3月31日，朗诗绿色地产（00106.HK，以下简称“朗诗地产”）发布了2020年业绩报告。
从报告中看出，朗诗地产在2020年还未实现百亿营收，尽管依靠轻资产项目进行小股操盘，达到销售规模微弱增长，但其毛利率及净利率水平却呈现大幅下降趋势；而按照“三道红线”融资新规，朗诗地产持续位于“黄线”阵营。与此同时，在资本市场上，朗诗地产不够亮眼的业绩还影响到股市萎靡，静态市盈率甚至出现亏损。
在同体量房企摩拳擦掌、冲刺千亿的势头下，朗诗地产却逐渐“掉队”，市场排名也不断下滑，迟迟未跨过500亿大关。一直专注于轻资产运营的朗诗地产，到底是江郎才尽，还是蓄势待发？
规模与利润“失速”
年报显示，期内朗诗出品签约销售额411.9亿元，同比增长1.7%；朗诗出品签约建筑面积为233.3万平方米，与2019年基本持平。其中，权益项目签约销售额达256.8亿元，中国占73.1%、美国占26.9%。
从业绩走势来看，朗诗地产虽然维持了增长，但增速却在持续放缓，尤其2020年增速仅1.7%，是近4年来的最低增速。记者梳理年报发现，2017-2020年，朗诗地产的签约销售额增长分别为13%、19%、6%、1.7%。
对于销售增速的下滑，从时间节点来看，或许与朗诗多元化转型战略有关。2016年，朗诗实施“榕树林”计划，围绕核心地产业务，培育长租公寓、养老服务、绿色金融服务等业务，实行转型升级。2018年，多元化更加明确，朗诗从“朗诗绿色地产”正式更名为“朗诗绿色集团有限公司”。
然而，多元化转型并不适合每一家房企发展。例如长租公寓方面，据朗诗2017年年报显示，朗诗寓运营房间数2010间，全年实现收入828.2万元，亏损高达4417万元。统计2017年和2018年两年下来，朗诗仅长租公寓业务一项便合计亏损2.34亿。
重压之下，2019年，朗诗将非地产开发业务从朗诗上市资产包中剥离；同年，公司名称又改回“朗诗绿色地产有限公司”，也意味着多元化之路就此告一段落。
除了销售规模“失速”，朗诗地产利润也面临同样的问题。
据年报显示，朗诗地产2020年度收入总额约为89.9亿元，同比增长5.1%；核心净利润为2.5亿元，同比下降82.2%；公司净利润下降至0.33亿元，较2019年同期下降97.8%；毛利率为19.0%，同比减少9.3个百分点。归属股东净亏损1.00亿元。
对比朗诗地产近年来的盈利指标，2020年毛利润17亿元，不及2017年水平；其中，净利润与净利率创7年内最低值。
对此，朗诗地产方面表示，期内净利润下滑的主要原因是受美国地区疫情的严重影响，工程建设和房屋交付延期，导致了美国公司核心净利润从2019年的盈利1.9亿元变成了2020年亏损0.7亿元。
持续“黄线”阵营
从资本结构指标上看，依照“三道红线”融资新规：
据克而瑞研究中心统计显示，朗诗地产剔除预收款后的资产负债率为78.7%，较上年同期提升约7.9个百分点，但仍超过70%的标准；净负债率为25.9%，较2019年末下降约14个百分点；非受限现金短债比为6.1，较上年同期提升约4.1。
由此，朗诗地产2020年年度指标一项超阈值，与2019年踩线情况一致，持续位于“黄线”阵营。
另外，在融资成本方面，数据显示，朗诗地产期末加权平均融资成本为7.6%，同比2019年增长了0.2个百分点。
然而，克而瑞数据显示，2020年房企的新增债权类融资成本为6.13%，同比下降0.95个百分点。其中境内债券加权平均融资成本为4.41%；境外债券融资成本为7.89%。朗诗地产的融资成本在行业中对比不显优势。
股市萎靡不振
朗诗地产业绩不佳，同样反映在资本市场中。截止2021年4月6日收盘，朗诗股价报收0.53港元，总市值已腰斩，仅为25.03亿港元；动态市盈率为负数，出现亏损状态。在港股内资房地产公司里，朗诗的表现明显垫底，成为地产股里少有的仙股。
对比总部同样在南京的明发集团，股价为0.70港元/股，银城国际控股更是达到3.29港元/股。此外，在市场里同为主打绿色科技的房企，中国金茂为3.09港元/股，当代置业为0.82港元/股。
尽管在港股中表现不尽如人意，但朗诗近年来在资本市场上却“动作”频频。2020年8月底，朗诗旗下负责经营美国物业发展业务的Landsea Homes在纳斯达克实现借壳上市。2021年1月25日，朗诗地产旗下物业平台朗诗绿色生活在港交所递交招股书。
对此外界分析，朗诗主要是为了开辟融资渠道，以及拓展新的盈利点。而若朗诗绿色生活成功在港上市，朗诗旗下将会拥有三个上市公司平台。
在2020年度业绩报告会中，朗诗地产表示，2021年销售目标定在500亿元，同比增长21%。在“三条红线”“两集中”政策以及相对中小房企而言不友好的融资环境影响下，融资、产品、管理等方面的压力将进一步增强，而留给朗诗地产的突围机会将进一步减少，究竟能否顺利实现业绩增长，一年之后答案揭晓。
文/宋欣
编辑/宋欣
