从年初楼市的火爆表现，到此后连推“沪十条”“沪七条”等调控政策，三批次集中上市新房源，并叠加“双集中”供地新规落地，上半年的上海楼市可谓跌宕起伏。

来自上海链家的数据显示，上半年上海共148个楼盘认购，累计开盘109次，供应房源4.7万套。其中92个楼盘进行了公证摇号，参与摇号的认购人数近4.6万组。值得注意的是，参与市中区网红盘的摇号人群，出现了明显的“老龄化”趋势。

进入下半年，上海楼市将呈现怎样的走势？近日，《每日经济新闻》记者实地走访了上海多个热门楼盘，采访了多位购房者、经纪人和开发商，试图为读者客观呈现上海楼市的真实状况。

瑞虹海景壹号项目现场 图片来源：每经记者 吴若凡 摄

4.6万人“打新”，市区和郊外盘认购人群分化

值得注意的是，上半年上海共有92个摇号楼盘，参与摇号人数近4.6万组，其中有4个楼盘出现“千人摇”盛况。如招商虹桥公馆二期一批次楼盘推出335套房源，认购人数接近3000人；金地虹悦湾推出的320套房源，引来1179人认购。

记者在调查中了解到，上半年上海多个性价比较高的网红新盘，积分门槛也特别高。如黄浦区的高端明星楼盘复兴珑御，认购客户的入围积分达到112.8分，是上海首个最接近满分的楼盘项目。把这个积分拆解开来，还原社保月数，对应的是累计缴纳社保220个月（上海社保缴纳上限221个月）。

闵行区某网红盘的置业顾问李华告诉《每日经济新闻》记者，新政刺激买房人通过各种方式“筹积分”，“有的离婚再结婚，有的将自己名下房产全部过户给父母，有的让父母把房产过户给自己，有的让父母来认筹……”

李华有一位客户，在积分制政策出来之前，就把家里的房子全部转移到自己名下，准备让父亲通过摇号买房。但不曾想，积分制出来后，父亲因为退休已久，积分只有40多，达不到摇门槛。

虽然市场对热门楼盘的关注度一直很高，但这些热盘的摇号人群却呈现“老龄化”趋势。

以李华所在项目为例，认购客户中“高分客”占比三成，平均年龄45岁以上，清一色是中老年群体。“只要基础分达到60分，加上原先的社保分，年龄基数高的人，基本就能跃身成为认购大军里的高分选手。”

融创唐镇项目认筹现场 图片来源：每经记者 吴若凡 摄

不过，同样的情况在郊区却看不到。

置业顾问张磊所在的融创金融未来城项目位于上海外环的唐镇，主要以张江和陆家嘴的客群为主（占比70%左右），普遍以首套为主，总价段在500万~1000万元。

张磊告诉《每日经济新闻》记者，项目客群普遍较为年轻（25~35岁），特点是高学历+高收入，但积分普遍不高。对于他们来说，已经不对市区的房子抱希望了。

“市区尤其核心地段的新盘，楼盘太少门槛又高，都是跟四五十岁的人在争。跟老土著比，就社保年限这一项，年轻人都可以被甩出几条街了。”张磊表示，这些年轻的高收入阶层只能把目光聚焦到外环地区，在这里，“沪漂”们才相对有竞争力。

一二手房价倒挂，买套新房可赚1200万差价

新房市场的火爆，根源是“一二手房倒挂”。二手房价格高企，使得买房人扎堆“打新”。

李华所在的闵行区虽然算不上上海特别核心的地方，但从去年四季度开始，周边的二手房总价已普涨了25%。2005年以后的房子，价格涨到了11万元/平方米左右。就连上世纪90年代的老房子，有些报价已经赶上了同地段的新房价格。

李华告诉《每日经济新闻》记者，他所在楼盘上半年吸引了很多买房人，每天都有很多人通过各种渠道去项目问积分、价格。“大家似乎已经不再关注房子本身的户型、区位、学区、配套等其他硬件，只关心价差的多少。”

在位于黄浦区的高端明星盘“复兴珑御”，记者了解到，项目一期的二手房挂牌价格已经超过20万元/平方米，而该项目在售的新房均价则为13.58万元/平方米。以该项目一套194平方米主力户型计算，在不计税费的情况下，购房者可赚到1200多万元。

由于复兴珑御所在的黄浦区，2021年至今只有一个项目上新，区域近4年每年的新房供应从未超出1200套，潜在买家的焦虑可见一斑。

记者也从虹口区的瑞虹新城项目周边了解到，该区域的二手房价格在半年间涨到了15万-16万元/平方米。即便是这个价格，业主也不急着卖，明显一副愿者上钩的样子。

瑞虹新城附近的房屋中介告诉记者，瑞虹高区的的二手江景房单价目前达到了17万元/平方米。和其相隔不远的融创青云壹号新盘单价则在10.5万元/平方米。

虹口区瑞虹新城项目售楼中心 图片来源：每经记者 吴若凡 摄

嘉裕华庭高区景观房在年前的报价1800万元/套，现在2楼的房源都挂2800万元/套了。

“新政之后，二手房其实也在涨，从4月份到现在，我们板块的二手房涨了20%~30%，有些豪宅甚至涨了50%。”

上海中原的置业顾问张经理告诉记者，上海一些热门区域，二手房基本每个月上涨5%左右。“如果自住可以买一手，现在是个不错的下手时机，但选择二手房则可以再等等。”

“差价”红利诱惑，投资客盯上网红盘

上半年“沪七条”“沪十条”出台，以及三批次批量上市新房源，的确给上海楼市降了温。

“经过几个月的试探和摸索，大家已经适应了新政。”李华告诉《每日经济新闻》记者，他所在楼盘的客户数量并没有变，其中投资性客户占比约20%，这部分人也没有减弱入市决心。

