土地市场是楼市的晴雨表！

11月19日，北京第三批供地信息公布，12宗宅地，预计12月24日出让。

前几天郁姐就说了，对第三批次供地地块没什么期待，现在看，有一半的地块采用了现房销售的方式，就太有意思了。

这是一个什么信号？房地产行业的变化还在加速。今天我们探讨一下现房销售对楼市的影响。

三批次供地为何出现现房销售？

第二批次供地共17宗，其中就有一块大兴黄村镇的地块是现房销售。

中海、中建一局、中铁置业+兴创三家房企竞拍，最终由中铁置业+兴创联合体以“现房销售”5.4万平方米的代价拿下该地块，溢价率10%。

比较有意思的就是，国企+地方开发商的组合模式。因为区域型开发商一般资金有限，不追求规模，适合慢开发。这种组合模式很有可能在三批次现房销售地块中再次上演。

假设三批次供地全部顺利入市，加上年初的供地，北京全年供地超过60宗。一共有七块现房销售，占比不到10%。

再看看第三次供地现房销售的地块，都有什么特点？

朝阳（劲松、管庄）、房山、门头沟两块、密云，除劲松地块大部分现房销售地块，位置都在购房需求不太紧张的区域，并且大部分都是“竞现房销售面积”，并不是全部都要现房销售。

少量的现房供应，对市场在售期房目前没有特殊影响。相对而言，在同区域竞争中，有现房销售的项目反而更容易圈粉，开发商很可能会说，“因为未来有一部分现房销售，所以产品品质要比其他在售期房要好。”

这种有现房销售的地块会在一定程度上提高了开发商拿地的积极性。因为并不是全部现房销售，所以期房销售过程中，开发商还是可以短期回款，对现金流影响不是很大。

值得注意的是，在两到三年后，开始有部分现房产品进入市场上销售，则会对同区域的期房产品产生直接影响。

比如同为密云板块的新房产品，有的期房在售，有的现房在售，价格相差不大的情况下，显然现房占有绝对优势。那么现房的价格在土地入市的时候已经设定好了，并不会因为变成了现房而大幅提价。换句话说是不是现在的定价锁定了未来的价格变化预期。

而其中朝阳劲松地块，显然逻辑又更不一样一些，它是核心区地块，位置非常好，周边也成熟。

按照前两次供地思路，大概率是新型共有产权商品房，政府持股且摇号，但此次又在这个条件上加了“全部现房销售”。

郁姐分析，主要还是因为目前朝阳土地供应集中，并且销售情况并不理想。劲松热点地块选择错峰，对其他在售项目减少影响。

有开发商称，朝阳区前两批次供应井喷，库存积压严重，去化周期已经超过30个月。

全现房销售的劲松地块，指导价定在10.66万元/平方米，一房一价的浮动范围在±3%。瞬息万变的楼市，两三年后这个价格会对于市场来说会是怎么样？对市场带来了什么预期？

现房销售，影响几何？

我们先来展开设想一下，如果预售制逐渐“隐身”，现房销售成为市场上的主流，对房地产行业各方会有哪些影响。

首先对于购房人来说，绝对是一个红利。

所见即所得，可以有真实的充分的对比，衡量是否值得购买。那么有可能会出现的情况是，品质好的项目大家争抢着要买，品质差的项目去化慢。

货不对板，“卖家秀”变“买家秀”的情况会大大减少，有效的规避了延期交房及烂尾风险。促使新房的质量整体提升。

用北京住建委官方的话来说，“现房销售一方面购房人可切身考察项目情况，减少购房纠纷，维护住房消费者的合法权益；另一方面，也在一定程度上减轻了购房者资金压力，避免了因项目烂尾带来的资金风险。”

对于开发商来说，现房出售会对开发商的资金链造成巨大的压力。

光大证券数据显示，居民购房款（按揭+首付）基本上占了开发商资金来源的52%。

大概10多年前，万科提出“5986原则”，即拿地5个月动工，9个月销售、开盘售出8成，产品6成是住宅，奠定了行业高周转的基调。

后面不断有房企将高周转的模式发展到极致。为的都是能够快速回款，提高资金使用效率，减少资金成本。

尤其对于民企来说，贷款息率高，跑赢国企，只能靠高周转。期房预售制改成现房销售，房地产回笼资金的周期由半年变为三年。

有开发商告诉郁姐，如果都变成现房销售，那跟开发商代建没有什么区别，开发商在中间环节，比如从装修里节省的利润基本都没有了，并且就看谁有足够的资金，并且能够承受漫长的回款。民企基本没有生存空间了。

显然，开发商们面对现房销售的情绪是较为复杂的。

杭州第二次集中土拍的10宗试点现房销售地块全部流拍，要求通过竣工备案等验收手续并通过政府组织的履约监管核验后方可销售。

对于房产中介来说，也有影响。靠新房业务近几年业绩猛增的某壳的股价堪忧。

现房销售，项目有足够长的时间蓄客，好的产品自己会说话，不需要房产中介的引流，中介的生存空间被压缩。

对于整个房地产市场来说，有部分现房销售带给市场的依然是平抑房价、稳定房价的积极影响。

现房销售地块过多，若对土地出让金产生影响，这种情况下，房产税的脚步就会加快，来平衡财政收入。

房地产行业必然要从过去的高利润逐渐回归到正常行业的利润水平，行业集中化水平提高，优胜劣汰。

综上所述，北京现房销售目前仅作为试点展开，短期适应当下市场情况，没有大规模展开的预期。那么部分现房销售所带来的影响也就没那么大了。

郁姐感到，今年起，全国房地产市场变化非常快，各地差距拉大，判断市场走势的难度在加大。毋庸置疑，房地产行业正处在关键转型期。

北京第三次土地拍卖，郁姐依然会在现场，到底如何，还有一个月谜底自然揭晓。

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文/张郁唯

编辑/崔心悦