12月24日，北京石景山法院召开新闻发布会，对司法拍卖中提起执行异议典型案例进行解读，以案说法。欠债者的房子将被拍卖，一名案外人拿出租赁协议请求中止执行，因为缺少使用房屋的相关证据，被法院驳回。

案外人周某甲、周某乙与被执行人李某某有多年的经济往来。李某在北京一小区有住宅房屋两套。2018年李某某等人向融资公司借款，以上述房屋出抵，并办理公证及抵押登记手续。

后因李某未能还款，融资公司向法院申请执行。执行中，法院查封并公告拍卖上述房屋。案外人周某甲、周某乙，持签订日期为2013年12月的《以租代息协议》，以房屋存在租赁权为由，请求法院中止涉案房屋的执行。

法院经审查：案外人周某甲、周某乙提供《以租代息协议》日期虽早于法院查封前，但缺乏相关使用房屋的辅助证据，该协议真实性法院不能确定。故此，法院裁定驳回案外人异议申请，并向案外人释明可通过另诉维护自身合法权益。

法官提示：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”

司法拍卖中确有部分房屋存在利用虚假租约妨碍司法拍卖的情况，对此，执行审查中法院重点审查下列情况：异议时间是否符合常理，例如一般房屋的使用人，在法院查封房屋或对房屋采取评估措施时就应当知晓法院执行房屋的事实，并应积极主张自己的权利，而在法院查封房屋且评估程序完成后，进入拍卖程序前后才提出异议的，就有恶意串通、阻碍执行的可能；租约期限是否异常，租约期限如果属于二十年期限等超长期限的情形，则存在恶意串通阻碍执行的可能；签约时间是否存在造假情况，通过技术手段，鉴定租约是否为查封或抵押前签订；支付手段是否符合常理，一般租金为按月或按年支付，如果主张租金已经一次性支付完毕等不符合常理的情况，则存在虚假租赁的可能。

文/北京青年报记者 董振杰
编辑/叶婉