“这类炒房客基本以家庭为单位，名下可能少则三四套房、多则四五套。这类人群不可能守着市中心的楼盘不住，跑到外环边来买一个刚需盘。”李华告诉记者，他们买新房的真实诉求，就是吃这波一二手房价倒挂的红利。所以上海积分制新政出来后，他们的关注点主要还是在价格上。高积分的投资客，关注度则更多集中在价差上。

位于虹口区新港路的瑞虹海景壹号，已经开到了第九期，此次总共推出210套房子，开盘认筹人数达到了767人，最终入围人数273人，触发了积分制。

瑞虹海景壹号的销售负责人王娜告诉记者，现在客户的购房情绪比较强烈的，特别是性价比较高的新盘关注度比较高。上半年上海共有3批次集中供应房源开盘，但市中心的楼盘占比非常低，每次推出的房源数量很少。

有高积分的人，如果有实力，肯定首选绝对价差的地方。这也是为何市中心盘更加受追捧的原因。

“上海的政策密度高，和其他地方相比政策力度也更大，市场稳定性是有所增加的。”58安居客房产研究院分院长张波告诉《每日经济新闻》记者，不过上海积分政策里有一个漏洞，如果把手下的房子转让出去后，可以高积分在市场上拿盘，又有钱、又有高积分。反倒是那些买500万~700万元房子的人群，没有更多的操作空间。只有将堵上这个漏洞，才可能让市场热度进一步降低。

融信世纪古美销售中心 图片来源：每经记者 吴若凡 摄

房贷审批趋严，有银行受理或延至10月

另外值得一提的是，6月底以来，《每日经济新闻》记者获悉，上海部分银行放缓审批房贷和审核流程。

“实际上我们受理的（房贷）量都2亿~3亿元了，这些单子只能延后，可能要延后到10月份，等于是间接停贷了。”工商银行上海分行某支行的信贷员告诉《每日经济新闻》记者，其所在银行虽然不至于停贷，但现在每一笔受理都受到控制，每个月受理量只有7500万元。

据记者了解，目前在上海，包括建设银行、工商银行和上海银行在内的多家银行，房贷资格审核已明显加严。

“有些银行3月份的一手房款项都还没有放，目前只能延后。等放款量大于受理量时，压单情况才会逐步缓解。”上海某银行一位不愿具名的人士向记者表示，银行负债业务每逢季末、年中、年末等时间节点，都要面临上级的考核，资金面和流动性紧张已成惯例。

“房贷收紧的现象在6月的下半月开始明显增多，主要体现在一手房贷款，一定程度上受到银行年中考核影响。”上述银行人士表示，预计7月开始各地房贷会陆续回归正常。但现在房贷单子挤压量大，一些受理会延几个月。

张波则告诉记者，去年底央行、银保监会发布“两条红线”政策，将金融机构分为5档，针对每一档银行，都设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。“通过总量层面对于房地产行业进行全面的融资精准化监管，在有效稳定房地产市场的同时，更好保障房贷资金合规性和高效性。”

据贝壳研究院统计，今年6月份，72个重点城市主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%，比5月分别上浮5个、4个基点；平均放款周期延长至50天。

“今年申请房贷的总量明显超过去年同期，因为需求在增长。今年部分城市楼市热度较高，虽然房价一定程度上得到控制，但成交还是不断放量。”张波表示，这意味着，即使房贷放缓和滞后，但无法动摇楼市需求本身，便无法削减交易量。在瓶颈期后，房贷规模或很快恢复。

链家数据显示，2020年上海新房共计成交80286套，二手房成交294329套，超过新房的3倍。和2017-2019年的二手房月均成交量1.5万套相比，成交水平依然偏高。上海中原地产数据则显示，截至6月28日，今年上海二手房也已成交167881套，已达到去年全年成交量的57%。

公开数据显示，整个上半年，上海累计集中供应了125个新盘，预计下半年，上海至少有120个新盘等待入市。多位业内人士向记者表示，上海市场仍有下降的空间，除了金融政策，还要看后续市场政策力度和新房供给的情况。

调控政策频出，上海楼市步入平稳期

事实上，从2020年下半年开始，尤其是年底，上海就不断传出“打新热”“抢房潮”“业主跳价”等消息，楼市热度居高不下。为此，上海连续出台楼市调控新政。

1月21日晚，上海印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪十条），对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。同时完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。此后的2月6日，有关新房摇号积分制的新规正式落地实施。

3月3日，上海房管局颁布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》（沪七条），实施住房限售，对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。 

与此同时，上海还针对新建商品住房推出一项措施——集中批量供应。从3月至5月，上海分三批次共推出新建商品住房项目125个，总面积402.4万平方米，共计36696套，分布在上海各个区域。

此外，随着22城“双集中”供地政策的落地实施，6月25日，上海首批集中供地收官，55宗涉宅地块共揽金852亿元。其中，31宗涉及普通商品住宅的经营性地块平均溢价率仅为5.46%。总体来看，上海今年首批集中土拍整体较为平稳，从区域分布、成交价格、拿地房企等多方面来看相对“平衡”，过热、过冷的现象均未出现。

“上海楼市到二季度进入相对平稳期，目前政策还在持续发挥作用，相信后市会更加平稳，今年一季度的高点很难再看见。”上海中原地产分析师卢文曦认为，随着上海住宅市场进入“下半场”，调控政策会保持高压、精准调控，下半年入市的新盘项目，价格不会出现明显上涨。二手房的交易量会首先发生变化，部分热点区域的成交量下滑，降温会明显高于新房。

编辑/宋欣