上市房企悄然反弹 有三条红线绿档的知名房企月内涨幅逾40%
证券时报 2021-09-02 21:11

上市房企半年报已经披露完毕,受地价上涨、融资成本增加及运营成本上涨等因素影响,今年上半年房地产行业利润率延续近年下滑态势。

但自8月至今,申万房地产指数却悄然爬升累计上涨9.92%,抄底的聪明资金陆续入场。上市房企中,剔除ST股外和盐湖提锂概念的西藏城投外,金地集团8月至今累计涨幅达41.58%,高居A股房企同期涨幅首位。

过去两年,受行业下行、地价上涨、融资成本增加、调控措施升级等不利因素影响,A股房企已经沉寂许久,但近期二级市场为何对房地产青睐有加?金地集团、格力地产、保利地产又等为何快速反弹?

有市场人士指出,这既有二级市场触底反弹的需求,也与部分房企稳健的财务状况密不可分。虽然行业承压,但上半年房地产企业继续加大力度降低负债,三条红线指标继续改善,降负债成效进一步显现。上半年,金地集团、保利地产、招商蛇口等房企三条红线均达标,财务状况均有不同程度的改善。

优质房企强势反弹

已经萎靡许久的地产板块触底反弹,成为A股近期的关注点。

9月1日盘后,深交所公布信息显示,万科A出现两笔合计47.7亿元的溢价大宗交易,这在通常折价的大宗交易市场十分罕见,资金“抢筹”意愿明显。

与此同时,地产板块在9月1日强势走强,当日房地产行业指数上涨3.33%,板块内金地集团、合肥城建等多只个股涨停。

近年来,地产行业政策风险频发,三道红线、房贷集中管理、土拍两集中等政策相继落地,尤其是恒大、华夏幸福等事件后,市场对地产股普遍较为悲观。西南证券指出,主动偏股型基金的地产仓位已经连续六季度下降,截至2021年二季度仅为0.9%,处于历史最低水平。

但从8月开始,申万房地产指数却悄然爬升累计上涨9.92%,抄底的聪明资金陆续入场。上市房企中,剔除ST股外和盐湖提锂概念的西藏城投外,金地集团8月至今累计涨幅达41.58%,高居A股房企同期涨幅首位,短短一月市值飙升157亿元。

事实上,部分财务稳健,务实发展的上市公司,已经率先获得二级市场的青睐。

因重仓地产而知名的景顺长城基金经理韩文强,在二季报中明确表示,上半年对组合拖累较大的地产板块自己仍然坚持持有,并做了一定的增持。二季报显示,万科A位列景顺长城中国回报的第一大重仓股,此外,该基金还加仓了金地集团、华侨城等多只地产股。

资本市场用脚投票,推动部分价值凸显的上市公司修复估值的契机。业内人士指出,中长期来看,一方面,房企应该更加注重整体运营管理等内生发展动力的提升,确保持续健康发展。另一方面,随着近期各地“稳地价”等措施陆续出台,二次集中供地溢价率大幅下滑,未来房企利润率也有望有所改善。

三条红线绿档获青睐

以8月以来领涨房地产板块的金地集团为例,上半年确实交出了亮眼的销售成绩。

今年上半年,金地集团累计实现签约面积753万平方米,同比增长55.27%;累计实现签约金额1628.3亿元,同比增长60.22%,完成了全年2800亿销售目标的58%。

根据克而瑞统计,2021年1-6月,百强房企累计销售业绩同比增36.7%;国内地产10强前6个月累计增长25%。换言之,金地集团的销售增速,几乎相当于百强均值,10强均值的2倍。

从城市能级来看,金地深耕一二线城市发展所带来的单体城市产能增长明显。2021年上半年,华东区域和东南区域成为金地销售的主力区域。其中,上海的单城市销售规模突破200亿元,南京单城市销售规模突破150亿元。公司共有13个城市的市场占有率在今年上半年进入当地前十名。其中,上海、金华、呼和浩特位列第一,大连、南京、东莞进入前五。

