把握机会与节奏。

昨天去北城踩盘一圈，热点项目的最新情况需要跟粉丝们汇报一下。

个别粉丝的具体问题已经私下回复了。普遍关注的焦点，我们一起聊一聊。

北城依然是购房人最关注的市场。郁姐本周踩盘了学府壹号院、万橡悦府、中公龙湖地块、奥森春晓和北清云际，一个一个说。

NO. 1学府壹号院

#关键词：低调

学府壹号院近期基本没什么声音，去了售楼处才知道多么地热火朝天。除了看房，这几天销售都在忙着收参与摇号的审核资料。

售楼处没有设在地块，放在了杏石口香山壹号院院售楼处，也是很低调。

可以看到，地块容积率1.6，都是5-6层的小洋房，户型128-275 m²，新型共有产权商品房，政府占股20%，销售单价8.96万/ m²，比隔壁圆明天颂单价便宜2万多，主要就看有没有足够的钱，能不能买得到，南区北区共约有900套房源。

怎么能买到128 m²三居和154m²四居小面积户型？

答：只能摇号看运气。

128 m²只有48套，全部在顶层。150 m²只有24套。摇号由政府来统一操作。登记购买的人非常多，能买到的很幸运。

再说一下怎么摇号，是摇选房顺序，比如你摇到1号就是第一个选房，摇到100号就是选剩下的房源。

10月20-24日登记报名，提交材料，购房资质、购房人信息、银行征信等，包括要验资，以128 m²户型为例，首套470万，二套950万的账户资金核验。

27号摇号；28号公示；29号预计选房。

花落谁家，也就是近一周的事情了，大家上点心。

按照北京新房销售政策，供需关系达到1:3就要采取摇号的方式。学府壹号院900套房源，意味着有超过2700组客户有购买意向。

有人问，是不是选小户型的购房人多，让学府壹号院的意向客户增多了？实际上184 m²和223 m²的意向客户一样也非常多。

而此次也有购房人向相关部门提出了新型共有产权商品房是否应该向无房家庭倾斜等问题，目前学府壹号院并没有相关设定。

金九银十过后，北京楼市略有冷清，学府壹号院充分证明了海淀购房需求的旺盛和购买力的强劲。1000万买海淀新房的时代确实远去了！

此次学府壹号院也是竞高标准建筑设计方案，采用的是被动房建筑，装配式装修。

装饰系统展示

户型设计不错，三面宽起，128和153 m²的户型因为太少了，基本没对外释放，郁姐看了一下，标准的三面宽户型，尺寸和通透性都没问题。

184 m²户型共有6种，南区和北区也不一样，不过都大同小异，有的是三个卫生间，有的是两个卫生间，单独设计了一个餐厅的位置。

223m²有四种户型，差别在于边户有双明卫。

户型图基本没对外释放。样板间做了184 m²和223 m²的交付样板间展示。

LDK厨房、餐厅、客厅一体化设计，非常通透。

北向三个卧室。南向双套房设计。

样板间客厅非常大，中间的柱子交房的时候没有。客厅不是落地窗，但开窗比也是很大了。

-U型厨房及品牌信息-

-卧室-

-卫生间-

建议大家还是到现场看看，做好选房准备。

NO. 2万橡悦府

#关键词：非常低调

近日有传闻称，万橡悦府二期还有100多套房源即将入市。华润方面非常低调。郁姐多方面了解到，剩下这部分房源是73 m²两居、89 m²三居，限竞房。

-售楼处沙盘上展示与地块略有差别-

根据北京市建委信息显示，万橡悦府二期去年销售了1-14#楼，共1192套房。此前二期媒体报道的总套数是1352套，大概估算还有160套房。

据称还有两栋楼待售。实际情况，我们将持续关注。

项目周边情况，项目北侧300米是地铁朱辛庄站，是地铁8号线与昌平线换乘站，还有3600㎡下沉式商业，满足业主购物需求。

-二期施工现场实拍-

去年，北京楼市的热销几乎是从10月万橡悦府售罄开始的。今年这些剩余房源依旧牵动着小户型刚需购房人的心。具体入市时间还没确定，我们一同观望一下吧。

NO.3中公教育龙湖地块

#关键词：后发制人

去年12月，中公教育摘得了朱辛庄地块，原本中公教育是将地块用于主营业务所需的公建项目，试图加快建设在线科技研发中心、线上与线下融合教育示范中心、研发与教学人员融合培训中心，希望能够满足5000多名学员吃住学一体化及线上线下融合培训，能够解决30000多名教师和研发人员的研发与教学多轮次集中内训学习。

结果，今年教培行业的受到政策调整后，计划都变了。中公教育与龙湖达成合作也缓解了资金紧张，龙湖占股51%。

上周龙湖已经开始释放项目信息，组织北部购房人群进行了客户访谈。可以说非常有营销技巧了，吸引了大批关注北城楼市的购房者。

具体沟通情况未向外透露，不过郁姐了解到，本月底或下月初项目将逐渐对外释放信息，年底项目会入市，对外销售！预计400套房左右。

根据政府公告，地块是限竞商品房房，销售均价不超过6.33万/ m²。项目执行套内70/90政策，没有配建保障房。

项目与万象悦府一路之隔，距离地铁站8号线朱辛庄站大概300多米，地块南侧是个小公园。

-地块实拍，地块不大，大概是个长方形-

-地块南侧公园和地铁-

北城的刚需新盘可选择余地并不大，但需求依旧很多，各个项目早晚都会卖出去。鉴于北清云际、奥森春晓目前产品呈现，购房人普遍认为得房率低。

郁姐了解到，龙湖这次在得房率方面下了功夫，有点要后发制人的意思。从整个产品打造水平来说，郁姐也对龙湖的户型设计、产品细节、园林设计有更多的期待。

有新的项目信息，将及时同步给粉丝们。

关于北清云际、奥森春晓，我们下期再详聊。

还有什么问题，欢迎咨询郁姐。

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文/张郁唯

编辑/崔心悦