7天卖房111亿元 金九银十有底了?
北京青年报客户端 2021-08-27 14:20

328套成交,23.9亿元入账!8月25日晚上8点,“摸黑开盘”的禧瑞学府交出了一份亮眼的成绩单。从7月份的只有两个新盘到最近7天的6盘连开,北京的新房市场出现了一波小高潮。

6个新开盘项目中共有4个是首次开盘的纯新盘,分别是了华樾国际·领尚、长安悦玺、金地璟宸和天坛府。另外2个是禧瑞学府和富兴首府,均是老项目再取证销售。

北青-北京头条记者统计了开发商公布的各自销售数据,从8月19日开盘的天坛府和华樾国际·领尚,到8月25日的禧瑞学府,整整7天时间里,6个项目共计认购套数近1300套,认购金额111.8亿元。这证明了市场依旧有旺盛的购买力,“冷静”了一夏的京楼反而抓住夏天的“尾巴”,有了升温的迹象。消失多时的“金九银十”,这一次似乎更值得期待了。

卖的虽好却没有“日光”

从7月份只有2个新项目开盘,到8月底一下子6个新项目纷纷推售,其中不乏天坛府这样受市场关注许久的纯新盘,标志着北京楼市迎来了一波新品的集中放量。

按照以往的经验,积攒了月余的购房需求,会因为优质新盘的入市,出现报复性的购房,甚至可能出现抢房日光的现象。

但实际上,这次楼市的推新,成绩固然亮眼,却没有一个新盘获得了想象中的“日光”,哪怕是二环边,号称一房难求的天坛府。

根据天坛府公布的首日销售数据显示,8月19日晚上8点开盘的天坛府,共计推出了312套房源,认购220套,认购金额32.6亿元,去化率超过70%。

天坛府在19日晚上率先开盘,小户型第一时间售罄

同日开盘的华樾国际·领尚,现场选房屏幕数据显示,认购了35.7亿元,认购套数近500套,去化率接近70%。

显然,在购房需求方面,受学区房、离婚三年内不能买房等政策层面影响,部分改善置换需求可能进入等待或观望状态,购房决策和行动将放缓,对主打改善的楼盘去化产生了一定制约。

这个制约对于融创长安悦玺表现得最为明显,这个位于石景山区衙门口的项目,从5月11日拿地到7月份官宣,再到8月20日开盘,前后仅3个月,开盘速度堪称奇迹。但据接近融创的业内人士反应,项目开盘效果并不理想,当天没有公布认购套数,只公布了认购金额为12.8亿元。

最惊喜的当属8月25日晚开盘的禧瑞学府,根据开发商的电子销控屏显示,30分钟的线上选房时间里,共计认购了328套房,23.9亿元的认购金,总计358套房源,去化率超过了91%。只有少量首层和顶层的房源没有售出,预计未来几天售罄并不是难事。

禧瑞学府仅剩少量低楼层房源

此外,房山良乡的金地璟宸并未公布销售数据,东坝的富兴首府,加推房源74套,宣布认购6.8亿元。这样算来从8月19日到25日,前后整整7天,北京新房就销售认购了超过111.8亿元。

这样的开盘成绩,大致反映了市场对项目的认可程度,也证明了北京改善购房需求的潜力巨大。

有业内人士表示,之所以没有出现日光盘项目,一方面是项目自身在营销层面蓄客尚有不足,另一方面,也说明购房人的选择更加多种多样,后续即将入市的一大批新盘,分流了不少购房需求,也让许多改善买家选择再等一等。

同质化竞争 特点要够突出

对于那些将要入市的新项目来说,市场对于6个新盘的反应,也大致可以推断出购房人的偏好,如同摸清了楼市的风向标。

这6个新项目虽然所在区域各不相同,产品也不完全相似,但去化好的项目都有一个共同特点就是——优点足够突出,突出到可以掩盖失分项。

以天坛府为例,项目因为三居产品形如哑铃,被广为诟病。但秉承着一期性价比最高的想法,天坛府首日去化仍超过了70%。中轴线,二环边的位置优势还是让购房人打开了钱包。

而华樾国际·领尚则是金盏东坝区域最后的限竞房项目,限定均价为71000元/平方米。后续金盏板块虽然还有新盘推出,但由于新的出让规则,新盘并非百分百产权,购房人实际购买的是85%左右的产权,这反而突出了华樾国际·领尚的优势,刺激了成交。

禧瑞学府更是如此,二期产品价格对比一期明显提升,但由于周边竞品较少,加上学校资源和临近地铁的因素,还是让禧瑞学府成为近期新盘中去化率最高的项目。

与上述项目各自明显的优势相比,融创长安悦玺7.5万元/平方米的定价和主打改善户型,都与临近的大瓦窑双盘远洋城建·国誉万和城、首创天阅山河形成直接竞争关系,无论是价格还是户型都产生了同质化。在没有更突出优势的前提下,长安悦玺的实际销售效果自然要打上折扣。

分拆这几个重点新盘的表现,也为后续项目提了醒。试想,当王四营、崔各庄、金盏等新板块进入销售期时,每个项目都不可避免地要面临与其它兄弟的内卷化竞争。如何让自身特点更突出,将是开发商下一步考虑的重点,也将决定同质化的市场下,谁的日子更加好过。

20多个新盘期待入市  “金九银十”概率增大

不只这6个新盘,近期越来越多的新盘都在开放售楼处,释放信息,积极蓄客。据北青-北京头条记者不完全统计,今年第一批供地的29宗住宅地块,已经有20余宗地块披露了案名和户型信息,新的热点板块蓄势待发。

比如崔各庄01地块和04地块,主打大望京概念,案名分别为和光悦府与龙樾和玺,均主打120-170的改善户型。产品力趋同,位置相近,预示着购房人有机会认真挑一挑选一选。

望京崔各庄的新盘也将同台竞技

类似同台竞争的还有王四营板块,保利锦上新发布了平视CBD的宣传视频,宣告回归东四环;融创、五矿、北京城建联合开发的王四营地块也定名为朝阳壹号项目,在近日开放了临时接待中心,区域内的项目正式开启短兵相接。

还有东五环的豆各庄,绿城操盘的项目发布了案名“沁园”,在延续绿城“园”系的命名同时,讨巧地让买房人轻易联想到绿城在南沙滩的诚园项目,无形中提升口碑与定调。

除了这些以外,丰台张郭庄的熙悦晴翠、张家坟的西山金茂府;大兴旧宫的熙悦雲上;海淀树村的学府壹号院;朝阳金盏的朝阳壹墅;昌平东小口的奥森春晓、科技园的北清云际等等也都不断向外释放着产品信息。

这些新盘大部分主力销售110-150平方米的户型,只有绿城沁园和大兴榆垡的和悦璞云有少量50多平方米的小户型。可见市场的供应主流仍是以改善型,升级型的大户型为主,三居或四居将是新盘之间竞争最为激烈的部分。

相信随着更多新盘的陆续上市、供应地放量,市场热度有望继续提升。同时,区域内项目的内卷化压力,反而会进一步提高项目的性价比,优质项目仍会一房难求,已经消失多时的“金九银十”,这次或许有机会重返楼市。

文/北京青年报记者 李桁
编辑/刘洋-广厦

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