20亿挂牌北京发展大厦 首开股份出售资产过冬
观点网 2022-11-20 14:52

北京朝阳东三环上,有国贸和燕莎两个核心商圈。

在近期,两个商圈内写字楼交易活跃。远洋退出CBD核心写字楼国寿金融中心,凯德20.4亿元拍下附近的博瑞大厦,而挂牌还在继续,甚至交易价格都一致。

11月16日,据北京产权交易所,首开股份拟转让北京发展大厦有限公司100%股权及约1.57亿元债权,挂牌起始价也为20.4亿元。

截至2022年9月30日,标的公司实现营收4924.45万元,净利润2306.05万元,拥有资产共计5.16亿元,所有者权益3.53亿元。

据了解,北京发展大厦是典型的90年代外资合作楼,过去曾经由首开、野村两家公司共同投资,有着中日合作的背景,1990年4月11日正式运营,是北京市最早建成的国际化智能写字楼之一。2018年3月改制,成为首开股份独资子公司。

发展大厦地处“第三使馆区”,也是北京最成熟的综合涉外商务区之一。在那附近,周边还有1991年中信建成的京城大厦、1990年北京旅游公司和新加坡置业管理合作建成的亮马河大厦等楼,过去一度是最先进的写字楼。

中信自身一直将过去建成的京城大厦视作一个重要标志,视作和中国尊一样重要的符号,发展大厦之于首开可想而知。

与外资的合作背景,在后续的设备运营管理也多少受些熏陶。北京发展大厦官微过往发布,经过专业统计,北京发展大厦的高峰期最长候梯时间只有26秒。并拿此跟日本电梯的行业标准比较,远快于日本45秒的一般等候时间。

在首开股份的资产当中,发展大厦是一个独特的存在。2022年中报中显示的首开股份企业集团构成部分,101家子公司中,88家子公司业务性质为房地产开发,在北京仅有1家业务性质为出租经营,也就是北京发展大厦项目公司。

除了北京发展大厦,今年8月首开还挂牌出售北京联宝公寓项目公司。公寓地处北京东直门商圈、燕莎商圈和CBD商圈黄金三角区核心地带,附近医疗教育配套齐全,据称估值10亿元,但转让底价仅6.9亿元。近期11月9日,首开挂牌转让北京天鸿集团烟台天鸿时代100%股权。

从去年开始,首开便提出压降负债,调整债务结构,且一条腿降债,一条腿销售,大手笔在京拿地且相对集中,今年下半年频频挂牌资产或意在回笼资金。

首开大力还债在筹资性现金流上有明显体现,2022年中报显示,该公司偿还债务支付的现金约为332亿元,而去年同期约为241亿元。2022上半年,首开累计归还融资约332亿元,有息负债净减少约67亿元,货币资金约257亿元。

总体债务和短债占比有压降趋势。其长期借款从2020年末约722亿元,降低到今年年中561亿元;现金短债比从0.89提高至1.43。在一年内到期的长期借款中,需要有资信优势的信用借款逐渐增加,2020年末显示无,2021年末为8.0亿元,2022年中为25.8亿元。

去年北京二批供地中首开斩获3宗地块,尽管是与建工、金隅和华润分别以联合体形式拿地,但总价仍然可观,约123亿元。今年北京的二批、三批供地当中,首开40亿元拿朝阳崔各庄地块、38亿元竞得丰台造甲村地块。

首开在拿地开发时更注重合作和引资,以降低自身资金压力。除了联合体形式,先挂牌或出质地块项目公司股权,后续让合作伙伴以收并购的形式入局,是首开常用的方式。

近期11月9日,招商以7.3亿元成功增资毓锦置业,持股32.5%。原先持50%股份的首开因合作方的增资,权益下降到10%。去年11月30日,也就是拿地后的一个多月,首开就曾向招商登记出质项目公司毓锦置业约3.6亿元股权。

同样,去年10月,首开出质成都首开宜泰置业股权给成都金地尚怡置业,在今年4月,标的公司项目成都鹭鸣北湖成功引资金地,持有40%股权。

今年北京二批供地中,首开拿下崔各庄地块,到9月,项目公司北京志茂房地产49%股权继续挂牌,并募集不少于9.8亿元的增资。

尽管首开一向喜合作,但项目公司中不断上升的少数股东权益占比,可以看出首开的合作力度逐渐加大。数据显示,2019年末至2021年末,其少数股东权益占所有者权益的比重分别为49.06%、50.77%及53.62%。

互动平台投资者针对首开债券被中债估值中心下调隐含评级发问,首开股份11月11日回应,公司融资渠道畅通,融资成本低于行业均值,近期,公司8亿规模公司债完成发行,发行利率3.90%。

首开作为国央企仍具有相对融资优势,据DM查债通显示,首开今年完成发行15笔债,包含两笔私募债,平均票面利率仅为3.65%。

编辑/宋欣

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