房的垫资费利息,1万元的借款利息一般一日是3到5元;二是中介服务费,即提供必要的手续,将房贷置换成经营贷,这个费用不同地区大相径庭。

某股份行广州分行的一位负责人表示,该行的经营贷利息大概在3.45%左右,目前有两种,一种是三年一续贷,贷款周期在10年,此前只用还利息,不用还本金,到期后连本带息付清。还有一种的贷款期限也是10年,5年一续贷,但是需要每年还贷款额的5%本金,每个月还利息,最后连本带息还清。上述两种贷款模式,都需要在中途续贷,续贷同时要重新对资产进行评估,如果资产价格出现下降,就会要求贷款人补上差额。“理论上如果房贷下降幅度比较大,就会出现比较大的差额需要填补,但一般都会给与一定的期限进行宽限,不会一次性要求全部补上。”他说。

该股份行的负责人认为,有两类人在新一轮的续贷评估中可能面临较大的压力,一是房价下跌幅度较大地区的贷款人;第二则是贷款金额较高的贷款人。“从目前来看,一线城市核心地区的风险不大,但是二三线城市可能存在一定的压力。”

编辑/樊宏伟

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