凌先生通过司法拍卖购得房屋一套，正当他沉浸于乔迁之喜时，物业公司却找上门来，要求凌先生交付原业主拖欠的物业费和滞纳金3万余元。感到有些莫名其妙的凌先生拒绝了物业公司的要求，故物业公司将凌先生起诉至法院。

5月26日，北京青年报记者获悉，北京顺义法院一审驳回了物业公司的诉讼请求。

物业公司诉称：原业主一直未交纳2016年7月9日至2021年11月2日期间的物业费1.8万余元，并产生滞纳金人民币1.2万余元，现起诉凌先生支付上述费用。

凌先生辩称：涉诉房屋系其通过拍卖所得，物业公司主张的期间其并非业主，也未享受物业服务，物业公司不应向其主张费用；根据拍卖公告记载物业费、供暖费等由买受人自行与相关单位协商解决，并未规定物业费由买受人承担；物业公司提交的与原业主签订的物业服务协议明确约定，转让房屋时，原业主应履行如下义务：结清应缴纳的各项费用，包括但不限于物业服务费、供暖费以及由物业公司代收的各项费用。据此，物业公司应向前业主追缴所欠物业费。

法院经审理认为：因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。涉案房屋的所有权自裁定送达买受人凌先生时起转移，法院裁定书2021年11月3日作出，截至到2021年11月2日，房屋所有权还未转移至凌先生名下。

物业公司主张欠缴物业费期间凌先生并未取得涉案房屋的产权，原业主才是物业管理费缴纳的主体，但是法律并不禁止以约定的方式对物业管理费的交纳主体进行变更。

凌先生对涉案房屋确权之前的物业费是否有缴纳义务，还应根据司法拍卖文件予以确认。从法院拍卖公告看，拍卖公告载明“对于执行标的物拖欠的物业费、供暖费、水电费、其他费用等由买受人自行与相关单位协商解决”，其中并没有将拖欠的物业费作为要承担的费用列明，而只是将其表述为买受人自行与相关单位协商，协商即意味着是否承担责任是不确定的，协商不成，拖欠的物业管理费并非必然由竞拍人负担。

另外，将“买受人自行与相关单位协商解决”认定为由买受人负担，缺乏公平合理性。司法拍卖的实质，应当是将被执行人的财产予以变卖，拍卖后的价款依照法律规定对全部债权人予以平等清偿，物业公司对涉案房屋拖欠的物业管理费只享有普通债权，只能就拖欠的物业管理费参与债权分配，无优先受偿权。

如果将公告内容理解为买受人负担前业主拖欠的物业管理费，一方面会让物业管理费这一普通债权优先于其他债权人的债权得以保障和实现，有失公平，另一方面也可能导致拍卖价格降低，损害其他债权人的利益。

最终，顺义法院一审判决：驳回原告物业公司的诉讼请求。该判决现已生效。

顺义法院法官助理王利侠表示，经拍卖而取得的房屋，买受人是否必然需要承担前业主拖欠的物业费？这要视情况而定。

若拍卖文件中载明：可能存在的物业费、水电气等欠费均由买受人承担。买受人作为完全民事行为能力人，对于该说明的内容及后果应当是清楚的，在此情况下，竞买人参与竞买即视为接受相应的瑕疵及风险，并自愿承担该房屋上附随的债务，故应按照约定承担支付责任。

若法院的拍卖文件中未对确权之前的物业费进行明确约定，根据合同相对性原则，物业公司可向原业主主张确权前欠缴的物业费，获得生效债权文书后可向法院申请执行或参与拍卖房款分配。

拍卖公告并没有将拖欠的物业费作为要承担的费用列明，因此拖欠的物业费并不能认定为由买受人负担。法官在此也建议大家，在购买司法拍卖的房产前，先仔细浏览《拍卖公告》等文件中有关权利义务的内容，以降低风险发生的概率。

文/北京青年报记者 宋霞
编辑/张彬