一季度楼市回暖 企业投资意愿上升
中国经营报 2023-04-09 18:51

今年一季度,全国重点城市房地产市场持续回暖,百强房企销售业绩自2022年以来首次恢复正增长,核心城市的土拍热度亦有所回升。

根据中指研究院提供的数据,今年前3个月,百强房企销售总额为1.76万亿元,同比增长了8.2%,这是2022年以来首次实现增长。其中,百强房企在3月单月销售额环比上升了36.7%,同比上升了24.6%,继续保持双增长态势。

“随着经济预期边际好转,各地持续出台落地优化政策,消费者购房预期进一步上升,需求得到一定释放,房企抓住机遇加速推盘,3月销售额有较大提升。”中指研究院企业事业部研究主管王琳表示。

在近期龙湖集团举行的业绩会上,董事会主席兼首席执行官陈序平介绍,“根据我们对一些重点城市的观察,比如北京、成都、苏州等,今年整体到访量、成交量都在逐步提升。居民消费信心还需要一段时间来恢复,并非所有城市都在同步回暖,但一线及高能级二线城市的房地产市场比较稳定。”

楼市回暖也已经慢慢传导到了土地市场,尤其是近期民营房企的拿地意愿有所加强。今年一季度,北京、杭州、南京、西安等城市组织的土拍活动吸引了多家民营房企参与。其中,今年3月,位于北京朱辛庄的一宗宅地竞争激烈,吸引了42家房企报名参拍,是北京土拍市场有史以来企业参与最多的一宗地块。

“当前热点城市土地市场率先升温且维持在较高水平,意味着土地市场呈现出了一定程度的向好趋势。”诸葛找房数据研究中心一位分析师说,“热点城市土地市场回暖将提振整体市场信心,也将为后续土地市场成交奠定回升基调。”

百强房企销售业绩回正

近期,多家房地产研究机构发布了今年一季度百强房企销售业绩情况。

今年前3个月,百强房企销售总额为1.76万亿元,同比增长了8.2%,是2022年以来首次实现增长。其中,百强房企在3月销售额环比上升了36.7%,同比上升了24.6%,继续保持双增长态势。

百强房企当中,保利发展是唯一 一家累计销售额突破千亿的开发商,今年前3个月的销售额达到了1138亿元,继续守住了行业头名位置。万科、碧桂园排在第二、三位,销售额为993.3亿元及880亿元。中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国、龙湖集团、华发股份、建发房产位列前十。

另据克而瑞研究中心提供的数据,今年3月,百强房企实现操盘销售额6608.6亿元,单月业绩同比增长29.2%,环比增长42.3%,同、环比保持增长且增幅较上月提升。今年一季度,百强房企累计实现操盘销售额1.48万亿元,累计业绩同比转正,增长了3.1%。

从房企销售表现来看,2023年一季度超半数百强房企累计业绩同比增长,其中累计业绩同比增幅大于30%的房企数量达到38家。前十强房企累计业绩同比增长的数量占比最高,央国企以及部分优质民企凭借热点城市布局和积极推盘去化,表现出较强的抗周期韧性,中海地产、华润置地、招商蛇口、华发股份、建发房产的销售表现突出,累计业绩增幅超50%,绿城中国、龙湖集团的累计业绩增幅也在30%以上。

当前的行业形势下,央国企及部分优质民企发展韧性较强,中小房企竞争力不足,2023年房企格局将继续分化。从销售门槛变化来看,今年一季度前十强房企的销售门槛同比显著增长了35.9%至452.7亿元,而前三十强、前五十强、百强房企的销售门槛同比均有不同幅度降低,其中前五十强房企销售门槛同比降幅达到了17.8%,百强房企的销售门槛也降低了8.7%至25亿元。

根据中指研究院的监测统计,今年前3个月,销售额超千亿的房企只有1家,较去年同期减少了1家;百亿房企为50家,较去年同期增加了4家;超五十亿元房企为77家,较去年同期减少了4家。

“我们预计百强房企的销售额在今年4月同比将会延续增长态势。”中指研究院企业研究总监刘水表示,“今年一季度,行业排名前三十的房企抓住了政策端利好和购房预期上升机遇,加速推盘,加大营销力度,销售额快速回升。”

刘水进一步分析,在经历了2023年一季度市场阶段性升温后,二季度销售行情有望回归正常市场节奏,各地因城施策正在持续推进、热点城市供给量增加等因素改善了购房者的置业情绪。但当前楼市也面临较多不确定性,恢复的基础尚不牢靠,考虑到支撑2月、3月需求恢复最重要的因素是积压需求的集中释放,这一因素在今年二季度对楼市的支撑作用将会边际转弱。

