10月18日，国际评级机构穆迪下调多家房企的企业评级，包括绿地控股、阳光城、中国奥园、佳兆业、祥生、富力、中梁控股等。据不完全统计，今年以来，房企被评级机构下调评级次数已超百次，创历年之最。

一般来说，信用评级是综合考虑企业资产变现能力、筹资能力、偿债能力、履约能力等评定而出，评级下调分为主体评级和产品评级，前者是对企业总体信用风险的评估，后者是对公房企某只债券到期履约能力的评估。

因此，从本次穆迪下调多家房企评级来看，当前房企面临的压力不容小觑。知名地产分析师严跃进认为，本次评级被下调的房企多是规模相对大的房企，说明信用质量恶化的情况在大房企中明显增多；此外评级机构普遍关注了流动性和偿债能力，客观上也要求此类房企近期改善此类指标的水平。“这也说明，虽然及其政策方面存在调整的空间，但是从市场行情好转到企业财务好转，是有时滞的。”严跃进表示。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，下调评级主要出于对信用风险的担忧。“具体来说，就是到期债务的偿还能力下降，资产变现的能力下降，再融资能力下降，信用风险暴露。”

他举例到，前期已经有多家房企到期债务出现违约，此外，特别需要关注的是，外界看来健康的企业，账面现金及现金等价物充足，但也出现了债券无法偿还的情况，这类事件的出现，导致外界对房地产企业实际偿债能力的重新审视，信用风险重订价，也会导致下调评级，而且是批量下调。

不过，李宇嘉认为这是行业发展必然要经历的过程。他表示，在我国告别房地产依赖，消化房地产泡沫、降低房地产杠杆的过程中，必然会出现债务违约、企业债务风险爆发，甚至一些大的企业走向破产重整的境地。作为国内外的金融机构，不能在过去 “隐性担保”、房价上涨，地产依赖的框架下，认为地产的总体风险是可控的，出了问题政府会兜底解决。“这已经是过去式了，重新评估房地产行业的风险势在必行。”

在近期举行的第三季度金融统计数据发布会上，针对房企债务风险爆发，央行曾做出如是表示：境外地产企业美元债价格出现较大幅度下跌，违约事件出现后的自然反应，历史上也有很多案例；发债企业及其股东严格遵守市场纪律和规则，按照市场化、法治化原则，妥善处理好自身的债务问题，积极履行法定偿债义务。

基于此，严跃进预计，后续房地产政策将更加关注房企的金融或信用问题。对于在建工程项目，将能享受更好的信贷支持。而从房企本身来说，近期需要继续加快项目的销售，以改善现金流状况。对于各类发债融资来看，房企之间的差异明显会放大。四季度销售业绩改善明显的房企，后续发债等方面机会将增多。而业绩改善不明显的房企，则会显得比较被动。

李宇嘉则称，地产行业高度市场化，债务违约是市场的问题，国家层面警惕金融系统性风险，但目前房地产行业爆发出的问题只是企业个别案件，国家不可能去救助，企业、投资者、金融机构要为自己的行为买单。

克而瑞数据显示，2021年房企偿债压力将聚焦在今年四季度和2022年，在机构看来，未来15个月内将有超600亿美元地产债务面临到期，再融资需求仍然很大。

编辑/李桁