未来房地产政策主线将围绕化解风险展开 改善性住房需求政策有望进一步强化
北京青年报客户端 2022-12-17 19:23

12月15日至16日,中央经济工作会议在北京举行,总结2022年经济工作,分析当前经济形势,部署2023年经济工作。对于房地产方面,本次会议再提“房住不炒”,延续近年来中央经济工作会议中房地产行业的基调。有分析称,2023年房地产政策主线将围绕化解风险展开,“保交楼”、防范化解房企风险、支持刚性和改善性住房需求,供需两端政策将持续发力,确保房地产市场平稳发展。

有效防范化解优质头部房企风险

会议指出,有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展,扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作,满足行业合理融资需求,推动行业重组并购,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题,探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要防范化解金融风险,压实各方责任,防止形成区域性、系统性金融风险。加强党中央对金融工作集中统一领导。要防范化解地方政府债务风险,坚决遏制增量、化解存量。

改变地方平台托底拿地利于降低地方债务风险

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示,此次中央经济工作会议提出要“防范化解地方政府债务风险”。从房地产的角度来看,2021年下半年以来,伴随着房地产市场的深度调整,土地市场亦进入低迷状态,地方平台托底土地市场的现象愈发明显。根据中指监测,2022年,22个集中供地城市地方平台拿地金额占比达40%,第三批次更是超过50%,地方平台托底拿地占比不断提升,加大了地方债务风险。今年10月,财政部已发文“严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口”,预计2023年,在防范化解地方债务风险的要求下,地方平台托底土地市场的现象或有改变。

2023年改善性住房需求政策有望进一步强化

陈文静介绍,房地产市场经历2022年的深度调整后,当前购房者置业情绪、企业端市场信心均尚未扭转,确保房地产市场平稳发展的目标下,提振供需两端市场信心仍是当下解决问题的关键。本次会议再次强调“要因城施策,支持刚性和改善性住房需求”,同时,住房消费作为我国扩大内需战略的重要抓手,本次会议亦强调“多渠道增加城乡居民收入,支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费”,2023年需求端政策有望继续跟进。

根据中指监测数据,2022年1-11月,全国各地出台需求端政策接近千条,为近年来历史新高,更多政策发力在刚需购房群体,2023年,支持改善性住房需求的政策有望进一步强化,如降低房贷利率、降低首付比例等。近期核心一二线城市持续优化楼市政策,对当地市场情绪产生了积极带动,2023年核心一二线城市限购、限贷、限价等政策或继续放松,特别是核心二线城市,政策优化空间较大,为市场释放更多有效购房需求。

陈文静分析指出,伴随着供需两端政策的持续跟进和发力,市场预期有望进一步修复。但购房者短期受收入预期不稳、房价下跌预期仍在等因素影响,置业信心仍不足,新房成交回稳态势不明显。根据中指数据,近两周重点50城商品住宅周度成交面积同比降幅仍超20%。未来随着防疫举措持续优化,预计疫情对经济社会的影响有望持续弱化,居民收入预期或逐渐好转,叠加楼市政策持续落地见效,房地产市场企稳行情也将逐渐启动。

推动房地产业向新发展模式平稳过渡

陈文静介绍,2021年中央经济工作会议首提“探索新的发展模式”,2022年再次提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”,伴随着房地产行业进入新的发展阶段,新的发展模式或落脚在住房体系建设、租购并举、盘活存量等方面。

她表示,坚持市场体系和保障体系并行发展,在商品住宅市场之外,加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。

租赁市场已经成为住房市场的重要组成部分,未来相关配套政策将进一步完善,同时推动租房居民享有公共服务的权利,解除租房群体的后顾之忧。近期证监会相关负责人表示将“加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块,研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”,这也意味着未来公募REITs在租赁领域的试点有望进一步扩围,本次会议亦强调“探索长租房市场建设”,未来保障性租赁住房、长租房的不断发展,也将为新市民、青年人提供更多住房保障。

在盘活存量,健全配套服务方面,推动城市更新,提高老旧小区的居住品质、提高产业用地的集约化利用率,如进一步盘活利用闲置商业、办公等物业;发展房地产相关服务产业,如物业管理服务、推动养老服务发展。

文/北京青年报记者 宋霞
编辑/樊宏伟

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