地产股逆势上涨,市场期待一线城市政策松绑
第一财经 2023-08-16 21:53

利好消息不断,8月16日地产股集体走高。

当日早盘,地产股盘中逆势拉升,A股天房发展、渝开发、京投发展、中迪投资等封住涨停。截至收盘,大龙地产、深振业A、京能置业、首开股份等多股涨幅超5%,整个房地产开发板块下跌个股不足5家。港股房地产股也多数上涨,其中远洋集团涨近9%,龙湖集团涨近4%。

(图源:同花顺)

消息面上,当日市场上有“小作文”称,我国一线城市房地产政策可能会迎来重大调整,但消息未经任何证实。此前8月15日,中期借贷便利(MLF)中标利率、7天期逆回购操作中标利率、常备借贷便利利率(SLF)分别下调15个基点、10个基点、10个基点。不少分析认为,央行超预期降息提振市场信心,8月LPR(贷款市场报价利率)有望跟随下调,有利于房地产销售端复苏。

就在16日,有消息称,日前广东省政府组织部分房企召开了一场高级别会议,参会者主要涉及央国企高管。对此,华南一房企高管人士向记者表示,会议主要是(相关部门)向房企沟通、了解情况和需求,内容涉及融资、销售等多个方面。

事实上,7月以来,中央政治局会议新提法已经释放积极的政策信号,随后央行、金融监督管理总局、住建部以及地方各部门陆续表态,加上央行此前就表态支持存量房贷利率调整,市场普遍期待更深层次的楼市政策调整,焦点集中在一线城市和核心二线城市。

各部门表态后,北上广深以及吉林、安徽响应政策号召,陆续表态支持和满足居民刚性和改善性住房需求。同时,河南、江苏、江西等地部分重点城市已出台新一轮楼市新政,刺激政策涉及购房补贴、契税补贴、现房销售等,金融方面提出支持“认房不认贷”、二手房“带押过户”、加大公积金支持力度等。

但从落地情况来看,存量房贷利率政策尚无明确落地方案出来,金融方面的支持调整仍在保守探索阶段。(详见报道:政治局会议后多地出台房贷新政,调整了什么?落地情况如何?)而随着销售颓势持续,市场对一线城市的政策松绑呼声较高,这也成为前文“小作文”广泛传播的重要背景。

此外,第一财经记者近日还从知情人士处获悉,福州、西安已经计划调整优化个人住房贷款政策,包括降低辖内个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限等。

不过除了销售端,目前房地产企业在融资端的困境依然值得关注,债务压力依然较大,商票逾期时有发生。比如,近期富力地产宣布旗下商票逾期,而过去的“优质房企”碧桂园宣布两笔美元债违约,进一步加剧了市场担忧。中指研究院数据显示,8月房企到期债券余额为694.4亿元,其中,海外债占比为16.4%,信用债占比为83.6%。2023年内到期债券余额为3393.9亿元,其中,海外债占比为31.6%,信用债为64.8%。市场普遍期待,在销售端短时间难以修复的情况下,加大房企融资支持。

拆解房企资金来源,国信证券指出,7月随着销售复苏继续趋弱,销售回款成为明显拖累项,而国内银行贷款同比降幅持续扩大。另据中指研究院统计数据,前7个月房企非银融资总额为4812.9亿元,同比下降11.7%。其中,7月非银融资总额为771.2 亿元,同比继续下降2.5%,环比增长7.7%。作为融资主力的房企信用债,1~7月累计融资2855.9 亿元,同比下降5.8%,其中,7月融资金额为515.5亿元,同比微增0.4%,环比增长54.9%。虽然7月非央国企信用债发行量达到2023年以来高位,但发行企业局限在万科、绿城、滨江、新城、新湖中宝等少数企业中。

各方面因素导致房企投资热情和能力有限。数据显示,今年前7个月,房地产开发投资为6.77万亿元,同比下降8.5%,降幅较1~6月扩大0.6个百分点,这是房地产投资累计增速连续15个月为负;同期,房企到位资金7.82万亿元,同比下降11.2%,降幅较1~6月扩大1.4个百分点。

不过今年以来,多次重要会议提及城中村改造。据中金公司初步测算,城中村改造未来每年能带来新增固定资产投资约1500亿~2000亿元(不含土地交易),若包含土地交易则可能带来6000亿~7000亿元的房地产开发投资(相当于2022年实际房地产开发投资额的4.5%~5.3%),且实际益处可能大于测算值。不过从受益范围来看,多集中在地方国企和央企。

从股债走势来看,机构仍普遍持谨慎太多。东兴证券地产分析师赵旭翔指出,当前市场对于需求端政策内容和效果等存在一定分歧,短期地产股行情的重要观察点主要是三方面:一是一线及强二线城市需求端政策工具箱的内容、适用范围、落地推进情况;二是以上城市政策落地后对销售的实际刺激效果;三是近期销售走弱及房企偿债压力下,困难房企在经营端和融资端风险的进一步暴露。

编辑/樊宏伟

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