近期，北京市国土和自然规划委员会网站上挂出了5宗预申请地块，开启四批次土拍的序曲。

今年北京前三次土拍共完成了49宗宅地出让，土地财政收入约1480亿元。平均来看，每次土拍供应地块十余地块。

业内人士分析认为，目前已挂出预申请地块仅是开始，不排除四批次继续会有一些热点板块地块供应，“扛大旗”。

朝阳平房乡地块受关注 奶西、槐房或还有土地供应

10月10日，已挂出预申请地块包括通州永顺镇，朝阳区平房乡，延庆小言村、石河营村，亦庄新城0510地块，房山长阳地块。

其中，关注度最高的是朝阳平房乡地块，指导价8.5万/平方米，距离地铁6号线黄渠站较近。城市界面及生活配套较为成熟。

另外四宗地块在远郊区县、北京城市副中心、亦庄经济开发区。根据前几次拍地情况来看，此类板块底价成交概率较大。

值得注意的是，有消息称，奶西、槐房仍有地块待供应，四批次或推出。

“目前已挂出四批次预申请地块大部分没有很优质，还是要看有没有房企原因拿地，奶西以及丰台如果推出一些优质的地块，开发商还是愿意以合理的价格拿地的。”合硕研究机构首席分析师郭毅表示，朝阳平房乡地块先天条件不错，位于朝青热门板块，6号线沿线很久没有新房入市了，周边二手房房龄也在15年左右，到了改善升级的时间。

从此前网传信息来看，奶西村29-321地块或在四批次推出，其北侧两块地分别是望京樾及中建宸园。其中，望京樾十一假期开盘售罄，市场关注度较高。

同时，三批次供地中建发摘得的槐房地块NY-011B是东侧地块，另有槐房NY-010、NY-011A西侧地块待供应。也有机会出现在四批次供地中。

除此之外，石景山衙门口等主城区板块是否还有新增供地，是购房人较为关注的。

房地价差拉大 供地的“有效性”发生改变

值得注意的是，今年土地政策在随着市场的变化不断做出调整，比如取消配建，改成竞现房销售面积。并且二批次开始有全龄友好社区地块供应，到三批次土拍全部是全龄友好社区地块。

而最为重要的变化之一是，虽然土地的销售指导价未有明显变化，但其始地价有所降低。加上开发商拿地谨慎，为后期项目开发预留了较为充足的利润空间。

对比此次朝阳平房乡地块和今年一批次供地的龙樾天元丰台大井地块可以发现，两个地块销售指导价均为8.5万元/平方米，建筑面积分别为46703.06，47200平方米，地块容积率均为2.5，而两个地块的起始价分别为212000，263000万元，相差明显。

“望京樾等近期市场销售火爆的项目，一方面是因为购房人认同区域价值，另一方面开发商在房价上给予优惠和让步，也助推了购房人的决心。”郭毅分析认为，土地供应在起始地价上做出让步，给市场带来积极的调动作用。房地价差拉大后，企业在营销层面用到的工具更为充分，不管是品质上做加法还是价格上做减法，最终在市场销售层面都带来了一些积极意义。

据了解，望京樾销售指导价为8.5万元/平方米，实际开盘均价约为8万元，东坝京投北熙区销售指导价为8.6万元/平方米，首期开盘均价约为7.9万元。都在实际销售价格做出了让步。

事实上，在部分项目热销的背后，更多的项目销售平淡，个别爆款项目的出现给市场增加了信心。

而这背后，也反映出在楼市低迷期，购房者对好位置、价格优的项目需求依旧旺盛，供地的“有效性”发生改变，远郊板块或配套缺失板块只能降价慢慢去化。销售市场的加剧分化也将直接反映在土地市场上，影响开发商拿地积极性。

四季度迎政策窗口？开发商拿地谨慎

10月9日央行发布的《2022年第三季度城镇储户问卷调查报告》称，未来三个月，17.1%的居民打算购房，这一比例高于二季度的16.9%；但认为房价将继续上涨的居民比例继续降低。

“北京针对特定家庭给出首付比例降低，加快一买一卖交易流程。中央层面有一些贷款利率调整、退税等政策，但不得不说，对于北京购房者来说，能起到的激励作用并不大。”郭毅认为，全龄社区目前主要针对中心城外迁人群，占比购房人群比例较低，并未达到规模，未来不排除会在政策上对涉及人群进行一些扩容，比如多胎家庭政策等。

四季度是开发商抓回款的关键期，优惠房源增多，如加上政策端的宽松，将迎来一波销售小高潮。

而对于四批次土拍，有民企开发商表示，销售缓慢，拿地意愿不强，还需要观望市场的变化。预计四批次土拍仍与三批次土拍一样，热点地块国央企拿地，普通地块城投托底的局面。

文/张郁唯

编辑/张郁唯