蜕变前行|首试集中供地
北京青年报客户端 2021-12-28 16:10

土地是楼市的晴雨表。回望2021年,房地产市场可谓风起云涌,而谈及今年楼市发生的重大变化,究本溯源必然绕不开住宅用地供应形式转变为“两集中”,即集中供地制度的出台。

2021年2月,自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”:一是集中发布出让公告,且全年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。

随即3月至6月,北京、深圳、重庆等热门城市纷纷开启首轮集中供地。在经历了一段时间的“供应断档期”后,房企们拿地意愿积极,不少城市都出现了激烈的竞拍场景。以北京为例,首批集中出让了30宗住宅用地,只有4宗以起始价成交,其余地块均进入竞价程序,共实现土地收入1110亿元。

在集中土拍中,北京还首次尝试了“房地联动、一地一策”的精准调控,通过竞建公共租赁住房面积、竞报政府持有商品住宅产权份额、投报高标准商品住宅建设方案等丰富的政策工具,实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

除此之外,与以往不同的是,所有集中招拍挂的土地,都引入了房屋销售价格引导机制,参与竞拍前,开发企业就需要提交《房屋销售承诺书》,对未来售价进行引导。这样既保证了房企的合理利润空间,又避免了土拍过程中非理性的相互竞价,推高地价和预期。

但同时也需要看到的是,随着房地产信贷持续收紧,房地产企业的资金链在下半年明显趋紧,也不可避免地影响到了土地市场的表现。

今年7月-11月展开的第二轮集中供地中,全国多个主要城市的表现均不及首轮,开发企业对于土地的追求大幅降温。经营更为稳健的央企、地方国企成为拿地主力军,但包括北京在内的多个城市,仍然调整了供地计划,延期或下架了多宗住宅用地,这也导致北京的第二轮土拍只成交了513亿元,26宗地块因“无人报名”被延期。

此外,在第一轮集中供地结束后,房企出现了明显的“集体躺平”的现象,对今年后续的集中供地态度“冷淡”,拿地意愿下降。根据贝壳研究院发布的数据显示,截至2021年前三季度,全国351城住宅用地成交金额为1.08万亿元,同比下滑37.01%;成交规划建筑面积为3.09万亿平米,同比下滑47.55%。

不过,从整年的房地产市场表现看,北京的新房价格维持稳定,市场预期也没有发生巨大的起伏,这其实都与集中供地政策的实施密不可分。中指研究院预测,在新的一年里,土地供应“两集中”模式大概率仍将延续,但土拍规则和细节,有可能会进一步调整和优化。

文/宋欣

编辑/刘洋-广厦

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