浙系房企伟星置业闯进拿地20强,靠频繁股权质押输血,扩储资金是否可持续
华夏时报 2023-01-12 16:20

在行业下行、多家百强房企暂停投资的2022年,安伟星置业有限公司(以下简称“伟星置业”)却因逆势扩储颇为引人注目。在克而瑞地产研究中心前公布的《2022年中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》(简称《排行榜》)上,伟星置业排名第18位,全年新增土地价值197.8亿元。

克而瑞研究中心分析认为:“民企虽然在土地市场中集体隐身,但滨江集团、伟星地产等区域型房企仍表现突出。”不过,伟星置业在土地市场上的活跃,也引发了市场对其拿地资金持续性的关注。

浙系房企深耕安徽市场

“百强房企拿地总量在2022年下降了60%。”2022年12月31日,易居企业集团CEO丁祖昱公开表示,2022年只有40%的百强房企在拿地,其中80%的土地集中在22座集中供地试点城市。不过,在部分百强房企缺乏拿地意愿的同时,一些区域深耕型民企却因逆势扩储备受行业关注。

12月23日,合肥第四批次集中供地开拍,滨湖BK202208号地块和蜀山SS202215号地块(政务)2宗地块进入竞品质阶段。5天后,经过与建发、招商、合肥城建、华润、中国铁建等多家房企激烈角逐,伟星置业成功将2幅地块收入囊中。而之前的合肥三轮集中供地,伟星置业均有斩获。

据公开资料,伟星置业成立于2004年12月,现由临海慧星集团有限公司持股75.25%,伟星集团有限公司持股24.75%。股权穿透可知,临海慧星由章卡鹏、张三云、吴水方等14人各持有3.3735%至17.5904%不等股份,其中章卡鹏为公司大股东,持股17.5904%。伟星集团则由章卡鹏、张三云、朱立权等26人持有1.0256%至15.9743%不等股权,章卡鹏同样为公司大股东,持有15.9743%。

根据伟星置业在其官方微信公号公布的数据,2022年,伟星置业拿地投入154.23亿元,新摘12宗地块(包括合肥8幅、南京2幅、芜湖2幅);全年新增土地储备面积约184万平方米,新增储备货值约330亿元。在克而瑞地产研究中心日前公布的《排行榜》上,伟星置业排名第18位,全年新增土地价值197.8亿元。

除长期深耕合肥、芜湖市场外,2022年,伟星置业先后以21.2亿元、23.8亿元的总价摘得南京软件谷G43及大校场G65地块;2022年年初,伟星置业以总价21.76亿元、溢价率14.77%的代价摘得宁波鄞州区地块,首进宁波市场。

销售方面,伟星置业2022年实现销售业绩约210亿元,新入市项目15个,26盘持续在售。回顾可见,2020年伟星置业销售额约145亿元,2021年增长至约202亿元(以上销售金额为协议销售金额)。具体来看,伟星置业早在2000年即进入芜湖市场,截至2022年底,市场占有率已高达约42%;合肥市场则“十盘齐发力”,在2022年11月即达到百亿销售额,目前交付、在建和待建项目已增至18个。此外,南京时代悦峰、武汉伟星光谷星悦广场也实现首开。

《华夏时报》记者注意到,伟星置业正谋求更进一步发展的空间。据公开报道,伟星曾在2022年东部区域、浙江区域经营工作会议上强调:“通过三至五年的努力,计划实现500亿—900亿元的销售规模。”

资金输血背靠股权质押与“纽扣大佬”?

作为一家浙系房企,伟星置业为何如此重视安徽重点城市?在市场下行阶段敢于逆势扩储,伟星置业的拿地资金又从何而来?对此,1月11日,《华夏时报》记者致电伟星置业,工作人员称可联系公司策划部,但策划部电话一直无人接听。截至发稿,记者发送的采访提纲亦未获得回复。

由于并非上市公司,伟星置业的资金来源无完整公开信息。从公开资料来看,其融资方式包括银行支持、股权质押等。例如,2022年12月8日,交通银行安徽省分行给予安徽伟星置业有限公司60亿元综合授信支持。

