上海毕业季租房市场观察:保租房托底“新上海人”安居梦
中国经营报 2023-06-04 21:20

随着一年一度毕业季的临近,上海市租房市场也呈现出季节性微涨的行情。

据联城数库日前发布的相关报告,今年5月,上海市租赁住宅租金保持微涨态势,环比涨幅约为0.44%。在全市121个板块中,有101个板块租金环比上涨,有部分区域的价格涨幅超过0.8%。

不过,尽管数据显示上海市内租金价格普遍略微上涨,但有包括虹桥商务区等热门板块的房产中介告诉《中国经营报》记者,今年上半年,上海市租赁市场的行情并没有想象中那么好。“大多时候处于‘房源多,客户少’的状态。”

上海中原地产市场分析师卢文曦也表示,目前,上海市住房租赁市场还没到旺季。“一般来说,在6月份毕业季租房市场会热一点儿。但今年受外部环境等方面因素影响,租房需求相对来说并不是那么旺盛,所以租房市场能不能真正热起来,还有待观察。”

另一方面,今年以来,上海市正加大住房租赁市场中的保障性租赁住房(以下简称“保租房”)建设力度,面向“新上海人”提供更多租房房源。截至目前,上海市保租房项目数量已较年初增长超过1倍,达到17个。

对此,易居研究院研究总监严跃进告诉记者,随着各个城市保租房项目供应房源,后续会分流一部分租房需求。“当前,一些长租公寓平台的房源也相对较多,租客可选择的空间大,自然也会限制租金上涨。”

租金上涨幅度较小

“最近房源确实增多了。”在上海虹桥徐泾板块,在某大型连锁租赁中介机构工作的一位房产中介告诉记者,随着“春招”的到来,所在板块的房源挂牌量有所增加。

不过,该房产中介也表示,尽管房源挂牌量增加,但客户却并没有延续同步增加的态势。“看这个月的业绩会不会好一点儿。”该房产中介将希望寄托于6月到来的毕业季租房高峰期。

类似的情况也出现在上海市另一较为热门的租赁板块——闵行区古美板块。以古美板块内的平南一二村小区为例,今年2月,该板块的房客比一度接近1∶18,4月份则降至约1∶10。值得注意的是,该板块的带看量仍居高不下。据片区工作人员介绍,4月份的带看量接近140人次,而成交量仅有约10套,平均成交周期也达到了33天。

同时,位于上海虹桥商务区核心地带的爱博板块房客比也呈下降趋势。以爱博五村为例,该地的总体带看量虽较年初有一定增长,不过,近期的房客比年初有所下降,由约1∶7降至1∶5。

严跃进告诉记者,出现此类情况,和房地产市场的整体环境也有关系,包括二手房市场的压力等,都会使得租房市场有降温的可能。“当前,上海市二手房挂牌量明显增加,房东‘套现’的压力比较大。这也会在租金方面有所体现,即租金不可能非常强势。”

尽管上海市租房市场租金上涨幅度较小,但据易居研究院日前发布的《30个重点城市房租报告》,上海市仍和北京市、三亚市一起位列全国30个重点城市租房成本前三甲,达到了3603元/室·月。在房租收入比方面,上海市也排名第三,达到了51%。

易居研究院方面分析认为,考虑到高校毕业季正在到来,以及就业形势压力较大,所以此类重点城市需要关注求职者增加、租赁需求增加和房租上涨等问题。“此类城市恰是保租房建设力度大、可提取公积金用于租房的城市,更要把此类优势利用起来,不断降低租房成本和更好解决居住问题,最终促进住房租赁市场健康发展。”

加大保租房供应力度

今年以来,为更好改善上海市租房市场格局,上海市相关部门已在多个方面不断发力。

记者梳理发现,截至5月底,上海市的入市保租房项目已达17个,较今年年初增长超过1倍,这些项目主要分布在杨浦区、闵行区、浦东新区、徐汇区和静安区等区域,提供一居室、两居室、三居室等不同户型。其中,一居室占比较大。不过,在不少保租房项目中,二居室和三居室都出现了出租轮候情况,而一居室则尚有较为充足的房源。

