提前还房贷钱从哪儿来?经营贷竟成“唐僧肉”
中国青年报 2023-02-15 12:10

用支持企业发展的贷款来买房,这一国家明令禁止的行为如今又在多地冒头,一些银行销售甚至直接参与其中。如今的中国楼市,伴随“提前还贷”的潮流,一些购房者正选择用利率更低的“经营贷”来置换房贷。

“经营贷”,顾名思义,是为了满足企业经营活动所需发放的贷款,利率在3%-7%之间波动。当“经营贷”利率低于房贷,这笔资金就存在流入楼市的套利空间。这几年,随着国家对中小微企业支持力度的加大和贷款市场报价利率(LPR)的逐步走低,很多银行的“经营贷”利率已下调至最低3.4%-3.8%的水平,部分银行对优质企业客户甚至能给予3%左右的优惠利率。

近期,全国多地首套房贷利率下行,与前几年存量房贷的利息差扩大,引发了一波提前还贷潮。提前还贷,钱从哪儿来?部分购房者打起了“经营贷”的主意。

在广州工作的冯星(化名)最近就办理了一笔“经营贷”。她在2017年购入了广州市天河公园西门某楼盘,当时560万元的房价如今已经涨超千万元,她用这套房向一家国有银行做了抵押,贷出了700万元左右,利率3.4%,约定10年期先息后本。

她是使用“经营贷”的“老手”,但这次3.4%的利率、10年期限的宽松程度仍让她感到吃惊。多年来,冯星在广州购入了多套房产,房贷利率多在5%左右,此前,她曾做过两次“经营贷”,分别贷款230万元和110万元,利率分别是3.85%和4.2%,均是3年先息后本。相比于5%左右的房贷利率,当时她已觉得划算了不少,“没想到这次优惠力度更大”。

长期以来,楼市都是中国居民财富的蓄水池,截至2022年年末,我国个人住房贷款余额为38.8万亿元。动辄百万元的房贷利息是大部分家庭的重担之一。央行有关负责人此前曾表示,去年12月新发放个人住房贷款利率,全国平均为4.26%,是2008年有统计以来的历史最低水平。

但是,即使是最低的4.26%的利率,以贷款100万元、贷款期限30年举例,都需要支付利息77.31万元。再回过头来看“经营贷”的利率,这种明显的利率倒挂,正让一些购房者“铤而走险”。

黄斌(化名)今年在杭州市滨江区购入了一套总额1650万元的房子,让他印象深刻的是看房的第一天,房主就让他试试“经营贷”,“这在市场上不是什么秘密,尤其是高端住房市场,常常通过经营贷走款”,他说。

中介为黄斌算过一笔账,如果走正常的房贷,黄斌购房需贷款990万元,贷款期限30年,基准利率4.9%,他共需要支付利息901.51万元,每月月供52541.95元。如果用“经营贷”的方案,贷1190万元,利率最多也就3.6%,贷款期限10年,先息后本,每月月供3.57万元,光利息就能省下一半多。即使加上办“经营贷”的各种手续费、资金过桥费等,黄斌仍觉得值得。

事实上,监管部门一直明令禁止“经营贷”违规流入楼市,但却屡禁不止。中原地产首席分析师张大伟认为,究其原因有二:一是利差巨大;二是银行监管政策宽松,对资金流向监管不到位。对于这笔钱流入楼市,一些银行客户经理也乐见其成,“投资房产毕竟稳妥一些”。

但是如今,购房者用银行的钱“以贷换贷”、提前还贷却是真真切切损害了银行的利益,那么,银行给提前还房贷的人群设置门槛和障碍,如取消线上预约、必须到线下网点填写申请,要求提前还贷客户缴纳违约金,或者捆绑理财销售就不值得奇怪了。

一面是银行为购房者提前还贷发愁,另一面是购房者挪用“经营贷”来提前还款面临的风险。张大伟说,“当下存在大量的‘经营贷’与‘消费贷’挪用提前还款,但如果没有3年内还清的能力,不建议使用,毕竟你很难知道政策今天非常宽松,会不会过几天又开始收紧。”

有人总结过帮个人申请“经营贷”的操作流程,包括购买壳公司、联系中间人伪造公司经营流水等。这中间的每一步都不简单,也暗含不小的风险,没有“专业人士”的帮助,个人基本完成不了。

贷款中介帮忙的方式大同小异,购房者名下若有正常经营的公司,贷款中介就会定制贷款方案,帮忙走正常“经营贷”贷款程序;若购房者没有自身经营的公司,那么贷款中介将为购房者过户一家公司,并伪造经营流水,让客户变成经营者,然后再进行产品置换。

目前,“经营贷”的还款方式也有多种选择,如果购房者名下的公司有正常经营流水,一般能申请20年期还款的产品,中途不用归还本金,等额本息还款方式,和房贷的还款方式一样,其他类别的客户只能做10年期、3年期贷款。

违规借贷者面临的另一个重大风险来自银行抽贷。2021年全国多地银保监局都针对“经营贷”违规进入楼市开展专项行动,不少购房者都收到过银行抽贷的通知。如果短期内凑不齐钱还贷款,就只能找高息过桥资金应急,甚至不得不低价卖房筹款。

对于“经营贷”这些存在的风险,黄斌都有所了解,他还询问过中介会不会被银行查出来,但中介告诉他,可以规避这些风险,只要资金不直接流入房地产市场,比如用取现、走对公账户等方式。

他有时仍会担忧,但巨大的利息差还是压倒了他对风险的担忧。

1月17日,贷款到账那天,银行还给黄斌发了一条短信,提示“贷款资金用途为公司生产经营,不可用于股票、债权、期货、金融衍生品和资产管理产品等投资,不可用于购买、投资房地产及偿还住房抵押贷款,不可用于固定资产、股本权益性投资以及国家禁止生产、经营的领域和用途”。他很快删除了这条短信。

编辑/樊宏伟

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