股权出质则是伟星置业最主要的融资方式。例如,2022年11月,安徽伟星置业有限公司出质旗下子公司合肥星腾置业有限公司100%股份,质权人为浙商银行股份有限公司合肥分行,出质股权数额为5000万元。此前,2021年底,伟星置业将合肥国伟置业价值1亿元股权数额出质予浙商银行合肥分行;同年9月还将合肥伟星星资置业价值1亿元股权数额出质予广发银行合肥分行。

有业内人士指出,作为中国伟星集团全资子公司,伟星置业背靠中国伟星集团这棵大树,公司旗下伟星新材和伟星股份应是伟星置业的“金主”。

官网显示,伟星集团成立于1976年,目前拥有服装辅料、新型建材、光学制品、房地产、水电、金融投资服务六个产业,旗下拥有伟星股份(002003.SZ)及伟星新材(002372.SZ)两家上市公司。

其中,伟星股份主营业务为销售纽扣和拉链,年产各类中高档钮扣50多亿粒,是世界上最大的钮扣生产企业之一。根据2022年10月底披露的2022年第三季度报告,2022年前三季度,伟星股份实现营业总收入28.18亿元,同比增长18.88%;归母净利润5.20亿元,同比增长30.31%;伟星新材2022年前三季度的净利润7.69亿元,同比下降0.51%;营业收入41.63亿元,同比增长3.40%。

2022年7月12日,伟星新材公告称,公司股东伟星集团、临海彗星分别质押其2905万股、1850万股,质权人为中国农业银行临海支行,资金用途为“经营”。截至该公告日,伟星集团累计质押伟星新材约2.27亿股,占其所持股份比例为37.64%;临海彗星已累计质押伟星新材约1.005亿股,占其所持股份比例为38.24%。

“企查查”平台显示,伟星集团质押伟星新材股权数十次,其中包括解押再质押的情况,质押用途均为“经营”或“贷款”。不止伟星新材,截至2021年底,伟星集团也质押了伟星股份1.28亿股,占公司总股本的16.5%,用途为“融资”。

区域型“黑马”加速扩储

事实上,2022年,类似于伟星置业的区域深耕型“黑马”不在少数。中指研究院近日发布的研报指出,受到资金压力的影响,全国性布局的头部民企除龙湖集团外,基本在土拍市场上消失。而本土民企在各自深耕的地区反而表现比较积极,例如滨江集团在杭州土拍市场中表现非常抢眼。

1月1日,滨江集团公布,在土地投资方面,2022年“全年共斩获41宗土地,总投资金额733亿元,其中权益金额374亿元,新增货值1500亿元,总土地储备超3000亿元,拿地金额首次跻身全国房企拿地金额榜TOP10,位列第七位”;2022年7月,无锡第二轮集中供地,本土房企红豆置业耗资51亿元连夺2宗地块,成为该轮拍卖中拿地金额最高的房企。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水向记者坦言,房地产行业周期性很强,市场规模仍然很大,房企发展也是前赴后继,一批企业倒下,新一批企业会跟上来。“在房地产市场深度调整时候拿地的区域中小企业,有充裕的土地储备,后期市场趋稳复苏,这些企业的成长性将会得到充分体现,企业规模及市场竞争力将会得到明显提升,又会形成新一批的房企中坚力量。”刘水认为。

不过,有业内人士坦言,从目前的政策来看,主要还是针对优质房企进行大力支持,对于本土中小型房企的支持力度有限,本土房企积极拿地的持续性仍有待观察。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来,区域民营“草根房企”大举拿地更多是特殊时期的偶然事件,不具备必然性,整体趋势仍然会以头部房企拿地为主。“新的一年,随着更多龙头企业获得银行授信,势必会反映到拿地动作里。”卢文曦向记者指出。

此外,值得一提的是,上述区域深耕型房企多数瞄准长三角区域。对此,克而瑞地产研究中心认为,长三角地区楼市韧性较强,热点城市尚能“保温”。上海市、杭州市的去化率达七成以上,长期在高位保持稳定,市区改善盘热销显著优于外围区域刚需盘。苏州市、宁波市楼市运行平稳,受供应结构调整影响,去化率在小幅回升。

编辑/张郁唯

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