当初“万人摇”的深圳豪宅华润城润玺，二期还剩下200套房源卖不出去。

12月16日，深圳华润城润玺二期开盘，采用线上选房的方式。据了解，项目此次共备案3栋（1、2、3栋）住宅，共1024套房，备案价格最低为12.2万/平起，最高为13.9万/平方米，平均价格约13.2万/平方米。

和润玺一期9690批购房者抢1171套房源的“万人摇”盛景不一样，截止认筹期，润玺二期共吸引1486批客户成功意向登记，认筹率仅为145.12%。

认筹率走低，项目成交同步爆冷，开盘至17日凌晨1:30分，润玺二期仍剩余约200套房源待售。

资深媒体人温姑娘向观察者网表示，华润深圳润玺二期受冷，主要受目前市场情绪的影响。一方面，整个市场情绪低落，信心不足；另一方面，华润城润玺二期的价格倒挂没有一期明显，购房者预期缩小。

“日光”神话被打破

公开资料显示，深圳华润城是广东省规模最大的城中村整体改造项目，也是华润置地全国范围内在建规模最大的项目。

根据规划，深圳华润城的业态包括住宅、公寓、商业、写字楼、酒店、人文剧场、幼儿园、小学及九年一贯制学校等，旧改后将变身为超大规模、新型、现代化的商业、商务中心及居住社区。润玺二期正是其中的住宅部分。

时间倒拨回七年前，华润置地将该区域住宅部分命名为华润城润府，于2014年11月取证入市，均价约5万/平方米的400多套房源在3小时内售罄。随后，华润城润府在2015年12月加推润府二期，房屋价格也相继升至7万/平方米。

真正让华润城项目开始被誉为“网红神盘”的，当属润府三期“6776人抢741套房”的战绩。2018年6月，华润城润府三期推售741套住宅房源，备案均价85524元/平方米，共吸引了6676组客户摇号抢房。

深究原因不难发现，润府三期与前两期项目存在一二手倒挂现象。中介门店资料显示，当时润府一期一套建面89平方米的3房二手价约900万元，一套113平方米的3房二手价约1200万元。

也就是说，当时周边二手房均价皆超过了10万元/平方米，和新房之间至少存在1.5万/平方米的价差，从而引发了全城摇号。

两年后，华润城将该项目更名为润玺。当年11月，润玺一期开盘入市，共推售1171套房源，入市均价13.1万/平方米。据时代周报报道，华润城润府一期二手房均价约为18.23万元/平方米，华润城润府三期二手房均价约为18.12万元/平方米，一二手倒挂超过5万元/平方米，全城“众筹打新”。

由于项目一二手倒挂严重，润玺一期共吸引9690批购房者符合选房资格，认筹率高达827.5%，成为当时有名的“万人摇”项目。而经过两天摇号选房后，润玺一期不出意外“日光”了。

润玺二期遭遇滑铁卢的原因也是同样的逻辑。据链接官网显示，华润城润府一期、二期、三期小区均价皆为13.2万元/平方米，和润玺二期13.2万/平方米的新房均价相比，基本没有一二手倒挂。

“结合交楼周期来看，购房者还要考虑投资资金的时间成本。”资深媒体人温姑娘表示，在润玺二期没有一二手倒挂的前提下，“房屋容积率大，高楼层太密集，公共空间小；靠沙河西路，噪音比较大；交楼时间晚，不近地铁；总价偏高，部分户型采光不好”等矛盾突出。

上海中原地产首席分析师卢文曦表示，年底市场在吹暖风，企业推盘积极，预售证审批也比较及时。此外，年底一线城市房价涨幅放缓，环比甚至有跌的现象。因此，大量投放项目的背景下，市场竞争肯定激烈，产品更要精细化、特色化，品质价格要经受得住考验才能获得客户认同。

合计贡献销售额约300亿元

有意思的是，推售润玺二期期间，华润置地将均价约11.1万/平方米的前海润峯府同步入市，被业内誉为“华润双杰”。

公开资料显示，前海润峯府此次推售743套住宅，主力户型为110平方米和150平方米，总价区间1099万－2052万/套。共有1728批客户完成诚意登记，认筹比为1:2.32。12月21日，项目公证摇号选房，第1090号选中第743套房源，日光售罄。

“虽然不是主要原因，但在某种程度上，前海润峯府是导致润玺二期跌下神坛的原因之一。”业内人士向观察者网表示，润玺二期总价区间为1426-3737万/套，虽然两个项目不在同一片区，但由于均价相差不大，总价部分重合，面对的客户群体趋向一致，一般开发商会尽量避免出现客户分流现象， 防止去化不佳。

值得一提的是，以最小面积110平方米、均价11.1万/平方米计算，前海润峯府将为华润置地提供超100亿元的销售金额；同样以润玺二期最小面积120平方米、均价13.2万/平方米计算，该项目售罄后将贡献162.2亿元的销售额。

换句话说，销售顺利的话，“华润双杰”此次将为华润置地深圳大区提供约252.92亿元的销售金额，几乎是其2021年前6月的总和。数据显示，截至2021年6月底，华润置地深圳大区实现销售额255.77亿元。

更值得一提的是，截至2021年11月30日，华润置地累计实现合同销售金额约2706.1亿元，同比增长10.0%。按华润置地首席财务官郭世清在年初业绩会上定下的3150亿元销售目标计算，今年前11个月华润置地完成全年目标的85.91%。

也就是说，要想完成年度目标，华润置地还需要完成443.9亿元的销售额，相当于其两个月的合同销售金额。以2021年11月单月举例，华润置地实现总合同销售金额约203.6亿元。

如此看来，深圳大区两个高端项目同时入市，颇有种背负年度业绩冲刺重任的意味。如若两个项目售罄，其他大区销售正常，华润置地确实有可能完成年度目标。但华润城润玺二期的遇冷，让业绩达成充满了不确定性。

卢文曦表示，华润置地在业绩完成度上还是有一定缺口的，项目急切入市有冲击销售目标的意图。不管最后结果如何，项目还是能回笼部分资金，就算有一点落差，场面也不会太难看。此外，今年房企压力大，投资者应该也会有心理预期。

来源/观察者网

编辑/樊宏伟