奇迹没有发生，2021年最后一个月，百强房企销售表现惨淡依旧。

12月31日，第三方机构克而瑞发布的销售数据显示，百强房企12月单月实现11223.1亿元，环比11月大幅上涨逾3成，但同比仍下挫近35%，全年累计销售额同比下降3%。这是自2010年以来，规模房企销售业绩增速首次出现负值。

与规模增长同步降速的还有房企融资表现。据克而瑞数据，2021年，典型规模房企全年融资总量同比下降26%，近五年来首次出现负增长且达到五年内最低水平。四季度企业融资一度降到冰点，融资总量同比减少55%。

尽管监管层近期密集发声，释放有关房企融资政策偏正面消息，但业内已形成共识，这些都不意味着房地产信贷政策转向，而是意在维稳纠偏。2022年，整体的融资环境仍将以维护企业正常融资需求，促进行业良性循环和健康发展为主。

以高杠杆撬动规模快速增长的时代，在2021年正式划下句点了。

国企央企崛起

克而瑞数据显示，以全口径计，2021年12月，TOP100房企实现销售金额11223.1亿元，较11月环比增长32.4%，但同比仍下降34.7%。

亿翰智库提供的数据显示，TOP30房企中，销售同比增长的仅有7家，分别为建发房产、碧桂园、龙湖、招商蛇口、正荣地产、华润置地、中海地产，同比增幅分别为72%、61%、43%、37%、21%、16%、4%；另有16家房企同比降幅在30%以上。

在具体销售表现上，万科以单月560.8亿元的销售规模位列行业首位；融创实现480.6亿元，紧随其后；华润置地、招商蛇口、中海地产单月销售规模在400亿元以上；龙湖、保利则分别实现396.9亿元、366.78亿元，分列单月销售的六、七位。

值得一提的是，越秀地产单月同比增长104%，在TOP50中增幅最大，全年实现1182亿元，同比增长23%。

“国央企很猛。”在谈到12月销售表现时，有业内人士如是形容。越秀地产也是国央企表现的一个缩影。TOP10中大部分为国企央企的全年累计销售表现皆为同比上扬，保利、中海、招商蛇口、华润置地同比涨幅都在10%上下。

不过，国央企的突出增长，没有无法改变行业整体下滑的趋势。

纵览2021年行业的销售表现，上半年一片热火朝天，下半年则急转直下，且同比销售跌幅持续扩大，从7月份的下降7%，一路走阔至11月的39.3%。

“我们往年都是逐月上行，上半年特别是一季度相对压力大一点，市场差一点，到了二季度之后，市场开始回稳回升，到了下半年还会创一个小新高，”易居企业集团CEO丁祖昱复盘2021年销售表示时表示，“但是今年我们看到的整体情况是一路下行。”

一路下挫的销售，造就了上下半年迥异的数据表现。克而瑞数据显示，2021年前6个月，百强房企累计操盘金额同比增长36.8%，而在7-11月的5个月里，累计操盘金额同比大幅下挫27.8%。

于是，2021年全年，以操盘口径计，百强房企累计实现销售金额110805.3亿元，同比下降3.5%；以全口径计，则同比下挫3%。

中指院统计数据同样显示，从公布年度销售目标的32家代表企业来看，2021年房企销售目标完成率总体明显低于去年，达成率均值为90.1%。其中，绿城、华润、滨江、正荣、越秀、大发等企业的销售目标完成率均在100%以上，大部分企业都没有完成年度目标任务。而2020年的目标完成率则为106%。

降杠杆仍将持续

与下半年销售同时大幅削减的，还有房企的融资情况。克而瑞数据显示，7-11月，房企融资总量同比下降约4成。

房地产行业在过去的几年里经历了负债和规模的同步高速增长。克而瑞数据显示，2015年-2020年间，百强房企全口径销售额从34955亿元增长至130462亿元，复合增长率额约为25%；同期，房企有息负债大幅上涨，如恒大在2016年-2020年5年间的有息负债净增4196亿元，是其在2011年-2015年间净增加额的1.58倍；融创的这一指标为7.25倍、万科的为5.58倍。

不过，如今这一借助高负债推动规模增长的逻辑已行将终结，房企的融资需求被“三道红线”压制，即便绿档房企，有息负债增速也被控制在15%，而贷款集中度管理则对放款的金融机构形成钳制。

“一开始的时候，大家还抱有侥幸，觉得这轮调控不会那么紧，时间不会那么久。甚至于到2021年初的时候，蛮多家房企的预期还是相对乐观的，讲着要‘稳健’，还干着小规模加杠杆的事情，”某华东房企内部人士回顾道，“但是从下半年的首轮集中供地之后，行业对于降杠杆的目标基本有了共识。”

旭辉控股集团CEO林峰近日撰文指出，政策导向未变，只是微调，房企应放弃幻想，认认真真降杠杆，行业的高速增长期已经过去，要换一种方式应对新的环境，“未来优秀房企的负债率可能不是70%，而是30%”。

太平洋证券房地产行业首席分析师徐超提出，2021年是资管新规过渡期整改时限的最后一年，各公司要进一步加大存续通道业务的清理力度。“融资结构中非标占比较高的民营房企可能会面临债券刚兑和非标较难展期的双重压力。”

亿翰智库研究总监于小雨也认为，当前房企面临的信用体系危机仍未解除，而2022年一季度是海外债偿还的高峰，企业的资金压力不容小觑，尤其是民营企业。现阶段，企业的当务之急是保证现金流安全，确保能够活下来，才会有未来。

至于何时可以触底反弹，林峰认为，从喊话到形成政策，估计要两到三个月，从政策出台到产生效果，估计还要三个月的时间，市场恢复还需要时间和耐心，目前各金融机构和市场客户都还在观望。

来源/第一财经

编辑/樊宏伟