日前,记者走访了位于静安区的市北高级人才公寓保租房项目。该项目工作人员告诉记者,二居室房源已经全部出租完毕,并且有不少人在排队轮候。“38.9平方米的一居室房源有两个户型,民水民电,不用交物业费,家具、电器都已经配备好,只需要付网络费和房租即可拎包入住。目前,此类户型的一居室房源也已出租大半。”该工作人员进一步表示,就一居室房源而言,7楼房源价格最低,租金约4200元/月,高楼层租金会逐步增加。

据了解,该保租房项目的租金价格介于约4200元/月至6000元/月不等,其中一居室房源共有456套,二居室房源共有48套。“从今年3月中旬开业以来,二居室房源已经全部出租完了,健身房和练操房等公共活动区域正在完善中,预计很快就能配置到位。”该工作人员表示。

相关资料显示,自2021年起,上海市就已开始计划加大涉租赁住房用地的供应力度。截至今年4月底,上海市涉租赁住房用地累计成交面积已超过350万平方米,共成交约200宗地块,数量位居全国第一。

在卢文曦看来,上海市保租房项目大多面向“新上海人”,或者刚工作不久和收入不高的人群。“目前来看,保租房刚刚开始投放,还没有成为租房市场的供应主力,对市场形成的支撑作用尚不明显,只能说暂时填补了少量的租房市场空白。”

完善保租房供应体系

今年3月29日,上海城投集团建设运营的保租房项目“城投宽庭·光华社区”正式投运,旨在为上海新市民和青年客群提供多元化的居住选择,为企业人才安居提供品质居住保障。

据了解,“城投宽庭·光华社区”是“城投宽庭”品牌继江湾社区之后,第二个投入运营的保租房社区,共有1234套租赁房源,房型建筑面积为25~66平方米不等,租户可直接拎包入住。

5月15日,上海市首个保障性租赁住房(人才安居)服务专窗在徐汇房产交易中心大楼揭牌,全市第一支保障性租赁住房巡查监管队伍也同时成立。

据徐汇区相关负责人介绍,截至今年4月,徐汇区已筹措25284套(间)保租房,其中人才公寓9090套(间),到“十四五”期末,预计建设筹措保障性租赁住房3.2万余套(间)。

上述负责人表示,针对区内房屋租赁需求大、保障性租赁住房项目运营单位多、分布广等特点,徐汇区搭建了咨询服务平台,优化服务体验。未来,将通过强化“服务+监管”模式,努力缓解新市民、青年人的阶段性住房困难,提高安居品质。

近年来,随着保租房政策进一步优化完善,越来越多的优质社区正不断激活市场活力,扩大住房保障体系的保障范围。上海市房屋管理局局长王桢日前表示,2023年,全市计划安排新增建设筹措保租房7.5万套(间),并根据项目建设推进情况力争新增供应6万套(间);“十四五”期间,上海市将新增建设筹措保租房47万套(间)以上,达到同期新增商品住房供应总量的40%以上,真正体现“租购并举”。

在土地供应方面,上海市在住宅用地供应结构方面也会向保障性住房用地倾斜。今年,上海市将供应包括新供应商品住房用地配建、产业项目配建等在内的保租房用地135~180公顷,占比15%左右,供应上限较2022年有所提升。

对于今年上海市租房市场的趋势走向,中指研究院方面分析认为,包括上海市等在内的热点城市,人户分离的人口占比较高,流动人口比例较大,相应的租房家庭户占比也较高。经济发展势头好、流动人口规模大的城市,住房租赁需求也相对旺盛。

卢文曦也告诉记者,今年以来,上海市住房租赁市场除年初的热度稍微有所上升外,其他时间节点的增量并不是特别明显。“总体来看,今年上海租房市场的价格总体上应该还是比较稳定的。”

编辑/张郁唯

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