“居民收入预期尚未根本扭转、购房者对期房烂尾的担忧和房价下跌的预期等,依然是制约新房销售修复的关键因素。”刘水说,“短期来看,若政策端持续发力、宏观经济稳步向好,购房者置业信息有望延续修复态势,预计今年二季度全国房地产市场将保持平稳态势,环比有望小幅增长,但城市分化行情仍将延续。”

拿地主体渐趋多元

今年一季度,重点城市房地产市场“小阳春”行情启动,百城销售面积同比实现正增长,特别是热点城市楼市回暖明显。

中指研究院的数据显示,2023年前3个月,重点监测的100个城市新建商品住宅月均成交面积约3361万平方米,同比增长18.2%,相比去年四季度增长了12.8%,但成交规模仍处于2015年以来同期低位水平,较2019年同期下降了8%。

“去年底疫情快速扩散叠加今年春节假期影响,前期积压需求在春节过后集中释放,重点城市市场活跃度明显回升。在低基数下,今年2月、3月百城成交面积同比增幅均超四成,3月环比增长超两成。”中指研究院指数事业部研究总监陈文静表示。

今年一季度,百城新建商品住宅价格累计上涨了0.01%,较2022年第四季度由跌转涨。其中,今年1月百城新房价格环比跌幅较前期显著收窄,2月百城新房价格环比持平,结束了“7连跌”态势,3月百城新建商品住宅均价1.62万元/平方米,环比上涨了0.02%,房价呈现止跌企稳态势。

3月恰逢传统房地产市场营销旺季。根据克而瑞研究中心的数据,其重点监测的30个城市新房供应量爆发,环比大幅增长164%;成交量亦实现了同环比齐增,但增幅有收窄趋势,今年一季度累计成交量上涨了21%,市场延续稳步修复行情。

其中,一线城市因供应显著放量,成交大幅回升,同、环比涨幅达到了五成;重点二三线城市的成交量在今年3月延续了回暖态势,不过回升幅度不及一线城市。

“我们认为今年4月新房成交量将延续弱复苏,增长动能可能还将转弱。”克而瑞研究中心一位分析师称,“但诸如北京、上海、杭州、成都等热点城市的改善需求持续释放,预期将会延续高位运行,整体维稳。”

今年一季度,重点城市的新房成交量回暖,逐步传导至土拍市场,尤其是具有风向标意义的民营房企拿地积极性显著上升。

诸葛找房数据研究中心的数据显示,2023年3月全国主要城市土拍溢价率为7.23%,环比上升2个百分点,同比上升2.69个百分点;2023年一季度,全国主要城市土拍溢价率为5.46%,环比上升了3.6个百分点,同比上升了1.29个百分点。

据记者了解,从去年5月起,全国主要城市土拍溢价率高位回落,去年9月落到低位水平。进入2023年,土地市场逐步回温,溢价率连续3个月上升,尤其是杭州、成都等热点城市土拍市场升温明显,溢价率均达到了9%以上水平,提升了土地市场整体溢价率。

今年3月下旬,北京挂牌出让了一宗位于朱辛庄的住宅地块,吸引了42家房企报名参拍,拿地意愿强烈。

“土拍市场升温,折射出房企对热点城市后市看好。同时在去年土地成交缩量的情况下,房企补库存意愿有所加强。”中指研究院土地市场研究负责人张凯说,“但当前市场热度仅限于热点城市,持续性及覆盖面仍待观察。”

根据中指研究院的跟踪统计,今年一季度,华润置地、保利发展及绿城中国的权益拿地金额排名行业前三,分别为103亿元、92亿元、81亿元。其中,2023年3月,重点监测的50家典型房企拿地总金额同比增长了7.3%,拿地热情有所回升。

今年以来,民营房企拿地情绪开始上升,拿地金额占比较去年同期有明显增长。以杭州2023年两次土拍为例,报名房企数量均在50家以上,其中参拍的民营房企占比近一半,拿地金额占比达到了57.9%,较2022年提升了8.8个百分点,民营房企参与度显著提高。

据诸葛找房数据研究中心的跟踪统计,从今年2月起,民营房企拿地积极性显著上升,其中1月拿地金额排名前十五的榜单中没有民营房企身影,主要以央国企、城投企业为主,2~3月民营房企拿地占比近半。

“预计随着销售市场的逐步回暖,房企流动性压力获进一步缓解,民营房企拿地占比有望继续提升。”诸葛找房数据研究中心一位分析人士称。

编辑/刘洋-广厦

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