纯大户型再度流行,房企的账算得精
钱江晚报 2023-04-13 17:06

 “现在热门板块的改善房源越来越难买到了,面积越做越大,总价越来越高,房源数量却越来越少。”瑶瑶自从前两年升级做妈妈后,全家就一心想在优质地段买套139m2左右、总价700万元以内的改善房源,但摇了两年也没摇中。最近,她发现心仪的楼盘户型越做越大,改善的总价门槛大幅提升,“很多改善盘的总价开始超出我的预算了,但就算咬咬牙去摇,依然摇不中。”

的确,今年杭州楼市有个明显的变化,在优质地段,纯大户型的改善楼盘显著增加,不少楼盘的起步户型就超过了160m2。

起步户型超160m2的楼盘

今年突然大幅增加

说起杭州的大户型,可以说是经历了一个轮回。曾经,杭州的改善市场流行的就是大户型。

以南星桥豪宅区为例,10多年前的金色海岸、阳光海岸、蓝色钱江,清一色主打大户型,金色海岸算是杭州精装大平层的鼻祖,主打200m2以上的大平层,阳光海岸更是设计了380m2的平层和480m2的跃层。

然而,2014年的楼市低谷严重打击了开发商的信心,当时高总价的大户型房源根本无法动弹。自那以后,对于推出纯大户型,开发商普遍谨慎,而是把现金流看得更重,因而即便是限价69800元/m2的豪宅楼盘,也有不少中小户型。

豪宅价位的翡翠海岸、上品以及御品,面积基本定位在120m2~160m2,御品最小面积甚至做到了116m2。即便是设计了大户型,开发商也相对保守,不敢做得过大,如前两年的壹品,最大面积也就200m2刚出头。

在一些不愁卖、中签率仅10%左右的热门板块,前两年开发商同样不敢设计纯大户型。一房难求的亚运村,入门级“小户型”仅105m2。热销的文晖板块改善大盘锦尚和品府,也设计了非常多113m2、120m2这样的刚改户型。

不过近几年,随着改善需求的释放,大户型的比例在逐年提升。克而瑞数据显示,2020年140m2以上户型占全市新房成交(不含富阳、临安)的14%,2022年这个比例上升至18%。2022年180m2以上户型成交占7.8%,2020年该比例仅为4.5%。

今年的变化更加明显,对于限价之下的热门板块改善房源,开发商开始放弃大户型和中等面积户型的组合,更激进地推出纯大户型产品。

钱报美好生活研究院数据显示,当前杭州在售、待售的楼盘中,有17个楼盘的主力户型为160m2起步。其中,IFC、潮映万象轩、潮映华岸府、揽潮华庭、馥源庭、望小河云庄等项目还设置了超过300m2的大户型,由滨江开发的揽潮华庭更是设计了清一色362m2的超大户型。

钱江新城二期板块的潮映万象轩和潮映华岸府,户型面积起步就是208m2,最大面积达到335m2。就连限价46000元/m2的钱江世纪城板块,SKP边上的杭承府项目,也将户型统一设计成210m2以上,这在板块内非常罕见。

设计纯大户型房源

可节省数千万元

如今杭州的新房大部分是限价房源,均价固定,总建筑面积固定,因而不管设计成大户型,还是不同面积段的户型混搭,卖房子的总收入是确定的。相对而言,面积小一点、总价低一点的热门楼盘,会更抢手。

但开发商为什么开始改变策略设计纯大户型呢?

潮新闻·钱江晚报记者采访了多家房企,得到的答案是:做大户型可以节省成本。这笔账该如何测算?

众所周知,一个楼盘的总建筑面积是确定的,大户型越多,小区总户数越少,与之对应的车位数量也相对减少。“这样只挖一层地下车库就能满足车位配比,少挖一层地下室就能省下几千万元的成本。现在开发微利时代,这笔钱可不是小数目。”一位开发商人士表示,现在做大户型本质上就是控制成本。

“现在开发商的利润都在车位里,不少楼盘都在为如何卖出车位而发愁。如果是小户型为主的楼盘,通常来说投资客较多,车位就会剩下很多。相较之下,小区规划为纯大户型,本身购入门槛就高,居住的人群对车位需求也更高,利润就有保障。”一位杭州头部房企营销负责人坦言。

此外,设计成纯大户型,还能节省一部分建安和精装修成本。

“装修最花钱的就是厨房,其次是卫生间。假设面积为180m2,做两套90m2小户型,需要设计更多厨房和卫生间,成本自然就高了。”另一家本土房企的营销总举例说,限价之下,同样是3000元/m2的精装修标准,大户型的品质往往会比小户型好得多,这就是成本和造价导致的。

有的房企还依靠装修加装包增加收入,而纯大户型的改善客户对装修要求更高,也更有动力购买提升品质的加装包。

纯大户型集中在热门板块

需求旺盛,不愁卖

户型做大了,但房子如果卖不出去,很容易砸在手里,利润最大化也无从谈起。

但记者发现,目前市面上设计纯大户型的楼盘基本集中在热门的改善板块。换言之,这些都是红盘,本身不愁卖。

据统计,这些以大户型为主的楼盘,绝大部分集中在钱江新城二期、钱江世纪城、江河汇、申花等热度很高的改善板块,剩余的一些也位于采荷、大关、桥西等传统的市中心板块。举例来说,总价千万级的IFC最近一次开盘中签率仅为2.29%,E类人才也需社保顶格;同样价格的馥香园中签率一直也在10%左右,总价越高,中签率反而越低。

“对房企来说,还有一个‘营销安全边界’的概念。以申花板块5.5万元/m2的限价为例,如果做140m2户型,总价在750万~800万元,那同类竞品就太多了,既可以是全市范围内面积更大的新房,或者是同地段、同配套但学区更好的二手房。如果把户型做得更大,便能一次性抓住地段、面积、产品等多个营销关键点,以此抓住客户。”一位在杭央企营销负责人直言,杭州的改善购房者比较挑剔,有一种“既要又要还要”的心态,如果在产品上能同时满足他们的多种需求,购买力也相当惊人。

在开发商看来,杭州主城区的优质改善地块正变得越来越稀缺,而改善的需求却很旺盛。一位负责产品研发的开发商人士说:“大户型的市场需求远比想象中来得大,这也给了我们信心。”

编辑/张郁唯

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