从销售占比来来看,一二线城市的销售面积占比约63%,销售金额占比则达到了71%。截止8月31日,金地集团前8月累计销售已达2075亿。预期随着下半年推货量的增加,金地集团全年有望实现2800亿元的销售目标。

在行业加速去杠杆的过程中,房企积极降低负债将为后续稳健发展打下基础。2020年8月“三条红线”监管政策出台后,房地产行业“高杠杆、高负债、高周转”时代彻底终结,去杠杆、降负债成房企头等大事。

数据显示,今年上半年保利地产、金地集团、招商蛇口、中国金茂、华侨城等房企“三条红线”均达标,财务状况均有不同程度的改善。而回看近期反弹领先的房企,均是“三条红线”达标的“好学生”。

以近月涨幅领先的金地集团为例,上半年,金地集团各项负债指标保持在三条红线绿档。金地集团始终将负债规模和结构保持在合理水平,2021年上半年,金地集团债务融资余额为1270.94亿元,长期债务和短期债务的比重分别为69%和31%;资产负债率为78.1%,剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后,公司实际资产负债率为69.4%,净负债率为69.6%,剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.19倍,各项负债率指标保持在三道红线绿档水平。

寻求高质量发展

此外,上市房企优质的土地储备,正成为投资者追逐的目标。

韩文强认为,预期随着明年稳增长压力的出现,政策对地产需求的高压会适当退出,保护合理的需求释放,届时,政策的取向大概率会奖励行业里乖学生,首先做到”三条绿线“的公司会是接下来的赢家。而他们的估值已经低到跟上市公司土储价值差不多,不要忘了,这些公司还有非常优秀的物业产业。以目前的价格,相当于打折购买这些公司的土储,同时免费赠送物业公司。

以金地集团为例,2021年上半年,金地集团通过坚持对宏观经济和市场状况持续监测分析,把握窗口期的投资机会,利用多元化投资方式获取土地81宗,总投资额约924亿元,同比增长53.23%,权益投资额约411亿元,同比增长17.09%。

截至2021上半年末,金地集团已布局78个地级以上城市,公司总土地储备达6729万平方米,权益土地储备约3515万平方米;从城市能级看,总土储中约71%位于一二线城市;29%位于优质三四线城市;从都市圈范围看,总土储中约69%位于珠三角、长三角和京津冀都市圈。

三道红线之后,房企的发展思路和竞争逻辑也在巨变。房企发展思路明显从“增量”向“提质”转变,强运营、高质量、均衡发展成为房企一致的目标。

事实上,受行业下行、地价上涨、融资成本增加等不利因素影,近几年房地产行业结算利率走低已经是行业的普遍趋势。根据wind数据统计,截至8月25日,54家已披露半年报的房企平均净利润率由上一年同期的10.4%下滑至9.3%,下滑1.1个百分点,五年来首次跌破至10%以下,不少头部房企都面临着较大的毛利率压力。

如何挖掘住宅之外的潜力,成为上市房企继续解决的命题。

万科就表示:“三道红线后房企逻辑开始由原来的可以靠土地、靠金融这些要素去赚钱转变为以能力、以劳动挣钱的逻辑转变。在新逻辑下,房企竞争烈度比以前强很多,未来企业不可能再靠一、两样关键资源就能打赢、获胜,均好无短板是这个新时代的必然要求。”

金地集团认为,行业过去发展最快的企业往往多是高负债率的,但三道红线后,未来整体发展最均衡、管理最精细的房企会发展的更好,而金地则会通过产品创新、周转率提升,靠系统经营能力去提升ROE。

在金地掌舵人凌克看来,未来单一住宅没有竞争力。在凌克的规划中,金地的未来有两个目标:第一是成为一家综合型的城市服务提供商,第二是成为产城融合的新城区发展商。因此在产业板块外,金地多年来逐步围绕主营业务布局“商业、物业、代建、家装”等房地产上下游产业,同时也在“体育、教育、健康、文旅”等城市服务领域进行探索布局。

编辑/李桁

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